房地产项目前策产品定价板块标准化-49P

营销标准化前策产品定价板块标准化目 录COMPANY重点工作标准化，线上流程简化前策定位（两增一调）01底管控，增加区域灵活性价（三增一变一调）02提升效率，优化标准化流程产品（一减三调）03化优 二价 定新项目标准化工作节点示意图【前策产品部】【3.摘牌后31天至示范区开放】C2.1法律文书等对客户资料的制定C2.1.1宣传图纸制作（必选）C2.1.2房屋交付标准制定 （必选）【4.开盘前30天至示范区开放】C4.1价格管理C4.2.1付款方式及定金申请C4.2.2车位推售方案制定(车位成本分摊及车位券确定）（可选）C4.2.3价格输出口径确定（必选）C4.2.4价格备案申请（必选）C4.3 科学定价（可选）【6.开盘至二次开盘】C4.1营销推售后评估C4.1.1产品、定价、策略开盘后评估（必选）C4.1.2定价合理性考核（必选）C4.2定价/调价/促销C4.2.1调价、促销（必选）科学定位（红色）户型配比（红色下划线）新产品研发（绿色）取消节点：增加节点：调整节点：项目筹备期持续销售期价值炒作期造势蓄客期品牌立势期摘牌示范区开放二次开盘（开盘后2个月）开盘前45天展厅开放品质体验期开盘立项【5.开盘前30天至示范区开放】【5示范区开放至开盘】5.1价格策略及制定5.1.1价格底线及利润底线制定5.1.2售价制定C5.2 微信选房（可选）【1 摘牌前】C1.1产品规划配置C1.1.1科学定位（真实客户验证）（必选）C1.1.2户型配比C1.1.2.1 户型配比建议（必选）C1.1.2.2 新产品研发（取消）C1.1.3示范区设置: （可选）C1.1.3.1示范单位设置建议（可选）C1.1.3.2售楼部布局、室内装修风格设置建议C1.1.3.3架空层（泛会所）设置建议（可选）C1.1.4货量区交付标准（必选）C1.1.4.1货量区交付标准确定及调整（必选）C1.1.4.2装修材料变更及配送部件（必选）C1.1.5 产品力自检（必选）C1.2取地前策意见征询（可选）C1.2.1取地前策意见征询（可选）01 前策定位（两增一调）增加2个节点● 科学定位（必选节点）● 产品力50条自检（必选节点）定位版块标准化节点概述提升1个节点● 户型配比建议（必选节点）：取消线上审批流程，连同规划报批一起走审批流程。标准化4.0 VS标准化3.0节点增加：定位阶段增加科学定位和产品力50条自检两个节点，纠正定位偏差和提升产品竞争力；节点调整：优化户型配比流程，减少流程重复性，提升效率。科学定位项目筹备期持续销售期价值炒作期造势蓄客期品牌立势期摘牌示范区开放二次开盘（开盘后2个月）开盘前45天展厅开放品质体验期开盘立项增加节点1：科学定位“科学定位”：1、针对目标地块或新获取项目2、降低初判定位风险，提高定位精准度。1.1科学定位标准化1、针对地块进行市场调研2、根据技术4、利润测算得出价格口径5、形成验证方案7、验证客户需求8、方案迭代传统定位——完成项目定位科学定位——完成项目定位摘牌后10天摘牌1、科学定位完成后，区域营销管理部组织内部自查验收；2、摘牌后第十天为科学定位考核节点；初判阶段形成验证方案真实客户验证阶段定规划定规划前10天标准流程指标出强排方案3、收集项目定位分歧9、需求再验证6、小范围内推广拓客10、完成定位科学定位的应用效果注：红色部分是已落实科学定位区域科学定位应用的主要效果就是无某类产品明显滞销!