上海城投：增收不增利趋势明显，持续探索住房租赁产品资产证券化

上海城投：增收不增利趋势明显，持续探索住房租赁产品资产证券化上海城投：增收不增利趋势明显，持续探索住房租赁产品资产证券化 上海城投通过“开发、运营与金融”三者协同发展，充分发挥产业与资本双重力量，加快向房地产全产业链发展转型。2024 年，由于四季度项目集中入市，上海城投实现销售金额 177.3 亿元，大幅增长 115.5%。销售额的大幅提升带动营收快速增长，但相比大幅增长的营业收入，上海城投近年来净利润持续下降。2024 年，上海城投净利润 2.4 亿元，同比下降 41.4%。上海城投持续探索住房租赁产品资产证券化，2024 年成功发行国泰君安城投宽庭保租房 REIT，这是住房租赁市场上发行规模最大的一单保租房 REITs。2025 年初，上海城投控股与国寿资本、弘毅投资三方共同设立租赁住房 Pre-REITs 基金。 销售额大幅增长，盈利水平逐年下降 四季度项目集中入市，带动销售额大幅增长。2024 年，上海城投实现销售金额 177.3 亿元，大幅增长 115.5%，销售面积 11.9 万平方米。报告期内，实现结转收入金额 86.3 亿元，结转面积 8.5 万平方米。上海城投销售额的快速增长，得益于其豪宅项目四季度集中入市。2024 年四季度，上海城投露香园二期、虹盛里、水尚华庭、青溪雲邸等项目入市，实现签约销售面积 5.7 万平方米，同比增加 6.84%；实现签约销售金额 81.08 亿元，同比增加 53.6%。 上海城投依托上海，持续进行区域深耕。2024 年，其上海区域营业收入占比为 97.9%，为其提供主要收入来源，较 2023 年提升 10.2 个百分点。相较于上海营业收入占比的大幅提升，上海城投在江苏的营业收入占比由 2023 年的 11.1%，下降至 2024 年的 1.9%，下降 9.1 个百分点。 图：上海城投 2023-2024 年各区域营业收入占比情况 上海城投在产品方面，持续打造高端产品，通过城市更新获取核心区域土地。其中，上海城投于 2002 年开发露香园项目，该项目是上海首个成片开发的历史风貌保护区更新项目。露香园区域共计保护修缮 11 栋历史建筑、1 个历史街区。其中，修缮后的万竹街 41 号别墅作为首届“上海市建筑遗产保护利用示范项目”，于 2024 年创造出 3.79 亿天价纪录。上海城投在尽最大可能保留文物建筑历史价值的同时，融入现代居住的需求，将该项目打造成为具有浓厚历史气息的中西合璧的海派建筑。2024 年四季度，露香园二期入市，也直接拉动了上海城投销售额的快速增长。与此同时，上海城投在上海长宁的青溪云邸、杨浦的兴华里和虹口虹盛里项目，开盘均价均达到 10 万/平方米的价格，产品趋于高端改善。 营收快速增长，净利润逐年下降。2024 年，上海城投实现营收收入 94.3 亿元，大幅增长 268.6%，主要是由于 2024 年房产项目竣工交付结转较上年同期增加所致。相比大幅增长的营业收入，上海城投近年来净利润持续下降。2024 年，上海城投净利润 2.4 亿元，同比下降 41.4%。 97.9%0.2%1.9%87.8%1.2%11.1%上海安徽江苏2023年2024年图：2020-2024 年上海城投营业收入和净利润情况 数据来源：企业发布，中指研究院综合整理 经营性业务协同发展，持续探索住房租赁产品资产证券化 上海城投通过“开发、运营与金融”三者协同发展，充分发挥产业与资本双重力量，加快向房地产全产业链发展转型。经营性业务方面，住房租赁品牌“城投宽庭”持续拓展规模，品牌焕然一新，现有管理规模超 13000 套。2024 年，上海城投通过大客户拓展、线上线下渠道整合、滞销房源优化等方式，着力提升社区出租率。截至报告期末，江湾社区和光华社区合计出租率超 92%。同时，在品牌发布 5 周年之际，“城投宽庭”完成了品牌理念、形象的全面焕新升级，焕新品牌定位为“新质生活的连接者”，积极开展探索城市文化、可持续发展等主题的各类活动，为住户营造“让生活，不止于宽”的居住体验。 上海城投通过住房租赁产品资产证券化的探索，实现住房租赁项目的提前变现。2022 年 6 月，上海市首单长租公寓 CMBS 产品西部证券-上海城投控股-宽庭住房租赁资产支持专项计划成功发行，项目优先级发行规模 10.8 亿元。2024年 1 月，上海城投以旗下江湾社区及光华社区作为底层资产，成功发行了国泰君安城投宽庭保租房 REIT，这是住房租赁市场上发行规模最大的一单保租房 REITs，项目募集规模 30.50 亿元。2025 年初，上海城投控股与国寿资本、弘毅投资三方共同设立租赁住房 Pre-REITs 基金。上海城投通过资产证券化等金融方式，能够实现部分住房租赁项目的提前变现，将未来的租金收益一次性或分期转化为当前的现金流入，达到资产提前退出的效果。这些举措，也有助于上海城投回笼资65.791.984.725.694.37.79.17.84.22.401020304050607080901002020年2021年2022年2023年2024年营业收入（亿元）净利润（亿元）金，提高资金的使用效率，优化负债结构。 同时，上海城投还通过物业管理、酒店等业务的培育创新，夯实多业态运营体系。上海城投推出“宽成服务”商品房物业服务品牌，建立健全物业管理标准化流程体系，已承接物业管理项目 9 个，委托管理总面积约 66 万平方米。酒店业务方面，上海城投与东湖集团酒管公司签订战略合作协议，推动公司旗下酒店业务专业化经营。 结语：未来，上海城投将持续推进三大业务深度融合，寻求新的作为。开发板块坚持“稳”字当头，通过稳规模，把握开发品质和节奏；全面聚焦销售和回款，稳资金；充分发挥成片土地开发经验，跟进潜在项目的研究，围绕旧区改造、城市更新等重点方向，积极做好项目提前谋划、重点布局和科学推进，稳增量。同时，运营板块保持领先优势，“城投宽庭”拓宽存量赛道知，物业管理实现市场化运作，并探索“基础+增值”服务模式。最终通过巩固竞争优势，全力以赴应变局、开新局，高质量完成“十四五”的战略目标。