房地产行业2024年9月统计局数据点评：销售投资同比降幅收窄，但绝对量仍处历史低位；10月基本面有望改善

房地产 | 证券研究报告 — 行业点评 2024 年 10 月 20 日 强于大市 相关研究报告 《房贷利率机制调整超预期，沪深广松绑行政政策；看好地产板块行情延续！—央行调整房贷利率定价机制及一线城市新政解读》（2024/09/30） 《政治局会议首提“促进房地产市场止跌回稳”，地产拐点已至——2024 年 9 月中央政治局会议点评》（2024/09/26） 《房地产行业 2024 年半年报综述——行业整体亏损，利润率与现金流走弱；房企销售和投融资均持续缩量》（2024/09/11） 《何为“房屋养老金”？—— 关于房屋养老金制度的点评》（2024/08/28） 《这轮地产政策能刺激多少需求？》（2024/05/21） 《为什么是 3000 亿？》（2024/05/21） 《这次地产不一样？》（2024/05/13） 《房地产行业 2024 年度策略——行业寒冬尚在延续，房企能否行稳致远？》（2024/01/03） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产行业 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业 2024 年 9 月统计局数据点评 销售投资同比降幅收窄，但绝对量仍处历史低位；10月基本面有望改善 国家统计局发布 2024 年 1-9 月份全国房地产开发投资和销售情况。9 月销售面积 9682 万平，同比增速-11.0%（前值：-12.6%）；开发投资金额 9396 亿元，同比增速-9.4%（前值：-10.2%）；新开工面积 6586 万平，同比增速-19.9%（前值：-16.7%）。 统计局披露同比增速说明：投资、销售等指标的增速均按可比口径计算。报告期数据与上年已公布的同期数据之间存在不可比因素，不能直接相比计算增速。1）自 2023 年 3 月开始，统计局销售与投资等指标口径调整，剔除退房、非房地产开发性质的项目投资以及具有抵押性质的销售数据。2）自 2024 年 1-2 月开始，统计局进一步明确房地产开发统计界定标准，将符合房地产开发统计标准的项目纳入统计范围，剔除单纯一级土地开发等非房地产开发项目。以下报告中销售与投资相关数值均使用本次统计局直接公布的同比增速。 核心观点 1. 商品房销售： ◼ 单月销售同比降幅虽然收窄，但从绝对值来看，仍处于 2010 年以来历史同期最低水平。1）商品房销售降幅收窄。9 月销售面积 9682 万平，同比下降 11.0%，降幅较 8 月收窄了 1.6 个百分点；销售金额 9157 亿元，同比下降 16.3%，降幅较 8月收窄了 0.9 个百分点。其中，住宅销售面积 7976 万平，同比下降 10.6%，同比降幅较 8 月收窄了 3.4 个百分点，从绝对值来看，也处于 2010 年以来同期最低位。一方面，需求仍然较弱，居民购房观望情绪仍然浓厚。另一方面，从我们跟踪的高频数据显示 9 月 18 城二手房成交面积同比增长 6.2%，二手房成交同比连续四个月正增长，二手房市场挂牌量高企、价格持续下行，性价比较高，也在持续分流部分新房刚需客户。2）住宅销售均价连续三个月环比下降。9 月商品房销售均价 9458 元/平，环比下降 4.5%，同比下降 5.9%；其中住宅销售均价 9798 元/平，环比下降 6.0%，同比下降 6.6%。3）从区域来看，前期销售下降幅度最小的东部区域本月销售面积同比降幅最大。9 月东、中、西部地区销售面积同比增速分别为-12.4%、-8.7%、-11.2%，其中，东部、西部同比降幅较 8 月分别收窄了 1.8、9.3 个百分点，中部同比降幅较 8月扩大了 7.0 个百分点。三季度单季全国商品房销售面积同比下降 12.7%，降幅较二季度收窄了 5.9 个百分点；单季销售金额同比下降 17.2%，降幅较二季度收窄了 5.5 个百分点。1-9 月全国商品房累计销售面积 7.03 亿平，同比下降 17.1%，从绝对值来看，为 2013 年以来同期最低水平；销售金额 6.89 万亿元，同比下降 22.7%；销售均价 9800 元/平，同比下降6.8%。我们认为，9 月末中央到地方利好政策不断出台后，市场信心有望得以提振，10 月及四季度市场预期或逐步改善，销售降幅可能进一步收窄。 2. 新房库存： ◼ 我国新房库存量环比下降，但去化周期环比提升，去库存压力仍然较大。1）从全国住宅广义库存面积（住宅累计新开工面积-住宅累计销售面积）来看，截至 2024 年 9 月末，我国商品住宅广义库存面积为 18.9 亿平，环比下降 1.6%，同比下降 11.0%；去化周期（广义库存面积/过去六个月住宅销售均值）28.5 个月，环比增长 0.5 个月，同比增加 1.1 个月。2）从全国现房库存（已竣工未销售）来看，截至 2024 年 9 月末，我国住宅现房库存面积（住宅待售面积）约 3.77 亿平，环比下降 1.1%，同比增长 20.8%，现房去化周期为 20.7 个月，环比下降 0.3 个月，同比下降了 1.2 个月；9 月末我国住宅现房库存占全国住宅广义库存面积的比重为 19.9%，环比提升 0.1 个百分点，同比提升 5.2 个百分点。其中或也有一大部分属于滞重库存，长期较难去化；另外由于居民对期房烂尾的担忧，越来越多期房不得不滞存到准现房或现房才能卖得掉。这也能解释为什么现房的库存面积在增加而去化周期增速小于全部库存。除此之外，当下我们在看库存问题的时候不仅要看新房库存，同时要关注二手房的库存，目前二手房挂牌量也不断走高，对新房销售形成了挤压。 3. 房地产开发投资、新开工、竣工： ◼ 单月投资降幅虽然略有收窄，但整体投资仍然低迷。9 月开发投资金额 9396 亿元，同比下降 9.4%，降幅较 8 月收窄了 0.8个百分点。其中住宅开发投资金额 7074 亿元，同比下降 5.4%，降幅较 8 月收窄了 3.4 个百分点。但从绝对值来看，单月投资额处于 2014 年以来同期的最低水平，地产投资仍然受制于土地市场以及施工建安投资的低迷。1）受到市场仍然低迷、房企资金紧张等诸多因素影响，行业供给端大幅收缩，房企拿地意愿持续低迷，拖累房地产开发投资。今年上半年全国（300 城）土地成交总价同比下降 31%，我们预计将继续拖累下半年土地投资。不过今年三季度土地成交有所改善，三季度全国土地成交总价同比下降 19%，较二季度降幅收窄 26 个百分点，或带动明年一季度土地投资小幅修复。2）施工建安投资持续低迷。9 月新开工面积 6586 万平，同比下降 19.9%，降幅较 8 月扩大了 3.2 个百分点，且新开工规模处于 2009 年以来同期历史最低水平。1-9 月施工面积也有 12.2%的下降。从区域来看，前期投资降幅较小的东、中部地区本月投资降幅扩大，东、中部地区 9 月投资额同比分别下降 9.9