房地产行业研究周报：两会定调后，地产走势怎么看？

行业报告 | 行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 房地产 证券研究报告 2025 年 03 月 09 日 投资评级 行业评级 强于大市(维持评级) 上次评级 强于大市 作者 王雯 分析师 SAC 执业证书编号：S1110521120005 wangwena@tfzq.com 鲍荣富 分析师 SAC 执业证书编号：S1110520120003 baorongfu@tfzq.com 师亮 分析师 SAC 执业证书编号：S1110525020001 shiliang@tfzq.com 资料来源：聚源数据 相关报告 1 《房地产-行业研究周报:2 月百强房企销售表现怎么看？》 2025-03-02 2 《房地产-行业研究周报:监管传递融资 “ 暖 意 ”， 土 拍 市 场 逐 步 升 温 》 2025-02-23 3 《房地产-行业研究周报:节后二手市场热度良好，关注“两会”政策行情》 2025-02-16 行业走势图 两会定调后，地产走势怎么看？ 行业追踪（2025.3.1-2025.3.8） 两会“地产”定调有哪些增量？ 对比此前对行业信心产生较大积极影响的“926”政治局会议，我们认为，两会地产政策表述延续了“稳楼市”的核心基调，主要增量点在于给予“存量收购”方面更为宽松的政策空间。尤其在价格角度，如此前收购存量房用于配售型保障房，按照“土地成本、建安成本不超过5%的利润”确定配售价格，市场化原则下，存在政府资金平衡与房企折价意愿冲突等堵点问题，而会议对于价格、范围等条件的放松，实际为让渡“资金”至收购主体，在专项债、保障性再贷款等工具的支持下，有望加速去库存进程。 后续地产“走势”怎么看？ 我们认为，当前对行业走势最为重要的影响因子仍是房价。24Q4 以来，二手价格逐步趋稳、新房价格环比走强，量价构成阶段性正向循环（“价稳”释放观望需求，“量增”缩窄折价空间）。“量增价稳”源自于宏观经济环境改善及地产针对性供需政策，其核心驱动力为政策“稳住楼市”的目标。在此基调下，购房群体较过去两年的预期一致性更强、更良好，可以总结为“政策托底下风险偏好的提升”。同时，房价下行、降息使得一些具备投资属性区域的回报率指标（如租售比）较可比指标的利差收窄，也在强化风偏。近期二手高频价格再次呈现一定小幅下行压力，但确定性更强的政策环境和风险偏好不断提升使我们对 25 年基本面的边际表现更趋乐观。 如何看地产板块的估值修复空间？ 我们认为，对地产股中长期的定价仍是基于企业资产负债表展开的，资产质量和房价走势是最为关键的影响因素。其中，资产质量（能多大程度兑现至 ROE）决定估值中枢，房价走势决定盈利边际。现阶段，多数城市的价格企稳对于盈利边际改善的影响是行业性的，但城市间供需关系分化影响价格弹性。头部国央企布局能级集中度提升、核心区项目占比提升，对应相对更小的价格压力和更快的流速，资产质量和盈利边际改善幅度更大，理论上对应更高的估值上限。从施策角度看，“限制性政策放松”、“城中村改造”、“控制供地”均指向“调节供需、稳定房价”，对应“盈利边际改善”逻辑。而“收储”是另一种直接改善资产质量的方式，对估值中枢的影响性也更为直接。故我们更看好高价格弹性资产布局、及具备收储受益空间企业的估值弹性。 3 月新房、二手房同比增幅收窄 新房市场本周成交 235 万平，月度同比+5.82%，相较上月下降 6.50pct；累计库存 10512万平，二线去化加速，一线三线及以下去化放缓。二手房市场本周成交 219 万平，月度同比+49.12%，相较上月下降 33.25pct。2 月 24 日-3 月 2 日，土地市场成交建面 2363 万平，滚动 12 周同比-11.12%；成交总额 447 亿元，滚动 12 周同比-17.91%；全国平均溢价率10.26%，滚动 12 周同比+4.37pct。 本周申万房地产指数-0.91%，较上周下跌 3.13pct，涨幅排名 29/31，跑输沪深 300 指数2.29pct。H 股方面，本周 Wind 香港房地产指数+3.76%，较上周下降 0.99pct，涨幅排序6/11，跑输恒生指数 1.86pct；克而瑞内房股领先指数为 2.95%，较上周下跌 4.81pct。 投资建议：政治局会议表态“促进房地产行业止跌企稳”，基本面拐点或将近，增量政策预期持续。交易端，市场“底部共识”增强，“短线政策博弈+中长期估值修复”逻辑更加顺畅。配置方向上，我们建议优先考虑①非国央企受益于化债、政策纾困、需求改善等多重逻辑下的困境反转；②具备投资及改善产品优势的龙头房企独有的周期韧性；③区域型企业其城市基本面分化及市占率提升逻辑；④二手中介受益于存量交易景气度提升。其中，低估值优质非国企及地方型企业受益于融资、收储等政策的弹性空间或更大。 标的方面，建议关注 1）未出险优质非国央企：龙湖集团、金地集团、新城控股、绿城中国、滨江集团等。2）地方国企：越秀地产、城建发展、建发国际集团等。3）龙头央企：中国海外发展、招商蛇口、保利发展、华润置地等；4）优质物管：中海物业、保利物业、华润万象生活、万物云、招商积余；5）租赁企业：贝壳（和海外组联合覆盖）。 风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；因城施策力度不及预期 -19%-12%-5%2%9%16%23%30%2024-032024-072024-11房地产沪深300 行业报告 | 行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 内容目录 1. 本周观点：两会定调后，地产走势怎么看？ ............................................................................... 3 1.1. 投资建议 ....................................................................................................................................... 4 2. 成交概览 .................................................................................................................................................. 4 2.1. 新房市场 ....................................................................................................................................... 4 2.2. 二手房市场......................................................................................................