2024年9月房地产行业运行情况报告：政策持续注入信心 推动楼市止跌回稳

1政策持续注入信心 推动楼市止跌回稳——2024 年 9 月房地产行业运行情况报告分析师 唐晓琳核心观点：价格及销售表现：9 月 70 城二手住宅价格环比均为下跌，其中一线城市下跌趋势加剧，显示楼市仍面临较大下行压力；新建商品住宅价格与二手住宅价格走势趋同，除上海外其余一线城市环比跌幅均有所扩大。销售方面，受“金九银十”季节性因素影响，销售端数据环比略有好转，但同比降幅依然显著，综合价格走势来看，楼市表现仍不容乐观。投资端表现：9 月房地产开发资金来源降幅显著扩大，国内贷款、自筹资金、定金及预收款和个人按揭贷款同比降幅均为两位数；施工方面，9 月施工面积同比增速再度转为大幅负增，三项开工数据同比均呈双位数下降；土地市场方面，9 月土地成交情况无明显好转，各能级城市成交土地楼面均价环比出现不同程度回升。政策端：10 月 17 日住建部等五部委召开新闻发布会宣布“四个取消、四个降低、两个增加”。其中“四个取消”是指充分赋予城市政府调控自主权，因城施策调整或取消各类购房限制性措施，主要包括限购、限售、限价、普宅和非普宅标准等四方面，其中重点是放松限购；“四个降低”是指降低住房公积金贷款利率，降低住房贷款首付比例，降低存量贷款利率，降低“卖旧买新”换购住房税费负担，核心是推动实际房贷利率进一步大幅下行；“两个增加”一是指通过货币化安置等方式，新增实施 100 万套城中村改造和危旧房改造。我们测算，这一计划若在一年内实施，将带动年度商品房住宅销售面积增长 14%左右。二是年底前“白名单”项目贷款审批通过金额将翻倍，截至目前是 2.23 万亿，到年底要超过 4 万亿。这意味着接下来房企开发贷投放进度将显著加快。高频数据显示，10 月 1-17 日 30 大中城市商品房日均成交套数为 2182 套，同比下降约 5%，与 9月 32.9%的降幅相比已明显收窄，尤其是 10 月 10 日以来单日成交套数一直稳定在 3000 套以上，显示 9 月 26 日中央政治局会议提出的“要促进房地产市场止跌回稳”以及后续的增量政策对提振市场信心产生明显效果。我们认为，10 月 17 日最新出台的政策组合一方面有力推动了保交楼工作，另一方面缓解市场对期房的悲观预期，有助于进一步提振楼市信心，延续 10 月以来楼市出现的积极变化，推动房地产市场尽快实现止跌回稳。2报告正文：一、价格及销售表现：9 月 70 城二手住宅价格环比均为下跌，其中一线城市下跌趋势加剧，显示楼市仍面临较大下行压力；新建商品住宅价格与二手住宅价格走势趋同，除上海外其余一线城市环比跌幅均有所扩大。销售方面，受“金九银十”季节性因素影响，销售端数据环比略有好转，但同比降幅依然显著，综合价格走势来看，楼市表现仍不容乐观。1.二手房价格9 月 70 城二手住宅价格均为环比下跌，一线城市下跌趋势加剧。9 月 70 城二手住宅价格环比跌幅为 0.93%，较上月微幅收窄 0.02 百分点。具体看，一线城市环比跌幅表现为持续扩大，较上月扩大 0.3个百分点至 1.2%，已连续下跌 12 个月。四个一线城市环比跌幅均较为显著，其中北京、上海和广州二手住宅价格较上月分别扩大 0.3、0.6 和 0.4 个百分点至 1.3%、1.2%和 1.1%,深圳跌幅与上月持平，为1.3%；二三线城市已连续下跌 17 个月，9 月环比跌幅均为 0.9%，其中二线城市环比跌幅较前值收窄 0.1个百分点，三线城市跌幅与上月持平。同比方面，70 城二手住宅价格同比跌幅较 8 月扩大 0.4 个百分点至 9.02%，已连续 32 个月同比下跌。