房地产行业研究周报：如何看待房地产税费优化空间？

行业报告 | 行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 房地产 证券研究报告 2024 年 11 月 10 日 投资评级 行业评级 强于大市(维持评级) 上次评级 强于大市 作者 王雯 分析师 SAC 执业证书编号：S1110521120005 wangwena@tfzq.com 鲍荣富 分析师 SAC 执业证书编号：S1110520120003 baorongfu@tfzq.com 资料来源：聚源数据 相关报告 1 《房地产-行业专题研究:趋势延续，降速趋缓——地产开发 24 年三季报综述》 2024-11-07 2 《 行 业 研 究 周 报 : 房 地 产 》 2024-11-03 3 《房地产-行业研究周报:风险偏好修复，持仓显著回升——24 年三季度基金 持仓点评》 2024-10-27 行业走势图 如何看待房地产税费优化空间？ 行业追踪（2024.11.3-2024.11.9） 11 月 8 日，全国人大常委会办公厅召开新闻发布会，宣布将增加 6 万亿元债务限额置换地方政府存量隐性债务，并明确了两项与房地产相关的重要增量政策。一是明确，目前支持房地产市场健康发展的相关税收政策，已按程序报批，近期即将推出。二是，专项债券支持回收闲置存量土地、新增土地储备，以及收购存量商品房用作保障性住房方面，财政部正在配合相关部门研究制定政策细则，推动加快落地。 整体来看，在 10 月 17 日财政部已明确“抓紧研究明确取消普通住宅与非普通住宅相衔接的税收政策，主要包括增值税、土地增值税。”的政策指引下，我们认为房地产税收优化或优先围绕“出售端”（土增税、增值税）税费优化展开。其他增量端，或可展望“购买端”契税和“出售端”个人所得税优化，如新房、二手房契税税率调降，针对多孩等政策定向支持人群的税费优化等方向。我们认为，①土增税，不排除免征额度上调及各梯度税率下调，预缴环节优化等可能。②增值税，不区分普住和非普宅趋势已显现，除非一线城市销售 2 年以上住宅增值税取消外，不排除销售 2 年内住宅增值税税率下调，一线普宅、非普宅增值税率下调可能。③契税，不排除非一线城市普宅非普宅区分取消后，契税税率统一同一优化至较低水平，例如1-1.5%或更低；一线城市普宅、非普宅契税率下调。此外，不排除新房、二手房同步下调。④针对特定人群如多孩家庭所衔接房地产税费，不排除定向下调。 11 月新房、二手房同比增速改善 新房市场本周成交 326 万平，月度同比+10.42%，相较上月改善 17.17pct；累计库存 10226 万平，一线、二线、三线及以下去化加速。二手房市场本周成交 242万平，月度同比+32.30%，相较上月改善 15.51pct。10 月 28 日-11 月 3 日，土地市场成交建面 3965 万平，滚动 12 周同比 3.48%；成交总额 750 亿元，滚动12 周同比-17.97%；全国平均溢价率 2.94%，滚动 12 周同比+0.18pct。 本周申万房地产指数+6.83%，较上周提升 0.82pct，涨幅排名 11/31，领先沪深300 指数 1.32pct。H 股方面，本周 Wind 香港房地产指数+1.99%，较上周下降0.55pct，涨幅排序 4/11，领先恒生指数 0.91pct；克而瑞内房股领先指数为 4.30%，较上周下跌 1.62pct。 投资建议：政治局会议表态“促进房地产行业止跌企稳”，基本面拐点或将近，增量政策预期持续。交易端，市场“底部共识”增强，“短线政策博弈+中长期估值修复”逻辑更加顺畅，未来顺周期地产股弹性空间同样较大。配置方向上，我们建议优先考虑①非国央企受益于化债、政策纾困、需求改善等多重逻辑下的困境反转；②具备投资及改善产品优势的龙头房企独有的周期韧性；③区域型企业其城市基本面分化及市占率提升逻辑；④二手中介受益于存量交易景气度提升。其中，低估值优质非国企及地方型企业受益于融资、收储等政策的弹性空间或更大。 标的方面，建议关注 1）未出险优质非国央企：龙湖集团、金地集团、新城控股、万科 A、绿城中国、滨江集团等。2）地方国企：越秀地产、城建发展、建发国际集团等。3）龙头央企：中国海外发展、招商蛇口、保利发展、华润置地等；4）优质物管：中海物业、保利物业、华润万象生活、万物云、招商积余；5）租赁企业：贝壳。 风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；因城施策力度不及预期 -32%-25%-18%-11%-4%3%10%17%2023-112024-032024-07房地产沪深300 行业报告 | 行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 内容目录 1. 本周观点：如何看待房地产税费优化空间？ ............................................................................... 3 1.1. 投资建议 ....................................................................................................................................... 4 2. 成交概览 .................................................................................................................................................. 5 2.1. 新房市场 ....................................................................................................................................... 5 2.1.1. 新房成交情况................................................................................................................... 5 2.2. 二手房市场................................................................................................................................... 7 2.3. 土地市场 ....................................................................................................................................... 8 3. 本周融资动态 ...............................