2024年中国酒店业投资与资产管理白皮书-厚海-浩华

鉴于全球经济环境的不确定性、中国经济和产业发展的结构性调整，以及酒店供给市场趋于饱和带来的⽇益激烈的市场竞争，酒店⾏业的收⼊增⻓呈现放缓趋势。传统粗放、经验主导的经营模式已不再适⽤。在此背景下，酒店类资产的精细化管理和运营愈发重要。近年来，酒店领域的投资者⾓⾊发⽣了显著转变，过往主导酒店投资的房地产开发商正转变为城市运营商，对旗下酒店资产贡献的现⾦流愈加重视倚赖，因此也更为注重投后酒店资产在其持有期间的经营和投资回报表现。随着对酒店类资产重运营属性的认知加深，此类型资产业主和投资者也更加重视投前阶段的产品和投资管控。浩 华 ， 作 为 深 耕 酒 旅 ⾏ 业 的 专 业 研 究 咨 询 机 构 ， 结 合 旗 下 「 厚 海 数 据 平 台 」(www.hohidata.com) 的 海 量 数 据 ， 及 ⾏ 业 资 深 投 资 ⼈ 及 业 主 的 问 卷 调 查 ， 向 业 界 推出《2024年酒店业投资与资产管理⽩⽪书》 ，旨在为酒旅⾏业从业⼈⼠提供涵盖资产全⽣命周期从开发到退出的全⽣命周期各主要关键节点的市场洞⻅和趋势研判。此⽩⽪书致⼒于构建酒旅资产管理和运营的指标框架，提供了⾏业标杆数据，以此促进资产管理和运营的专业化能⼒，推动⾏业健康可持续发展。本年度的报告分为三个主要部分——开发投资、资产管理和运营，以及资产退出，对各阶段的核⼼管理和⻛控指标进⾏了系统性总结与分析，希望其能够作为酒旅类资产管 理 和 运 营 者 的 操 作 ⼿ 册 及 指 南 ， 其 中 的 标 杆 数 据 可 ⽤ 于 评 估 和 衡 量 旗 下 物 业 的 表现。报告除了包含2023年度的各项核⼼指标及其发展趋势外，还提供了前瞻性的市场洞察，帮助业者⽤动态视⾓理解市场变化和发展趋势。此外，本报告还新增了对投资⼈特征的分析以及企业投资回报指标等内容，这些是现有⾏业分析中较少涉及但极为重要的议题，意在为业界提供全新的分析视⾓。最后，我谨代表研究团队对积极参与此次研究的业界⼈⼠表⽰由衷地感谢，也再⼀次佐证研究共创、共同赋能⾏业健康发展的重⼤意义！⯼阌1戴 雪 英浩 华 管 理 顾 问 公 司执 ⾏ 董 事 ⼤ 中 华 区 总 经 理厚 海 数 据 平 台 创 始 ⼈中 国 旅 游 饭 店 业 协 会 副 会 ⻓研究主创团队成员刘 怡 霖厚 海 数 据 平 台⾼ 级 产 品 经 理刘 桂 彤浩 华 管 理 顾 问 公 司 董 事厚 海 数 据 平 台 负 责 ⼈I.II.附录·研究⽅法说明III.•开发投资•资产管理和运营•资产退出030632潨䓡33䙰✅嚤ꃎ╃ⲏ闌騣鱶ⲹ䙰缏0713212I.䙰✅嚤ꃎ㐌☋搑䍳巆ꃹ㎼鰑㐌⛻㎈䓛在对各资产业务板块进⾏分析之前，我们梳理了中国⾼档酒店的投资⼈背景，以期了解当下的投资格局及变化趋势，有助于在下⽂各章节分析中提供市场背景。我们基于厚海数据平台数据，分析了全国逾4,000家⾼档及以上酒店的投资⼈/业主⽅背景，其特征如下：⾏业属性：从投资⼈/业主⽅所属的⾏业分布上看，房地产、⽂旅酒店及城投城建为占⽐最 ⾼ 的 三 个 ⾏ 业 ， 分 别 占 ⽐ 35% 、 22% 及 10% 。 其 中 房 地 产 ⾏ 业 背 景 的 投 资 ⼈ 主 要 在2000年 以 后 异 军 突 起 ， 从 2000年 以 前 的 12% 增 加 ⾄ 2000年 之 后 的 逾 30% 。 但 近 年 来 呈现逐步减少的趋势。与此同时，⼤型⽂酒旅集团和城投城建背景的投资⼈/业主⽅⽐重不断增加，在酒店投资中发挥着越来越重要的作⽤。