房地产行业研究：一线销售较9月倍增，住建部定调楼市已开始筑底

敬请参阅最后一页特别声明 1 4 行业点评 本周 A 股地产上涨，港股地产、物业板块均下跌。本周（10.12-10.18）申万 A 股房地产板块涨跌幅为+3%，在各板块中位列第 9；WIND 港股房地产板块涨跌幅为-1.4%，在各板块中位列第 10。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-3%，恒生中国企业指数涨跌幅为-2%，沪深 300 指数涨跌幅为+1%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深 300 的相对收益分别为-1%和-4%。 本周天津、苏州土拍均底价成交。本周（10.12-10.18）全国 300 城宅地成交建面 680 万㎡，单周环比-20%，单周同比-39%，平均溢价率 1%。2024 年初至今，全国 300 城累计宅地成交建面 17604 万㎡，累计同比-38%；年初至今，绿城中国、保利发展、建发房产、滨江集团、中海地产的权益拿地金额位居行业前五。 本周新房销售环比上升，同比略降，随着政策效果持续释放，备案数据逐步体现。本周（10.12-10.18）35 个城市商品房成交合计 325 万平米，周环比+56%，周同比-0.2%。其中：一线城市周环比+90%，周同比+13%；二线城市周环比+44%，周同比-12%；三四线城市周环比+46%，周同比+72%。 本周二手房成交同环比均明显上升，月度同比实现回正。本周（10.5-10.11）15 个城市二手房成交合计 291 万平米，周环比+63%，周同比+36%。其中：一线城市周环比+54%，周同比+76%；二线城市周环比+72%，周同比+18%；三四线城市周环比+39%，周同比+16%。 住建部定调楼市基本面已经开始筑底。9 月末政策出台，效果尚未体现在 9 月数据中，楼市基本面延续筑底。价格端：9 月一二手住宅售价同比降幅扩大，商品住宅一线同比-4.7%，降幅扩大 0.5pct，二、三线同比分别-5.7%和-6.6%，降幅均扩大 0.4pct；二手住宅一线同比-10.7%，降幅扩大 1.3pct，二、三线同比分别-8.9%和-9%，降幅分别扩大 0.3pct 和 0.5pct。数量端：1-9 月商品房销售面积同比-17.1%；销售金额同比-22.7%。住建部长倪虹表态，在系列政策作用下，经过三年的调整，中国房地产市场已经开始筑底，对房地产市场止跌回稳充满信心。 新政半月后一线城市新房销售较九月日均翻倍。本周距离 929-930 四个一线城市先后出台楼市新政已超过半月，其中 10 月 1 日至 7 日由于国庆假期影响，备案成交数据滞后，可比性较差。节后第二周（10 月 8 日至 15 日）一线城市新房销售数据开始集中放量，体现出一线受益于政策利好，国庆期间项目认购较为火热，成交快速上升。分城市能级看，一线城市直接受益于新政，节后第二周整体日均成交较 9 月日均倍增 227%，四大一线城市均实现超 100%的增长；二线城市因为没有出台地方楼市新政，销售增幅不及一线，且城市间分化较为明显。整体来看，银十迎来良好开局，10 月房地产市场成交或大幅回升，市场脉冲式行情或将延续。 投资建议 统计局数据主要体现 9 月新政尚未落地前的楼市基本面，随着 9 月底以来自上而下一系列政策的落地，当前多地楼市热度较高，10 月销售数据或呈现出较为积极的结果。若核心城市能够持续释放市场止跌企稳积极的信号，则有望提振信心、改善预期，真正迎来地产止跌企稳的拐点，地产板块有望迎来估值及业绩的修复。持续推荐受益于行业逐步企稳的龙头标的：房地产开发企业推荐深耕高能级城市、主打改善产品的房企，如绿城中国、越秀地产、滨江集团；中介推荐受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度持续提升，拥有核心竞争力的中介平台贝壳；物业企业推荐物管稳健、商管龙头、积极分红的华润万象生活。建议关注受益于地方化债的城投公司。 风险提示 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；房企出现债务违约 行业周报 敬请参阅最后一页特别声明 2 内容目录 楼市基本面已经开始筑底.......................................................................... 4 新政半月后一线城市新房销售较九月倍增............................................................ 4 行情回顾........................................................................................ 5 地产行情回顾................................................................................ 5 物业行情回顾................................................................................ 6 数据跟踪........................................................................................ 6 宅地成交.................................................................................... 6 新房成交.................................................................................... 8 二手房成交.................................................................................. 9 重点城市库存与去化周期..................................................................... 11 地产行业政策和新闻............................................................................. 11 地产公司动态................................................................................... 19 物管行业政策和新闻............................................................................. 20 非开发公司动态................................................................................. 20 行业估值.....................................................................