20241013_上海2024年三季度房地产市场总结

2024旧 改 业 务 线 投 资 研 发 中 心上海三季度房地产市场总结MARKET ANALYIS2 0 2 4 年 1 0 月目录Contents土地市场02Land Market住宅市场03The housing Market商业市场04Commercial Market办公市场05Office Market政策回顾01Policy Review01政策回顾政策回顾：中央层面宏观政策日期发布机构政策或决策内容7月15日中共中央完善国家战略规划体系和政策统筹协调机制，深化财税体制改革，深化金融体制改革，落实好防范化解房地产、地方政府债务、中小金融机构等重点领域风险的各项举措7月21日中共中央发布《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》，加快建立租购并举的住房制度7月22日中国人民银行（央行）公布LPR一年期、五年期利率均下调10个基点7月24日国家发展和改革委员会（发改委）、财政部发布《关于加力支持大规模设备更新和消费品以旧换新的若干措施》，安排超长期特别国债资金，加力支持消费品以旧换新（注意：原文中此条信息与“调整存款准备金率”无关，可能是图片理解信息中的误差）7月30日中共中央强调要稳中求进增强经济持续向好发展，加快构建房地产发展新模式7月31日国务院发布《深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划》，持续推动经济实现“增量提效”8月12日金融监管总局做好金融五篇大文章，提高金融服务实体经济质效9月14日中国人民银行（央行）表示将坚持支持性的货币政策立场，为经济回升向好营造良好的货币金融环境9月26日中共中央指出要加大财政货币政策逆周期调节力度，保证必要的财政支出，要降低存款准备金率，实施有力度的降息；同时要促进房地产市场止跌回稳，要调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式9月27日中国人民银行（央行）下调金融机构存款准备金率0.5个百分点土地政策7月21日中共中央中共中央发布《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》,深化士地制度改革。优化土地管理，健全同宏观政策和区域发展高效衔接的土地管理制度。住房政策7月3日中央发改委发改委表示,要由点向面快速推进“平急两用”项目建设，并定期向银行机构推介项目,共享项目融资信息,加快项目授信投贷。9月27日央行央行提倡首套、二套房存量房贷利率批量下调0.5%左右同时,在批量调整和常态化调整阶段,均不再区分首套、套房。中央政治局会议首次定调“促进市场止跌回稳”，在房地产市场供求关系出现变化的新形势下，为大力支持刚性和改善性住房需求，加快构建房地产发展新模式，一方面进一步全面深化改革，加快城镇化建设，另一方面加快建设“平急两用”项目，下调LPR利率基点、进一步优化限购政策、降低存量房贷利率等。政策回顾：上海层面宏观政策日期发布机构政策或决策内容7月11日 上海市政府市政府发布了《深化推动新城高质量发展的若干政策举措》,重点聚焦高质量发展、高品质生活、要素保障和机制创新四个方面,提出16条政策举措,为5个新城发展增添加速度。8月22日 上海市政府市政府修订通过了《上海市推进国际金融中心建设条例》强调要深化金融制度改革,夯实金融高质量发展基础。9月3日 上海市政府市发改委、市财政局发布《上海市关于进一步加大力度推进消费品以旧换新工作实施方案》,加大力度激发消费活力。9月13日 上海市政府市政府发布《上海高质量推进全球金融科技中心建设行动方案》,涉及七方面31条政策举措,打造全球引领性金融科技中心。宏观政策8月15日 市规资局市规资局表示自第五批次起，本市商品住房用地出让对市场热度较高的地块施行“双高双竞”(两轮竞价、两轮竞高品质建设标准)举措,强化要素资源市场化配置，引导高品质建设。8月27日市住建部、市房管局、市规资局市住建委、市房管局、市规资局发布《关于优化本市新出让商品住房用地套型供应结构的通知》,提升住房套型配置均衡性。住房政策7月8日 市住建委市住建委表示要加快推进“两旧一村”改造,同时有序推进配售型保障性住房建设筹措工作。7月31日 市政府市政府强调要加快发展多层次保障性租赁住房体系,推动保障性租赁住房稳步发展。8月23日 住建部住建部研究建立房屋养老金、房屋保险等制度,构建全生命周期房屋安全管理长效机制。8月27日 市规资局市规资局发布《关于进一步完善本市保障性租赁住房规划建设管理的意见》,进一步完善本市保障性租赁住房建设,满足工薪群体刚性住房需求。8月29日 市房管局市房管局发布《关于规范本市住宅维修资金管理的若干规定》,明确不同类型房屋的归集标准。9月29日 市住建部等六大部门市住建委等六部门联合发布《关于进一步优化本市房地产市场政策措施的通知》,促进房地产市场平稳健康发展根据中央对于全面深化改革、促进房地产市场止跌回稳等指导意见，为大力支持刚性和改善性住房需求，保持房地产市场平稳健康发展等指导意见，上海“因城施策”，积极落实上海市国际金融建设、高质量推进全球金融科技中心建设、降低首付款比例、存量房贷利率。优化限购及税收等政策。02土地市场土地市场：新增供应三个批次涉宅用地集中公示，土地市场供应量环比小幅上扬➢ 2024年三季度，上海新增供应土地51幅（土地供应面积约155.4公顷），供应量环比上升4.1%，同比下降31.1%。➢ 分区域看，本季度新增供应的51幅土地中，排名前三的区域分别为：闵行区及奉贤区均供应土地9幅，占比分别达17.6%，为全市最高；青浦区供应土地为7幅，占比为13.7%。➢ 分土地用途看，三季度产业用地（工业、研发）供应21幅，供应量占比最高，为市场供应主力，占比达41.1%；其次为涉宅用地供应16幅，占比31.4%；商服用地供应14幅，占比27.5%。31.40%27.50%35.20%5.90%商品住宅用地租赁住宅用地保障房用地商服用地工业用地研发用地奉贤 闵行 青浦 浦 定 安 浦 金 明 长 土地市场：成交情况受部分新增供应量交易滞后影响，成交量呈“阶段性”回落➢2024年三季度，共成交地块32幅，环比下降38.5%，同比下降61.4%。土地成交面积约133.3公顷，环比下降26.5%，同比下降56.0%。与上期相比，本季度受供应节奏影响，供应量集中在9月中下旬，导致多幅地块尚在交易中，因此成交量呈“阶段性”回落。➢分环线看，地块成交集中于外环以外区域，该区域本季度成交地块21幅，约占市场总成交量65.6%。分区域看，本次成交的土地分布于青浦、浦 、奉贤及 定区等13个区域，其中青浦区成交量最大，成交地块5幅，占比约15.5%，浦 、奉贤及 定区次之，成交地块均为4幅，占比均为12.5%。2023Q3-2024Q3地块季度成交量走势2023Q3-2024Q3涉宅用地季度成交量走势2023Q3-2024Q3涉宅用地季度成交额几成交均价走势土地市场：涉宅用地成交2024年三~五批次涉宅用地成交，地块成