房地产行业2024年9月70个大中城市房价数据点评：70城房价环比跌幅持平，一线城市跌幅扩大

房地产 | 证券研究报告 — 行业点评 2024 年 10 月 20 日 强于大市 相关研究报告 《房贷利率机制调整超预期，沪深广松绑行政政策；看好地产板块行情延续！—央行调整房贷利率定价机制及一线城市新政解读》（2024/09/30） 《政治局会议首提“促进房地产市场止跌回稳”，地产拐点已至——2024 年 9 月中央政治局会议点评》（2024/09/26） 《房地产行业 2024 年半年报综述——行业整体亏损，利润率与现金流走弱；房企销售和投融资均持续缩量》（2024/09/11） 《何为“房屋养老金”？—— 关于房屋养老金制度的点评》（2024/08/28） 《这轮地产政策能刺激多少需求？》（2024/05/21） 《为什么是 3000 亿？》（2024/05/21） 《这次地产不一样？》（2024/05/13） 《房地产行业 2024 年度策略——行业寒冬尚在延续，房企能否行稳致远？》（2024/01/03） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产行业 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业 2024 年 9 月 70 个大中城市房价数据点评 70 城房价环比跌幅持平，一线城市跌幅扩大 国家统计局发布 2024 年 9 月份 70 个大中城市商品住宅销售价格变动情况。70 大中城市新房价格环比下降 0.7%；二手房价格环比下降 0.9%。 核心观点 ◼ 70 大中城市新房、二手房房价环比跌幅持平，所有城市二手房房价环比均下跌。9 月 70 大中城市新房房价环比下降 0.7%，二手房房价环比下跌 0.9%，环比降幅均与上月持平。从房价下跌的时长来看，2023 年 6 月-2024 年 9 月 70 城新房房价环比已经持续下跌 16 个月，2023 年 5 月-2024 年 9 月 70 城二手房房价环比已经持续下跌 17 个月，此轮房价下行期的时长超过 2014 年（2014 年 5 月-2015 年 3 月新房二手房房价环比持续负增长 11 个月）。目前新房和二手房都出现了疲弱甚至相互竞争、循环降价的现象。不过整体而言，二手房市场的价格下行压力相对于新房更大，当前“以价换量”仍然延续。我们认为，本轮房价环比下降仍会持续一段时间，年内也许能见到降幅收窄，但相比于 14 年“深 V”后的快速反弹（约两个季度），本轮房价环比增速回正可能需更长的时间。从房价下跌的城市数量来看，2024 年 9 月 70 城中新房房价环比下跌的城市数量有 66 个，较 8 月减少了 1 个，新房房价下跌城市平均跌幅为 0.76%，较 8 月收窄 0.01 个百分点；所有城市二手房房价环比均下跌，二手房房价下跌城市平均跌幅为 0.93%，较 8 月收窄了 0.03 个百分点。 ◼ 一线城市新房、二手房房价环比跌幅均扩大。1）新房：9 月一线城市新房房价环比下降 0.5%，环比降幅较上月扩大 0.2 个百分点，仅上海继续逆势上涨。其中，北京环比下降 0.7%（前值：-0.5%）；上海环比上涨 0.6%（前值：+0.6%）；广州环比下降 0.9%（前值：-0.5%），已经连续 16 个月房价下滑；深圳环比下降 1.0%（前值：-0.8%），已经连续 17 个月房价下滑。上海自 2019 年 8 月以来新房房价环比持续上涨，房价韧性最足，环比涨幅位列 70 城首位，今年以来由于高价盘集中成交的影响下，带动新房房价持续提升。2）二手房：8 月一线城市二手房房价环比下降 1.2%，环比降幅较上月扩大了 0.3 个百分点。其中，北京环比下降 1.3%（前值：-1.0%）；上海环比下降 1.2%（前值：-0.6%）；广州环比下降 1.1%（前值：-0.7%）；深圳环比下降 1.3%（前值：-1.3%）。一线城市“以价换量”的形势仍然延续。 ◼ 二线城市新房房价环比跌幅与上月持平，二手房房价环比跌幅收窄。1）新房：二线城市新房房价环比下降 0.7%，环比降幅与上月持平。仅太原环比微增 0.3%、南京环比持平，其余所有城市环比均下跌, 环比跌幅相对较大的城市有天津、福州、厦门、南昌、济南、武汉、南宁、昆明，跌幅均大于等于 1.0%。2）二手房：二线城市二手房房价环比下降 0.9%，环比降幅较上月收窄 0.1 个百分点。所有二线城市环比均下跌，其中跌幅相对较大的城市有呼和浩特、沈阳、大连、南京、杭州、合肥、福州、厦门、南昌、青岛、郑州、南宁、重庆，环比跌幅均大于等于 1.0%。 ◼ 三线城市新房房价环比跌幅收窄，二手房房价环比跌幅与上月持平。1）新房：三线城市新房房价环比下降 0.7%，环比降幅较上月收窄了 0.1 个百分点。除徐州环比微增 0.1%以外，其余三线城市环比均下跌，其中跌幅相对较大的城市有温州、金华、洛阳、北海、泸州，环比跌幅均大于等于 1.0%。2）二手房：三线城市二手房房价环比下降 0.9%，环比降幅与上月持平。所有三线城市环比均下跌，其中跌幅相对较大的城市有唐山、包头、牡丹江、无锡、扬州、徐州、温州、金华、泉州、九江、洛阳、常德、三亚、泸州，环比跌幅均大于等于 1.0%。 ◼ 9 月刚需产品新房房价环比跌幅收窄；改善型产品二手房房价环比跌幅扩大。1）刚需产品：90 平以下新房房价环比下降 0.6%，环比降幅较上月收窄 0.1 个百分点；二手房房价环比下降 1.0%，环比降幅与上月持平。2）刚改产品：90-144 平新房房价环比下降 0.7%，环比降幅与上月持平；二手房房价环比下降 0.9%，环比降幅与上月持平。3）改善型产品：144 平以上新房房价环比下降 0.7%，环比降幅与上月持平；二手房房价环比下降 0.9%，环比降幅较上月扩大 0.1 个百分点。 投资建议 ◼ 尽管当前新房、二手房房价仍在持续下行，但我们认为“止跌企稳”的首要关键是量的企稳，尤其是核心城市的量的回稳。这也就意味着超短期内，房价绝对值可能还会有小幅探底，但相较于之前的“无底”的悲观预期，市场已经在纠偏的过程中了。因此我们认为，下一阶段，地产的基本面的演绎会是“量稳价跌”到“量增价稳”，再到“量价齐稳”，整个修复周期预计会在 12-15 个月左右。而对于地产板块的投资机会来说，当前无论是宏观还是行业的大方向已经明确，随着后续各项支持政策不断落地、落实，我们预计会是一个自上而下的复苏时期。短期来看，10 月地产板块的催化剂可能会出现在 21 号的 LPR 调整日，目前降息预期基本明确，但落地后仍会有行情兑现。其次是 11 月初的美国大选结果和美联储会议，这也将是全球资金对国内资产做出投资决策的重要判断依据，但目前这两块的预期仍不明朗，因此 11 月的国内地产行情将主要依据于国内本身的基本面数据的修复，目前看我们预计 11 月中旬的统计局数据（反映 10 月数据）相对乐观，叠加当前政策