2025年1月房地产市场跟踪:法拍房成交率有望提升,助力新房市场企稳

www.ccxi.com.cn 2025 年 1 月房地产市场跟踪: 新房市场延续企稳态势,法拍房成交率有望提升 作者: 中诚信国际 企业评级部 蒋 螣 0755-82969261 tjiang @ccxi.com.cn 应治亚 0755-82969261 zyying @ccxi.com.cn 其他联络人 贺文俊 027-87339288 wjhe@ccxi.com.cn 市场交易明显升温,政策薪火持续加力----2024年 12月房地产市场跟踪 房价现企稳迹象,政策加速落地继续保驾护航----2024年 11月房地产市场跟踪 重启货币化安置和土储专项债:止跌回稳转向信号下的老路新履----2024 年 10 月房地产市场跟踪 美联储降息与房地产新政:市场活力的新希望----2024年 9月房地产市场跟踪 “地王”久违重现,保障房收储提速----2024年 8月房地产市场跟踪 房企半年度亏损面较广,三中全会定调防范化解房地产风险----2024年7月房地产市场跟踪 新政后市场冲高回落,去库存任重道远----2024年 6月房地产市场跟踪 最宽松政策重塑市场资产价格,有望实现行业企稳回升----2024年5月房地产市场跟踪 双轨制渐行渐近,关注配售型保障房对商品房市场的冲击----2024年4月房地产市场跟踪 消费类基础设施REITs对房企融资影响几何?----2024年 3月房地产市场跟踪 法拍房成交率有望提升,助力新房市场企稳 ——2025 年 1 月房地产市场跟踪 2024 年末,最高人民法院发布《关于进一步规范网络司法拍卖工作指导意见》,明确执行法院需对拍卖财产状况进行全面调查,并如实披露相关信息,同时强化腾退交付力度,上述政策有利于提升法拍房市场的信息透明度并优化交付流程。2024 年以来法拍住宅拍品交易金额有所下降,成交以二拍为主,成交周期有所延长,随着法拍房信息进一步公开透明,预计未来法拍房成交率将提升;其中浙江省内城市由于当地经济发达、购房需求旺盛以及法院执行保障措施有力,整体清仓率均较高,一线城市中的广州和部分法拍房供给较大、二手房价格下跌导致购房者观望情绪浓厚的二线城市清仓率较低。法拍房对新房市场的影响主要体现在价格扰动、市场预期和需求分流等方面,现阶段法拍房对新房市场价格的正面冲击总体较小,但其中低能级城市新房市场受法拍房成交挤压影响相对更大。近年来,宏观经济的下行压力和房地产市场的调整等因素导致法拍房供给规模较大,相关配套政策随之出台。2024年 11 月,最高人民法院发布了《关于进一步规范网络司法拍卖工作的指导意见》(法【2024】238 号),明确执行法院需对拍卖财产现状进行全面调查,并如实披露相关信息,包括不动产的权属关系、占有使用情况、户型图、已知瑕疵等。严禁使用“占有不明”“他人占用”等模糊表述,确保竞买人能全面了解房产状况。同时强化腾退交付力度,执行法院除法定事由外,需负责不动产的腾退交付,严禁在拍卖公告中声明“不负责腾退”。法院需制定腾退预案,督促被执行人搬离,必要时依法强制腾退。该指导意见的实施,有助于提升法拍房市场的信息透明度,优化交付流程。 www.ccxi.com.cn 市场跟踪 房地产行业 2025 年 1 月房地产市场跟踪: 法拍房成交率有望提升,助力新房市场企稳 www.ccxi.com.cn 2 从法拍房市场 2024 年运营情况来看,根据第三方数据显示,2024 年全国各类法拍房1挂拍量 76.8 万套,同比减少约 0.9%,成交 17.6 万套,成交金额 3,308 亿元,同比下降 6.7%;累计拍次 139.1 万次,同比增长 25.2%,按拍次成交率 12.9%。其中法拍住宅挂拍拍品 37 万套,成交 11.7 万套,占法拍房总成交数量的 66.5%,按拍次成交率为 18.4%。成交金额为 1,635.9 亿元,同比减少 1.9%。成交均价为9,128 元/平方米,同比下降 1.1%。清仓率2方面,住宅拍品清仓率 30.3%,市场分化明显,高能级城市如上海、杭州表现较高,而三四线城市清仓率较低。2024 年法拍住宅一拍成交占比 36.6%,较 2023 年减少 7.7 个百分点;由于二拍折价率3更小,关注度更高,二拍成交占比 48.4%,较 2023 年扩大 8 个百分点。二拍成交均价为 4,487 元/平方米,较 2023 年略有下降。随着法拍房信息进一步公开透明,预计未来法拍房成交率将提升;法拍房成交均价在 2024 年有所下降,2025 年市场或将继续面临价格压力。 从具体城市来看,法拍住宅成交金额方面,第一梯队北京、上海、深圳成交金额超过百亿,第二梯队成都、杭州、广州、重庆、苏州和厦门等城市成交金额在30 亿元以上;成交套数方面,第一梯队重庆和成都成交套数均在 4,700 套以上,第二梯队主要为一线城市及佛山、郑州、南宁、温州、苏州、杭州等城市,成交套数在 1,500 套以上。从清仓率来看,浙江省内城市如杭州、温州、宁波、嘉兴、台州、绍兴等地清仓率均在 65%以上,处于较高水平,主要系当地民间经济发达、购房需求旺盛以及法院执行保障措施有力;一线城市中上海清仓率最高,北京和深圳尚可,广州则较低,法拍房清仓表现与上述区域房地产市场需求支撑情况及楼市企稳进程高度正相关,此外广州法拍房供给较大且主要位于增城、花都和白云等非中心城区亦是导致其法拍房清仓率偏低的因素;二线城市如郑州、合肥、济南、昆明、长沙、大连、沈阳、武汉等地清仓率较低,主要受法拍房供给较大,二手房价格下跌导致购房者观望情绪浓厚等因素影响。 我们认为,法拍房对新房市场的影响主要体现在价格扰动、市场预期和需求分流等方面。一方面,由于现阶段大部分城市的法拍房交易量占当地新房交易量普遍较低(通常在 5%以下),且在面积段、总价段的交易量和新房市场存在较大差 1 包括住宅、商业、工业、土地、车库/车位和其他。 2 清仓率=成交拍品/交易截止拍品×100%。 3 折价率=挂拍价/评估价。 2025 年 1 月房地产市场跟踪: 法拍房成交率有望提升,助力新房市场企稳 www.ccxi.com.cn 3 异,对新房市场价格的正面冲击较小;另一方面,对于部分城市/区域一段时间内的法拍房成交量集中,占比新房交易量超过一定比重的情形,则短期内会对该区域市场形成明显价格扰动,进而降低开发商在该区域新拿地意愿,从而影响该该区域楼市价格预期。需求分流效应方面,由于一二线城市的需求支撑相对有力,法拍房对高能

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房地产
2025-02-05
中诚信国际
蒋螣,应治亚
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