策略专题报告：房地产链对盈利影响渐小

请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 [Table_Title]相关研究 [Table_ReportInfo] 《银行地产岁末年初多异动》2019.09.26《 关 注 分 拆 上 市 带 来 的 投 资 机 会 》2019.10.10 《如何预测跟踪盈利趋势？》2019.09.19 [Table_AuthorInfo]分析师:荀玉根 Tel:(021)23219658 Email:xyg6052@htsec.com 证书:S0850511040006 分析师:李影 Tel:(021)23154117 Email:ly11082@htsec.com 证书:S0850517090005 房地产链对盈利影响渐小 [Table_Summary]投资要点：  核心结论：①地产的影响力渐小：适龄购房人数占比下降，城镇化速度放缓。股市中相关行业利润占比中枢已经在下降。②地产销售链：因城施策使一二线和三四线城市景气错位，地产销售以时间换空间，增速已在磨底。相关行业本来盈利就优于地产。③地产投资链：地产投资增速在回落，但占比更大的基建回升对冲。且供给侧改革使得相关行业盈利韧性已变强。 宏观展望，未来地产对基本面影响将变小。①人口周期、宏观政策决定地产链影响力将下降。1998 年商品房改革以来，我国居民住房需求集中释放，房地产链逐步成为经济支柱产业，这是源于两方面：一是人口周期变迁，当时背景是我国 25-39 岁住房刚需人群达到阶段顶峰，二是宏观政策调整，加速城镇化和商品房改革为房地产发展创造了条件。②地产链在基本面中占比已经下降。从微观业绩看，自 2003 年以来房地产链相关行业净利润经历了三轮周期，分别为 03Q1-09Q1、09Q2-15Q4、16Q1 至今，前两轮地产链净利润/A 股剔除银行利润占比中枢为 29.9%、20.9%，而在 16Q1 至今这轮周期中为 20.6%，可见地产链的重要性在下降，这也与宏观经济结构变化基本一致。 地产销售链的基本面波动更平缓。①这次地产销售周期以时间换空间，销售增速已经在磨底。有投资者担心未来地产还将面临双位数负增长，我们认为这次是以时间换空间，由于前期较低基数使得 2019 年一线地产销售增速回升，三线城市销售增速继续下行，保持在零增长附近，由此推算这次全国地产销售面积增速不会双位数负增长，未来地产销售面积增速波动空间收窄。②具体看相关行业，家电、家具等受地产销量影响小，波动更小。地产销售链销售增速波动收窄归根到底是源于产业进入成熟期，行业集中度提升且呈高度集中化，业绩稳健的龙头公司助推行业业绩波动变小。随着我国经济步入由大到强阶段，行业扩容空间收窄，技术、渠道成本、环保、法规等因素使得行业进入壁垒提高，部分行业产能过剩，小企业开始淘汰，成熟期大厂商彼此势均力敌，更多通过提高质量和改善性能来增强竞争力，这一阶段地产销售链行业集中度趋于提升并高度集中，质优龙头助推行业业绩波动变小。  地产对投资链的基本面影响小。①我国地产开发投资占比较低，地产投资增速开始下滑。我国房地产开发投资占比从 05 年 3 月高点 26.0%一路降至 16年 12 月低点 17.2%，此后略有回升，但仍远低于制造业和基建，2019 年 1-8月房地产开发占比为 21.1%，而制造业为 33.5%，基建为 30.9%。由于我国制造业和基建固定资产投资占比较大，而且两者投资增速有望回升，预计未来我国地产开发投资占比渐低是大趋势，它对基本面影响也将变小。②具体看相关行业，钢铁、煤炭、机械、水泥等利润占比较小，对基本面影响不大。2019H1A 股地产投资链净利润占全部 A 股剔除银行的 11.5%，而我国钢铁、水泥等行业对应的下游需求不止来自房地产，由此推测实际上我国地产投资链净利润占比更低。在供给侧改革背景下，地产链相关行业业绩波动开始变小，得益于龙头集中度提升。 风险提示：地产政策放松超预期。[Table_MainInfo]策略研究 证券研究报告 策略专题报告 2019 年 10 月 17 日 22879944/43348/20191017 16:44 策略研究 策略专题报告 2 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 目 录 1. 宏观展望，未来地产对基本面影响将变小 ........................................................ 4 2. 地产销售链的基本面波动更平缓 ....................................................................... 5 3. 地产对投资链的基本面影响小 ........................................................................... 7 22879944/43348/20191017 16:44 策略研究 策略专题报告 3 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 图目录 图 1 2000s 时期城镇化率不断提高 ................................................................................. 5 图 2 我国人口平均年龄及 25-39 岁适龄购房人口占比变化 ............................................ 5 图 3 从支出法看中国 GDP 占比 ..................................................................................... 5 图 4 从收入法看中国 GDP 占比 ..................................................................................... 5 图 5 房地产链占全部 A 股净利润占比变化趋势 .............................................................. 5 图 6 我国房地产销售和投资额占名义 GDP 比重开始下滑 ............................................. 5 图 7 我国棚改安臵面积和货币化安臵率变化趋势 ........................................................... 6 图 8 我国地产销售链行业 ROE（TTM）波动变小 ......................................................... 6 图 9 我国家电销量增速波动趋于平缓 ...................