房地产行业研究周报：数据“真空”不改企稳趋势，重视板块配置性价比

行业报告 | 行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 房地产 证券研究报告 2025 年 02 月 09 日 投资评级 行业评级 强于大市(维持评级) 上次评级 强于大市 作者 王雯 分析师 SAC 执业证书编号：S1110521120005 wangwena@tfzq.com 鲍荣富 分析师 SAC 执业证书编号：S1110520120003 baorongfu@tfzq.com 资料来源：聚源数据 相关报告 1 《房地产-行业研究周报:量价改善，平稳收官——统计局 12 月数据点评》 2025-01-19 2 《房地产-行业投资策略:年度策略：转折点与下半程》 2025-01-13 3 《房地产-行业研究周报:供给侧扰动下板块深度调整，配置价值逐步显现》 2025-01-12 行业走势图 数据“真空”不改企稳趋势，重视板块配置性价比 行业追踪（2025.2.2-2025.2.8） 春节网签数据微降，“止跌企稳”预期持续 根据我们监测的 60 城新房成交数据显示，2025 年春节假期（25 年 1 月 28 日-2 月 4 日），典型城市新房日均成交面积 1.32 万方，较 2024 年春节假期（24 年 2 月 10 日-17 日）同比-7.1%，其中一线、二线城市分别同比-7.9%、-5.3%。节后 4 天（25 年 2 月 5 日-8 日），60 城新房日均成交面积回升至 17.05 万方，较 24 年同期（24 年 2 月 18 日-21 日）同比-19.4%，其中一线、二线分别同比+1.9%、-22.2%。根据 CRIC 监测数据显示，35 个重点城市在春节周成交面积（网签备案）约 23.46 万平方米，同比微降 11%。我们认为，假期因素影响下网签量“真空”不改行业“止跌回稳”趋势。展望节后，建议重点追踪关注三项指标：1）房企销售增速边际变化；2）一线二手成交套数（市场回暖领先指标）；3）二手成交均价。 行业低配幅度走扩，配置性价比逐步凸显 从资金配置角度看，24Q4 房地产板块的公募基金持仓总市值为 559.5 亿元，环比下降26.44%，持仓市值占股票投资市值比重 0.83%，环比 Q3 下降 0.26pct；持仓相对标准行业配置比例低配 0.55pct。从行业估值水平看，截至 25 年 2 月 7 日，申万地产指数 PB 约 0.70X，10Y 分位点 7.75%，中华内房股指数 PB 约 0.4X，5Y 分位点 20.77%，均较前期高点调整明显。我们认为，短期基本面超预期下行风险偏低，前期风险事件致使板块波动率提升行业配置价值，当前板块具备资金低配、低估值优势，叠加节后重要会议及小阳春时间窗口，建议关注左侧机会，弹性角度关注强信用、低债务民企，地方国企及 AMC。 2 月新房、二手房同比增速下滑 新房市场本周成交 63 万平，月度同比-64.96%，相较上月下降 44.13pct；累计库存 11328万平，一线、二线、三线及以下去化放缓。二手房市场本周成交 80 万平，月度同比+10.00%，相较上月下降 3.45pct。1 月 27-2 月 2 日，土地市场成交建面 2677 万平，滚动 12 周同比0.87%；成交总额 459 亿元，滚动 12 周同比 3.93%；全国平均溢价率 10.05%，滚动 12周同比+2.17pct。 本周申万房地产指数+2.65%，较上周提升 3.89pct，涨幅排名 14/31，领先沪深 300 指数0.67pct。H 股方面，本周 Wind 香港房地产指数+0.38%，较上周下降 0.45pct，涨幅排序9/11，跑输恒生指数 4.11pct；克而瑞内房股领先指数为 0.61%，较上周下跌 0.83pct。 投资建议：政治局会议表态“促进房地产行业止跌企稳”，基本面拐点或将近，增量政策预期持续。交易端，市场“底部共识”增强，“短线政策博弈+中长期估值修复”逻辑更加顺畅。配置方向上，我们建议优先考虑①非国央企受益于化债、政策纾困、需求改善等多重逻辑下的困境反转；②具备投资及改善产品优势的龙头房企独有的周期韧性；③区域型企业其城市基本面分化及市占率提升逻辑；④二手中介受益于存量交易景气度提升。其中，低估值优质非国企及地方型企业受益于融资、收储等政策的弹性空间或更大。 标的方面，建议关注 1）未出险优质非国央企：龙湖集团、金地集团、新城控股、万科 A、绿城中国、滨江集团等。2）地方国企：越秀地产、城建发展、建发国际集团等。3）龙头央企：中国海外发展、招商蛇口、保利发展、华润置地等；4）优质物管：中海物业、保利物业、华润万象生活、万物云、招商积余；5）租赁企业：贝壳（和海外组联合覆盖）。 风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；因城施策力度不及预期 -19%-12%-5%3%10%17%24%31%2024-022024-062024-10房地产沪深300 行业报告 | 行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 内容目录 1. 本周观点：数据“真空”不改企稳趋势，重视板块配置性价比 ........................................... 3 1.1. 投资建议 ....................................................................................................................................... 3 2. 成交概览 .................................................................................................................................................. 4 2.1. 新房市场 ....................................................................................................................................... 4 2.2. 二手房市场................................................................................................................................... 6 2.3. 土地市场 ....................................................................................................................................... 7 3. 本周融资动态 .....................................