房地产行业第10周周报：本周楼市成交同比持续正增长；政府工作报告地产7大方向全面囊括，住建部发声四大举措稳楼市

房地产行业 | 证券研究报告 — 行业周报 2025 年 3 月 12 日 强大于市 相关研究报告 《70 城房价环比跌幅持续收窄，一线新房房价止跌》（2024/12/17） 《“旧改为主、收储为辅”贯穿 2025 年地产行业主线 》（2024/12/14） 《住房交易税收政策调整，体现政府让利意愿及稳定房地产市场的决心 》（2024/11/14） 《房贷利率机制调整超预期，沪深广松绑行政政策；看好地产板块行情延续！》（2024/09/30） 《央行拟于近期降准并引导 LPR 及存量房贷利率下降；北京拟适时取消普宅与非普分类标准》（2024/09/27） 《政治局会议首提“促进房地产市场止跌回稳”，地产拐点已至》（2024/09/26） 《房地产行业 2024 年中期策略——下半年地产空间在哪?》（2024/07/30） 《这轮地产政策能刺激多少需求？》（2024/05/21） 《为什么是 3000 亿？》（2024/05/21） 《这次地产不一样？》（2024/05/13） 《房地产行业 2024年度策略——行业寒冬尚在延续，房企能否行稳致远？》（2024/01/03） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产行业 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业第 10 周周报（2025年 3 月 1 日-2025 年 3 月 7 日） 本周楼市成交同比持续正增长；政府工作报告地产7大方向全面囊括，住建部发声四大举措稳楼市 新房成交面积环比由正转负，同比涨幅扩大。二手房成交面积同环比涨幅均收窄。新房库存面积同环比均下降，去化周期同环比均下降。 核心观点  新房成交面积环比由正转负，同比涨幅扩大。40 个城市新房成交面积为 222.8 万平，环比下降24.8%，同比上升 24.7%，同比涨幅较上周扩大了 20.3 个百分点。一、二、三四线城市环比增速分别为-30.9%、-22.9%、-23.1%，同比增速分别为 31.5%、26.0%、-15.2%。其中一线城市同比涨幅较上周收窄 15.1 个百分点，二线城市同比涨幅较上周扩大了 7.1 个百分点，三四线城市同比增速较上周上升了 50.1 个百分点。  本周二手房成交面积同环比涨幅均收窄。18 个城市成交面积为 204.9 万平，环比上升 2.2%，同比上升 36.2%，同比涨幅较上周收窄了 1.6 个百分点。一、二、三四线城市环比增速分别为-11.0%、-3.4%、42.9%，同比增速分别为 49.2%、4.9%、103.9%。其中，一线城市同比涨幅较上周收窄了14.2 个百分点，二线城市同比涨幅较上周收窄了 11.9 个百分点，三四线城市同比涨幅较上周扩大了 70.4 个百分点。  新房库存面积同环比均下降，去化周期同环比均下降。12 个城市新房库存面积为 8882 万平，环比增速为-0.3%，同比增速为-16.1%；去化周期为 13.8 个月，环比下降 0.1 个月，同比下降 8.0 个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为 15.2、10.7、35.7 个月，一线城市环比持平，二、三四线城市环比分别下降 0.1、0.2 个月，一、二、三四线城市同比分别下降 6.4、9.2、38.7 个月。  土地市场同环比量价齐升，溢价率同环比均下降。百城成交土地规划建面为 1688.3 万平，环比上升 17.1%，同比上升 12.3%；成交土地总价为 474.2 亿元，环比上升 34.8%，同比上升 30.1%；楼面均价为 2808.4 元/平，环比上升 15.1%，同比上升 15.8%；土地溢价率为 2.3%，环比下降 0.6 个百分点，同比下降 2.4 个百分点。  房企国内债券发行规模同环比均上升。房地产行业国内债券总发行量为 200.9 亿元，环比上升111.0%，同比上升 40.8%（前值：-19.3%）。总偿还量为 165.7 亿元，环比上升 44.6%，同比上升7.1%（前值：67.7%）；净融资额为 35.1 亿元。  板块收益有所下降。房地产行业绝对收益为-0.9%，较上周下降 3.1pct，房地产行业相对收益（相对沪深 300）为-2.3%，较上周下降 6.7pct。房地产板块 PE 为 20.97X，较上周上升 0.01X。 政策  3 月 5 日，2025 年《政府工作报告》正式发布，对于房地产的表述涵盖内容全面。房地产方面的表述为“持续用力推动房地产市场止跌回稳。因城施策调减限制性措施，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。优化城市空间结构和土地利用方式，合理控制新增房地产用地供应。盘活存量用地和商办用房，推进收购存量商品房，在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权。拓宽保障性住房再贷款使用范围。发挥房地产融资协调机制作用，继续做好保交房工作，有效防范房企债务违约风险。有序搭建相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。适应人民群众高品质居住需要，完善标准规范，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的'好房子'”。我们认为本次政府工作报告中房地产相关部分基本符合前期市场预期，对于地产的内容囊括较往年更加全面，从提振高需求到防范风险，都有了明确的表态。我们预期未来在调减限制性政策、城中村改造、盘活存量、收储、防范风险、“好房子”建设等方面有进一步的相关政策与细则落地，从而起到改善市场预期、推动房地产市场回稳的效果。  住建部两会发声，四大举措稳住楼市。3 月 9 日，住建部部长倪虹在民生主题记者会上表示将通过四方面发力稳住楼市：1）巩固政策“组合拳”效果；2）努力实施城中村和危旧房改造；3）推进收购存量商品房；4）推动建设好房子。针对“大旧改”方向，住建部提出“把2000 年以前建成的城市老旧小区都要纳入城市更新改造范围”，“将在去年新增 100 万套的基础上，继续扩大改造规模”，我们认为，旧改有望进一步提速扩围，将成为 2025 年的重点工作之一。针对“收储”方向，政府工作报告中就有提及今年地方政府专项债安排 4.4 万亿元，其中一个使用方向为土地收储和收购存量商品房；本次住建部部长进一步提出“将支持地方在收购主体、价格和用途方面充分行使自主权。收购的商品房，优先用于保障性住房、城中村改造安置房、人才房、青年公寓和职工宿舍等”。我们认为，未来收储配套政策也将继续完善打通卡点，特别是低成本资金的介入、拓展收购项目的用途（不再仅限于用作保障性住房）等，均有望推进各地收储工作进一步落实。针对“好房子建设”方向，住建部表示“近期在组织编制《好房子建设指南》，也在修订《住宅项目规范》”。  地方政策方面，贵阳住房公积金“商转公”贷款贴息实施；天津上线新建商品房住房公积金个人住房贷款“一件事”系统模块，实现购房手续一站办理，提升购