南方润泽科技数据中心REIT简评：首支数据中心REIT

证券研究报告 | 固定收益点评 请仔细阅读本报告末页声明 gszqdatemark 固定收益点评 首支数据中心 REIT——南方润泽科技数据中心 REIT 简评 2025 年 3 月 21 日，南方润泽科技数据中心封闭式基础设施证券投资基金在深交所公募 REITs 信息平台上的审核状态更新为已受理。作为首支受理的数据中心，其业务形态、资产特征及投资逻辑受到投资者广泛关注。本文就其底层资产情况及特征、估值情况进行分析： 润泽科技数据中心 REIT 的底层资产为润泽科技数据中心，自 2020 年 12月 16 日开始运营，剩余运营年限 49.56 年。本项目 IT 密度 7kw 以上，PUE 为 1.2861，是目前较为主流的数据中心类型。项目位于廊坊经开区，距离北京市南六环直线距离约 20 公里，距离大兴机场直线距离 29 公里，能够满足北京区域客户对低延迟、高可靠性的需求。供给方面，近五年廊坊市 IDC 市场供应量增长较快，年度增长比例维持在 30~40%的水平。需求方面，根据科智咨询数据，廊坊市数据中心需求量增长率在 20~40%水平。2023 年廊坊市数据中心需求量约 745MW。需关注，2025-2027 年廊坊预计将有约 550MW 的有效新增供应，新增供应对存量市场或产生一定冲击。 该项目采取批发型商业模式，与中国电信北京分公司签订《IDC 合作协议》，终端客户为互联网公司 A，托管服务 15 年，服务合约到期日为 2034年 12 月 31 日。成本端，该项目主要的成本主要包括电费成本、折旧及摊销、职工薪酬等，其中电费为主要成本，2021-2023 年电费成本占到该项目营业成本及费用的 6 成~8 成。 项目运营及财务表现稳健：由于该项目自 2020 年便与中国电信北京分公司签订合作协议，故该项目 2021 年起平均签约率均为 100%。平均上架率则稳步上升，经历投入运营后的爬坡期后，23 年及 24 年前三季度已达到 99%以上水平。21-23 年该项目实现收入 3.03、5.23 和 5.5 亿，其中2022 年营收大幅增长主要系上架率提升所致，同期 EBITDA 分别为 1.9亿、2.9 亿和 3.1 亿，EBITDA 利润率分别为 61%、55%和 58%。 原始权益人润泽发展，系创业板上市公司润泽科技的全资子公司。润泽科技为国内民营第三方 IDC 企业龙头，较早进入 IDC 市场并聚焦主业运营，项目主要集中于一线城市卫星城，近年来规模快速扩张，盈利情况稳健。根据科智咨询数据，2023 年润泽科技位列中国传统数据中心第三方服务商市占率第四（市占率 5.4%），仅次于万国数据、世纪互联和秦淮数据。 数据中心（IDC）类资产主要为租户提供计算机系统运行所需基础设施。2020 年后，公有云需求饱和、新需求未现，资源利用率与机柜服务费下降，供应过剩致竞争加剧，2023 年末内地数据中心平均上架率 56.4%。2022-2023 年行业投资放缓。在竞争格局上，基础电信运营商、数据中心运营商、互联网企业自建为主要参与主体，其中数据中心运营商市场份额近些年持续增长，区域上呈现“东热西冷”的分化分布。 根据招募说明书草案，项目评估逻辑整体合理，但未来现金流仍存在一定不确定性，主要集中在：（1）2035 年新签合同时的单价、签约率和上架率情况；（2）电费支出受到市场化价格机制影响，其真实变动弹性或大于本次预测；（3）报酬率选取受制于数据中心相对较少的公开成交案例。若按此估值购入此底层资产，则预计 2025 年的分派率为 5.76%。考虑该项目现金流稳定性较好、作为新品类 REITs 资产可进一步分散 REITs 投资，预测分派率绝对值仍有一定性价比，具有一级参与价值。 风险提示：与正式稿存在差异、行业变化超预期、政策边际变化超预期、本报告不构成对相关产品的推荐建议。 作者 分析师 杨业伟 执业证书编号：S0680520050001 邮箱：yangyewei@gszq.com 分析师 张明明 执业证书编号：S0680523080006 邮箱：zhangmingming3653@gszq.com 相关研究 1、《固定收益点评：收入依然承压——2 月财政数据点评》 2025-03-25 2、《固定收益点评：如何理解 MLF 操作方式变化》 2025-03-25 3、《固定收益定期：新房成交同比转负》 2025-03-24 2025 03 26年 月 日 gszqgszqdadatemarkrk P.2 请仔细阅读本报告末页声明 内容目录 一、项目资产概况 .................................................................................................................................. 3 项目概况 ......................................................................................................................................... 3 项目区位 ......................................................................................................................................... 3 经营模式 ......................................................................................................................................... 3 运营情况 ......................................................................................................................................... 4 财务表现 ......................................................................................................................................... 4 原始权益人及其股东情况 .................................................................................................................. 5 二、项目资产特征 ..........................