房地产行业月报：投资保持韧性，金九销售增速放缓

请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 [Table_MainInfo]行业研究/房地产 证券研究报告行业月报 2019 年 10 月 20 日 [Table_InvestInfo]投资评级 优于大市 维持市场表现 [Table_QuoteInfo]资料来源：海通证券研究所 相关研究 [Table_ReportInfo] 《十月新房成交增速收窄，节庆土地成交同比弱》2019.10.13 《九月百强销售回温，同环比显著增长》2019.10.01 《本周商品房成交量环比回暖，土地市场持续走弱》2019.09.29 [Table_AuthorInfo]分析师:涂力磊 Tel:(021)23219747 Email:tll5535@htsec.com 证书:S0850510120001 分析师:金晶 Tel:(021)23154128 Email:jj10777@htsec.com 证书:S0850518120002 投资保持韧性，金九销售增速放缓 [Table_Summary]投资要点：  1-9 月数据关注点：从全国商品房销售来看，9 月销售面积同比增长 2.92%，较8 月有所缩小，累计同比跌幅收窄；9 月销售金额同比增幅缩小至 9.38%，累计同比涨幅有所扩大。从分线商品住宅销售情况来看，一线销售面积及金额 9 月同比增速均收窄；二线销售面积 9 月跌幅扩大但销售金额的涨幅也在扩大，反映出二线销售单价 9 月上行；三四线销售面积及金额 9 月同比涨幅均扩大。我们认为，在房企加大促销力度叠加去年 9 月基数低的情况下，9 月销售同比增速相较 8 月仍出现放缓，全国层面来看金九不金，主要影响来自一线城市的下滑，二线和三四线在低基数效应下相对平稳。 1-9 月投资增速持平、新开工增速继续回落。但是受低基数影响，9 月单月投资同比增速相较 8 月小幅反弹至 10.48%，新开工单月同比增速也反弹至 6.66%。土地购臵方面，购臵面积单月同比由负转正，累计同比跌幅收窄。土地购臵方面，购臵面积单月同比由负转正，累计同比跌幅收窄。我们认为，随着前期土地市场走冷、地价回归理性，房企的土地购臵意愿小幅回暖。由于当前房企融资政策仍然偏紧，整体销售较为平淡，尽管地价回归理性，我们仍预计房企加杠杆能力不足。伴随 4 季度后半段开始，行业基数将逐步上行，投资、新开工累计同比增速会放缓节奏，进一步下滑。 9 月房屋竣工面积同比增长 4.81%，竣工面积连续两月正增长，且涨幅相较 8月有所扩大。我们认为，竣工数据于 8 月出现明显拐点，后续单月同比增幅有望进一步扩大，累计同比跌幅有望持续收窄。 房地产投资累计同比增长 10.5%。2019 年 1-9 月全国房地产累计开发投资为98008 亿元，同比增长 10.5%，增速与 2019 年 1-8 月持平。房地产新开工面积同比增长 8.6%。1-9 月，全国房地产开发企业房屋新开工面积 16.57 亿平方米，同比增长 8.6%，增速较 2019 年 1-8 月份降低 0.3 个百分点。1-9 月商品房销售面积累计同比下滑 0.1%。2019 年 1-9 月商品房销售面积 11.92 亿平方米，同比下滑 0.1%，跌幅比 2019 年 1-8 月份收窄 0.5 个百分点。其中，住宅销售面积同比增长 1.6%，办公楼销售面积同比下降 11.0%，商业营业用房销售面积同比下降 13.7%。 一线销售增速放缓，二线销售小幅回落，三四线销售受低基数影响小幅反弹。2019 年 1-9 月一线城市商品住宅销售面积 2596 万平方米，累计同比增长14.3%，增速较 2019 年 1-8 月下降 4.5 个百分点；二线城市商品住宅销售面积20031 万平方米，累计同比减少 1.2%，跌幅较 2019 年 1-8 月扩大 0.9 个百分点；三四线城市商品住宅销售面积 82022 万平米，累计同比增长 1.3%，增速较2019 年 1-8 月上升 1.1 个百分点。 土地购臵保持低位，房企拿地意愿略有回暖。1-9 月，全国房地产开发企业土地购臵面积 15454 万平方米，累计同比减少 20.2%，跌幅相较 2019 年 1-8 月的-25.6%缩小 5.4 个百分点。 房企融资有所回升，到位资金增速扩大。前 9 月房地产资金来源总量达到 13.1万亿元，累计同比增长 7.13%，增速比 2019 年 1-8 月份扩大 0.53 个百分点。 投资建议：维持“优大于市”评级。继续围绕估值\分红\增速三大维度寻找超额收益。建议继续关注央企龙头【万科 A、保利地产、金地集团、招商蛇口、大悦城】、成长【华夏幸福、中南建设、阳光城】、地方国资【华发股份、北京城建】、主题长三角一体化（上实发展）。此外，利率下行预期带来商业资产重估潜力，建议关注中国国贸、陆家嘴、浦东金桥等。风险提示：行业面临调控风险和基本面下行风险。 行业研究〃房地产行业 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 2 目 录 1. 地产投资保持韧性，金九不金销售同比增速放缓 ...................................................... 4 2. 行业 2019 年 1-9 月投资情况 .................................................................................... 4 2.1 房地产投资累计同比增长 10.5% ..................................................................... 4 2.2 房地产新开工累计同比增长 8.6% .................................................................... 5 3. 房地产累计销售面积同比下滑 0.1% .......................................................................... 6 4. 1-9 月房地产资金来源总量累计同比增加 7.13% ....................................................... 8 5. 投资建议 .................................................................................................................. 10 6. 风险提示 .................................................................................................................. 10 信息披露 .................................