图表 1-2：70 大中城市二手住宅价格同比和环比变化（左图为同比，右图为环比）数据来源：iFind，东方金诚整理2.新建住房价格新建商品住宅价格与二手住宅价格走势趋同，除上海外其余一线城市环比跌幅均有所扩大。环比来看，9 月 70 城新建商品住宅价格环比下跌 0.71%，跌幅较上月收窄 0.02 个百分点，70 城中价格环比下跌城市较上月减少 1 城至 66 城。具体看，一线城市 9 月新房价格环比下跌 0.5%，跌幅较上月扩大30.2 个百分点，其中北京、广州和深圳环比分别下跌 0.7%、0.9 和 1.0%，前值分别为 0.5%、0.5%和 0.8%；上海环比上涨 0.6%，涨幅与上月持平；二线城市已连续下跌 15 个月，跌幅与上月持平，为 0.7%；三线城市已连续下跌 16 个月，跌幅较上月收窄 0.1 个百分点至 0.7%。同比方面，70 城新建商品住宅价格较去年同期下跌 6.09%，跌幅较上月持续扩大 0.4 个百分点，已连续 30 个月同比下跌。图表 3-4：70 大中城市新建商品住宅价格同比和环比变化（左图为同比，右图为环比）数据来源： iFind，东方金诚整理3、销售表现9 月销售面积和销售额分别为 9682.1 万平方米和 9156.5 亿元，同比降幅较 8 月分别小幅收窄 1.6和 0.9 个百分点至 11.0%和 16.3%，带动 1-9 月累计降幅分别收窄 0.9 个百分点至 17.1%和 22.7%。从30 大中城市销售数据来看，9 月日均成交套数为 2051 套，同比下降 32.9%、环比增长 5.0%。整体来看，受“金九银十”季节性因素影响，9 月销售端数据环比有所好转，但同比降幅依然较高，销售表现不容乐观。图表 5-6： 全国商品房销售面积（左图）和 30 大中城市商品房日均成交套数（右图，单位：套）4数据来源： Wind，东方金诚整理二、投资端表现：9 月房地产开发资金来源降幅显著扩大，国内贷款、自筹资金、定金及预收款和个人按揭贷款同比降幅均为两位数；施工方面，9 月施工面积同比增速再度转为大幅负增，三项开工数据同比均呈双位数下降；土地市场方面，9 月土地成交情况无明显好转，各能级城市成交土地楼面均价环比出现不同程度回升。9 月房地产开发投资完成额降幅持续收窄，带动累计降幅较 1-8 月收窄 0.1 个百分点。9 月房地产开发投资完成额为 9396.4 亿元，降幅较上月收窄 0.84 个百分点至 9.36%；1-9 月房地产开发投资完成额为 78680.0 亿元，累计降幅为 10.1%。图表 7：全国房地产开发投资完成额及同比变化数据来源：Wind，东方金诚1. 房地产开发资金来源9 月房地产开发资金来源降幅显著扩大，国内贷款等主要开发资金来源细项同比降幅均为双位数。51-9 月房地产开发资金来源累计值为 78898.0 亿元，同比下降 20.0%，较 1-8 月累计降幅收窄 0.2 个百分点。其中，9 月房地产开发资金来源为 8965.5 亿元，同比降幅扩大 7.8 个百分点至 18.4%。具体看，国内贷款、自筹资金、定金及预收款和个人按揭贷款同比分别下降 14.4%、13.8%、26.3%和 26.0%。图表 8-9：房地产开发资金来源（左图）和房地产开发资金来源细项同比变化情况（右图）数据来源：Wind，东方金诚2. 施工情况9 月施工面积同比增速再度转为大幅负增，三项开工数据同比均呈双位数下降。具体看，9 月全国房地产新开工、施工和竣工面积分别为 6586.1 万平方米、6547.5 万平方米和 3422.4