房地产行业：2024年9月上海住宅买卖市场

01 2024 年 9 月上海住宅买卖市场 城市测量师行定期监测上海新建商品住宅和二手住宅市场，并发布《上海住宅买卖市场报告》。该报告旨在帮助大家了解上海住宅交易市场行情，欢迎持续关注！ 02 01 新房供应再度放量，成交表现“冷热不均” 数据来源：城市资管服务云平台 9 月，开发商推盘热情有所提升，共计有 29 个项目入市，较上月增加 9 个。开盘项目涵盖内、中、外各环线，户型面积跨度较大，外环线内外的项目比例约为 4:6。 与供应量大增形成鲜明对比的是，成交表现依旧“冷热不均”。黄浦翠湖天地六和、浦东浦发唐城四期、徐汇中海领邸等热门楼盘，基本保持“开盘即售罄”；而其余楼盘，尽管在营销层面已不遗余力，但销售情况总体一般。 截至 2024 年 9 月底，上海新房市场近一年供求比为 1.30，新增存量面积约为 201 万平方米，库存仍处于高位。“9.29 楼市新政”对限购、信贷等政策作出进一步优化调整，购房门槛降低，尤其是对于外环以外库存积压的新房项目，或能带动一波销量提升。 03 02 外围项目入市比例回归六成，成交结构总体下移 面积段方面，受供应影响，90-120 平方米物业成交份额下降 8%，不足五成；总价段方面，500 万元以下楼盘成交占比提升 5%，成交份额回到四成左右的水平。总体来看，由于外围项目入市比例回归六成，成交结构总体下移。 数据来源：城市资管服务云平台 04 01 “金九”不在，二手成交持续低迷，新政刺激十月表现或可期待 数据来源：城市资管服务云平台 9 月，上海二手住宅成交量约为 1.3 万套，环比下降19%，成交均价 37953 元/平方米，环比微跌 1%。 国庆前夕上海发布楼市新政，由于政策涉及首付比例下调、信贷优惠等措施，对于部分资金有限的二手房买家是重大利好。 值得注意的是，新政策发布后，部分原本已经签约但未过户的二手房，在征得卖家同意后撤销网签合同，待新政实施后重新办理，从而能享受首付比例降低、贷款利率优惠等政策红利。但此番操作导致 9 月上海二手住宅成交量数据存在一定的失真，实际交易量或在 1.4 万套左右。 然而，即便计入可能的撤单数据，9 月上海二手住宅成交量仍未达 1.5 万套的“及格线”。不过，在楼市重磅新政刺激下，中介带看量已有显著提升。从历年新政实施后的楼市表现看，短期内二手市场成交回暖可以期待。 05 02 刚需客群有所回流，低总价房源成为市场交易主体 总价段方面，500 万以下物业成交份额整体略有增加；面积段方面，90 平方米以下户型成交占比突破三分之二，环比增幅为2 个百分点。由于刚需客群回流，低总价房源成为市场交易主体，成交结构有所下移。 数据来源：城市资管服务云平台 06 03 各区成交普遍下滑，配套成熟板块表现更佳 数据来源：城市资管服务云平台 与 8 月相比，9 月，全市各区成交量均出现不同程度下跌。静安、松江、长宁等 8 个区域环比跌幅相对较小，低于全市平均值。 数据来源：城市资管服务云平台 9 月，在全市成交量环比下跌的大背景下，部分配套完善的住宅板块成交量却逆势上扬。 青浦新城板块，作为上海五大新城的重要组成部分，近年来，随着轨交 17 号线的开通，沿线各站点周边的商场 陆续开业，同时区域内引进名校资源合作办学，并推动三甲医院开设分院。这些配套的完善对当地房地产市场的交易起到较大的推动作用。 07 徐汇枫林板块二手成交环比增幅显著，连续两个月进入排行榜前五。尽管板块地处中心城区，但由于区域内存在大片售后公房小区，且缺乏亮眼的商业以及学区资源，前几年板块成交情况始终较为平淡。近年来，随着城市更新步伐的加速，东安片区规划的发布让人们对枫林板块的未来充满遐想，也吸引更多购房者前来安家置业。 04 传统大型社区交易热度高，浦东新区上榜小区增多 注：仅对排名前 100 的项目进行变化监测 数据来源：城市资管服务云平台 据统计，近三个月二手住宅成交热门小区榜单中楼盘类型多样，包含配套商品房小区、纯商品房小区、售后公房小区、动迁与商品房混合小区，其中，配套商品房小区占到四席；上榜楼盘分布于奉贤、闵行、浦东等5 个行政区域，套均总价约为 236 万元。 统计周期内，浦东新区有 3 个小区进入榜单前十，其中巨西小区/巨西新村为新上榜楼盘。该小区位于浦东洋泾板块，初中对口进才中学北校，步行距离 800 米内有轨交 6 号和 14 号线的站点，各类生活配套设施齐全，总价约在 250-450 万元/套之间。尽管小区内房源户型普遍偏小，但对于有学区需求的家庭而言，仍旧是一个不错的选择。 08 主办单位： 城市测量师行——上海城市房地产估价有限公司 编辑部地址：上海市北京西路 1 号新金桥广场 10,11,15-18F 邮编：200003 网址：www.surea.com 电子邮箱：surea@surea.com 电话：86 21 63589988 免责声明 本报告刊载信息时间截至 2024 年 10 月 12 日 ，城市测量师行确信刊载信息来自可靠来源，但未进行独立消息来源证实。本报告仅供参考使用，不可作为房产、证券或其他产品的交易依据，任何人使用以上信息而导致的任何损失和费用，城市测量师行概不负责。