通信行业点评报告：IDC REITs或助力AIDC规模扩张

通信 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 1 / 6 通信 2025 年 03 月 11 日 投资评级：看好（维持） 行业走势图 数据来源：聚源 《Manus 或加速国产 AIDC 产业链需求释放—行业周报》-2025.3.9 《全面看好国产 AIDC 产业链四大方向—行业周报》-2025.3.2 《阿里将大举投资 AI 基建，全面看好AIDC&云计算产业链—行业周报》-2025.2.23 IDC REITs 或助力 AIDC 规模扩张 ——行业点评报告 蒋颖（分析师） jiangying@kysec.cn 证书编号：S0790523120003  我国 REITs 试点采用契约型 REITs 架构 根据组织结构，REITs 分为公司型 REITs 和契约型 REITs。其中，美国 REITs 以公司型 REITs 为主，亚洲国家 REITs 以契约型 REITs 为主，我国 REITs 试点采用契约型 REITs 架构。契约型 REITs 的本质为信托，不具有法人资格。投资者、受托人与管理人形成信托关系，投资者持有信托基金份额，通常管理人作为受托人根据协议对资产进行管理，资产管理权与资产所有权分离。  IDC REITs 有助于盘活存量资产，改善融资压力 对于国内 IDC 企业来说，IDC REITs 有助于盘活存量资产，实现资金闭环，增加隐形杠杆，改善融资压力。IDC 属于重资产项目，建设周期较长，建好以后存在比较长的上架爬坡期，爬坡期业绩增速较快，可帮助企业实现高增长，一般上架率到 95%就达到成熟期，成熟期项目虽然每年可以贡献稳定现金流，但后续已无法实现太大增长。IDC REITs 给成熟项目很好变现渠道，可帮助企业盘活存量资产，一次性获得可观的投资收益，用于新项目开发与建设，及大量并购，帮助企业快速扩张。  IDC REITs 有助于提升 ROE，实现轻资产运营 对于 IDC 企业而言，IDC 项目做 REITs 以后财务报表可能将从母公司剥离，IDC企业可以将重资产业务从体内剥离，并通过代运营业务实现轻资产运营。（1）资产端：资产、折旧摊销等均或实现出表，有助于降低资金风险和财务成本，同时可以将商誉一并剥离，有助于提升整体 ROE 水平；（2）利润端：一般而言资产公司并不具备 IDC 运营能力，IDC 企业可以通过成立运营公司对 IDC REITs 机柜进行代运营，IDC 企业仍可获得 IDC 代运营收入和利润，另外由于 IDC 企业仍保留对 IDC REITs 项目不低于 20%的股权，所以仍可获稳定持续的派息收益。 AI 大时代，对于 AIDC 机柜需求或持续提升，IDC REITs 有助于 AIDC 企业在AI 时代实现规模扩张。重点推荐：润泽科技（首单 REITs 上报）、宝信软件；受益标的：光环新网、新意网集团、奥飞数据、万国数据、世纪互联、大位科技、云赛智联、科华数据、数据港、东方国信、浙大网新、杭钢股份、城地香江、铜牛信息、美利云、南兴股份、网宿科技、首都在线、电科数字、首都在线等。  风险提示：AI 发展不及预期、IDC 发展不及预期、IDC REITS 不及预期。 -29%-14%0%14%29%43%2024-032024-072024-11通信沪深300相关研究报告 行业研究 行业点评报告 开源证券 证券研究报告 行业点评报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 2 / 6 目 录 1、 我国 REITs 试点采用契约型 REITs 架构 ................................................................................................................................ 3 2、 IDC REITs 有助于盘活存量资产，改善融资压力 .................................................................................................................. 3 3、 IDC REITs 有助于提升 ROE，实现轻资产运营 ..................................................................................................................... 4 4、 投资建议与风险提示 ................................................................................................................................................................ 4 图表目录 图 1： IDC 项目 REITs 盘活存量资产 ........................................................................................................................................... 3 图 2： IDC 项目 REITs 盘活存量资产 ........................................................................................................................................... 4 行业点评报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 3 / 6 1、 我国 REITs 试点采用契约型 REITs 架构 根据组织结构，REITs 分为公司型 REITs 和契约型 REITs。其中，美国 REITs以公司型 REITs 为主，亚洲国家 REITs 以契约型 REITs 为主，我国 REITs 试点采用契约型 REITs 架构。 公司型 REITs：公司型 REITs 的本质为公司，具有法人资格。公司型 REITs 与公司运行模式相同，董事会和管理层能够自主进行投资决策，通过满足 REITs 设立的相关法规从而享受税收优惠，当不满足法律规定的“收入测试”时，会被取消 REITs免税优惠。 契约型 REITs：契约型 REITs 的本质为信托，不具有法人资格。投资者、受托人与管理人形成信托关系，投资者持有信托基金份额，通常管理人作为受托人根据协议对资产进行管理，资产管理权与资产所有权分离。 2、 IDC REITs 有助于盘活存量资产，改善融资压力 对于国内 IDC 企业来说，IDC REITs 有助于盘活存量资产，实现资金闭环，增加隐形杠杆，改善融资压力。IDC 属于重资产项目，建设周期较长，建好以后存在比较长的上架爬坡期，爬坡期业绩增速较快，可帮助企业实现高增长，一般上