近期开盘的几个项目得到很好的验证（湖北碧桂园、钟祥碧桂园、福建福清世纪城）2016年已开展科学定位项目98个沧州青县碧桂园石家庄瓮村项目沧州泊头龙屯保定西二环地块苏家屯凤凰城无为四期亳州平侯府涡阳项目阜阳颍州府庐江二期怀远项目六安地块兖州项目济宁项目当涂碧桂园首府滁州中央名邸溧阳燕山公馆合肥新站地块天水碧桂园万山湖壹号郑东碧桂园郑州国基路花园路项目桐乡项目南雄碧桂园翁源碧桂园耒阳碧桂园衡阳南岳地块福清碧桂园华榕世纪城等等2017年已开展科学定位项目123个河北省张家口市怀来县桑园镇万窑项目河北省石家庄市桥西区瓮村项目河北省沧州市泊头市长安路小学项目山西省太原市小店区龙城大街项目江苏省镇江市句容市凤凰城南侧项目江苏省镇江市句容市体育馆项目安徽省阜阳市颍州区宝龙广场西侧项目河南省郑州市荥阳市思念董庄南地块安徽省合肥市滨湖区BH2016-18号项目安徽省宣城市广德县无量溪滨河公园项目河南省驻马店市小清河项目安徽省芜湖市芜湖县京师实验学校北侧地块安徽省六安市金安区万达东侧地块安徽省六安市霍邱县水门塘路与蓼城路地块江苏省南通市崇川区柴油机厂地块项目江苏省南通市青年路北（汽车东站西）项目江苏省泰州市海陵区杨桥口北侧地块江苏省泰州市靖江市新洲路南侧四号项目江苏省泰州市医药高新区滟澜湾北侧项目江苏省无锡市江阴市华士镇东华路北项目江苏省盐城市亭湖区阳光水岸西侧项目浙江省杭州市萧山区临浦31号项目浙江省杭州市萧山区临浦32号项目浙江省杭州市萧山区义桥东二路北侧项目浙江省台州市椒江区繁荣村项目浙江省温州市鹿城区鞋都G5项目等等科学定位标准化优秀案例福建福清世纪城项目项目地处福清市，经济开发区，不属于传统富人区，但片区发展较好，距福清万达商圈仅10分钟，可以承接主城区外溢需求，属三四线非劳斯莱斯级地块，定位为中端刚需首改项目。项目市场定位策略：定位本案为中端刚需首改楼盘，95-117㎡经典三房为主，满足进城刚需首置需求，110-130㎡复式、143、160㎡舒适四房为辅，满足地缘性首改需求。产品类型型号户型面积套数单元数建筑面积建筑面积占比高层洋房YJ-118-1（回迁）118/1201321154005%FQ-平层95/11713601014516046%FQ-复式110/13054446568021%YJ-143115/14235144681015%YJ-160160/16024844134013%定案阶段：经验主义推翻了市调定位结论地块定案预审会后否决所有非复式改善产品，130㎡以上平层四房全部被剔除，正式定案会仅汇报95+117㎡平层三房及110+130㎡复式两种产品。产品类型型号户型面积(㎡) 总户数 栋数总建筑面积(㎡)建筑面积比例高层洋房YJ118-2(回迁)118/1201321154005%FQ-平层95/11715361217419258%FQ-复式110/130992812479837%初期经验主义下判断： 非劳斯莱斯地块就不能做改善产品科学定位：真实客户验证结论得出户配建议80152821013%0%24%44%3%16%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%05101520253075㎡前端两房95/110㎡前端三房105/115㎡端头三房125/140㎡端头四房130㎡复式四房160㎡板式四房福清碧桂园华榕世纪城真实客户验证结果排卡占比1、摘牌后启动科学定位2、CALL客400组，验资110组。科学定位落地：集团签字版方案及户配福清碧桂园华榕世纪城洋房户配表（按集团签字版方案计）产品编号梯户比单户面积房型户数配比高层洋房M-Y1562T2H166大平层四房25610.6%M-Y1572T4H81-85两房半一卫30612.6%118-122三房半两卫30