资本属性：从投资⼈的资本属性背景上看，内资民企占据主导，占⽐近六成，其次为地⽅国企及中央国企。按历史趋势分析，2000年及以前开发的酒店，其投资⼈基本以地⽅国资背景为主。2000年以后随着房地产兴起、以及其他新兴⾏业的参与者逐步加⼊，内资民企逐渐成为开发主导，占⽐超过50%。但⾃2020年开始，伴随地产相关的酒店投资趋缓，民企背景的新增酒店⼤幅减少，⽽央国企的投资主导地位回归，在全国整体占⽐显著提升。房地产35%⽂旅酒店 22%城投城建 10%商贸服务 6%制造业 4%银⾏⾦融投资保险券商基⾦ 3%能源矿业 3%零售商业 3%交通运输 2%TMT（科技、媒体、通信） 1%其他 12%投资⼈/业主⽅⾏业属性分布内资民企57%地⽅国资 19%中央国资 7%个⼈投资者 7%外资企业 6%事业单位 2%政府 1%外资民企 1%其他 0.2%投资⼈/业主⽅资本属性分布45㲾ꓪ鰑☋漽嵛⹴☆儅▷ⷀ䧯╬╃ⲏ⪸峜ꓨ掾受 地 产 ⾏ 业 增 速 放 缓 影 响 ， 地产 配 套 的 增 量 酒 店 开 发 机 会 减少 ， 业 内 ⼈ ⼠ 将 更 多 的 关 注 度放 在 了 存 量 物 业 的 资 产 管 理 及交易上。各公司在2024年的⼯作重点普遍为存量物业/酒店升级 改 造 ， 持 续 挖 掘 存 量 物 业 的收益优化机会。与 过 往 调 研 相 ⽐ ， 业 内 ⼈ ⼠ 普遍 认 为 资 产 交 易 及 退 出 的 市 场活 跃 度 将 上 升 明 显 。 在 经 济 增⻓ 放 缓 的 背 景 下 ， ⼀ 些 酒 店 所有 者 选 择 出 售 资 产 来 减 轻 债 务负 担 或 是 寻 求 资 ⾦ 的 重 新 配置 ； 同 时 酒 店 作 为 可 持 续 提 供现 ⾦ 流 的 重 资 产 ， 具 有 良 好 的保 值 升 值 潜 ⼒ ， 投 资 者 同 样 在市 场 低 ⾕ 时 寻 找 买 ⼊ 机 会 。 这些 因 素 均 促 进 酒 店 资 产 交 易 热度攀升。在 第 ⼆ 章 节 ， 本 ⽂ 将 根 据 资 产⽣ 命 周 期 的 不 同 阶 段 ， 将 业 务模 块 分 为 开 发 投 资 、 资 产 管 理和 运 营 、 资 产 退 出 三 部 分 进 ⾏解析。注 明 ： 此 景 ⽓ 指 数 （ 分 值 介 于 0 到 1 0 0 ） 为 市 场 反 馈 观 点 的指 数 化 统 计 ， 1 0 0 表 ⽰ ⾮ 常 活 跃 ， 0 表 ⽰ ⾮ 常 谨 慎 。与2023年相⽐，您认为2024年中国整体市场的下列业务将呈现何种景象？注 明 ： 此 题 为 多 选 题 ， 选 项 每 选 ⼀ 次 即 被 统 计 ， 因 此 总 百 分⽐ 逾 1 0 0 % 。贵公司2024年酒店投资和资产管理业务板块的⼯作重点为？11%13%17%29%收购酒店物业现有酒店物业的⾦融化退出出售酒店物业新酒店开发存量物业/ 酒店升级改造0%20%40%60%80%Q景⽓指数33%6%8%51%24%24%14%33%24%27%37%2%10%8%新酒店投资存量资产管理资产交易及退出⾮常谨慎相对谨慎稳定发展更加活跃⾮常活跃73%Q21 52 53 II.╃ⲏ闌騣䐷⹿䫌鰑鰑☋硅槏⾕ꁾ觝鰑☋ꃹ⮃071321䐷⹿䫌鰑开 发 投 资 是 孕 育 ⼀ 座 酒 店 资 产 ⽣ 命 旅 程 的初 始 ， 在 此 阶 段 的 每 ⼀ 项 决 定 都 在 很 ⼤ 程度 上 影 响 酒 店 的 产 品 ⼒ 表 现 及 投 资 回 报 。从 是 否 投 资 、 在 哪 ⾥ 投 资 、 投 资 什 么 样 的酒 店 以 及