房地产行业重大事项点评：关注政策微观传导机制

证 券 研 究 报 告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 未经许可，禁止转载 房地产 2024 年 10 月 18 日 房地产行业重大事项点评 推荐 （维持） 关注政策微观传导机制 华创证券研究所 证券分析师：单戈 邮箱：shange@hcyjs.com 执业编号：S0360522110001 联系人：许常捷 邮箱：xuchangjie@hcyjs.com 联系人：杨航 邮箱：yanghang@hcyjs.com 事项： 10 月 17 日，国新办发布会上住建部部长倪虹表示，将通过货币化安置房方式新增实施 100 万套城中村改造、危旧房改造。如果前期工作做得好，还可以在 100 万套上继续加大力度；年底前将“白名单”项目信贷规模增加到 4 万亿元。要将所有合格项目都争取纳入“白名单”，应干尽干。 自然资源部副部长刘国洪表示，盘活存量闲置土地工作是自然资源部当前工作的重点，财政部已宣布允许专项债用于土地储备，具体方面，我们将优先考虑企业无力开发、不愿开发，还没有动工建设的住宅商务用地。 评论： 城中村改造对应真实需求，有助于消化市场上存量住宅，其成立的关键在于资金平衡，改造前后土地增值空间决定项目难易程度。1）调查显示，35 个大中城市，需要改造的城中村有 170 万套；全国需要改造的危旧房有 50 万套。这次提出的新增实施 100 万套主要针对条件成熟、通过加大政策力度可以提前干的项目，主要采取货币安置的方式，将更有利于群众和自己意愿选择合适方式。2）城中村改造按照 100 万套，假设每套 200 平，赔偿金额参考广州白云区农民集体所有土地征收补偿办法，约为 7314 元/平，粗算赔偿资金约 1.5 万亿，若全部转化为商品房销售，预计约为 2023 年商品房销售额的 12.5%。3）我们曾在《挖潜城中村改造：要素红利与真实需求》报告中提到，城中村改造项目成立关键在于资金平衡，改造前后土地增值空间决定项目难易程度，当前要克服的主要难点是项目增值空间受规划方案、拆迁成本、地块是否流拍（改造后地块是否对应有效需求）限制，期待后续更大力度的推进。 本次将“白名单”项目信贷规模增加至 4 万亿元，有望改善房企资金环境，促进保交楼任务完成，融资支持可能有一部分是贷款展期。1）截至 10 月 16 日，“白名单”房地产项目已审批通过贷款 2.23 万亿元，此次房地产项目白名单信贷投放力度加大，有望进一步改善房企资金环境，促进保交房任务完成。2）需要注意的是，白名单项目融资支持分为贷款展期、新增投放贷款，可能有部分项目获得贷款展期支持，新增投放贷款对项目剩余可售货值有一定要求。 专项债收储政策脉络有迹可循，从 5 月 17 日何总理表示“妥善处置盘活闲置存量土地”——6 月 24 日自然资源部出台 18 条政策措施盘活存量土地——10 月 12 日财政部表态， 房地产行业重大事项点评 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 2 允许专项债券资金用于土地储备——10 月 17 日自然资源部表态，将优先考虑企业无力开发、不愿开发，还没有动工建设的住宅商务用地。1）2024 年 5 月 17 日，何总理在表示相关政府应从实际出发，酌情以收回、收购等方式妥善处置已出让的闲置存量住宅用地，以帮助资金困难房企解困；在国务院政策例行吹风会上，自然资源部刘国洪表示支持地方按照“以需定购”原则，以合理价格收回闲置土地，用于保障性住房建设。2）6 月24 日，自然资源部开展视频培训，出台 18 条政策措施盘活存量土地，提出收回收购土地用于保障性住房的，可通过地方政府专项债券等资金予以支持，但要量力而行，坚决避免新增地方政府隐性债务。3）自然资源部给政府有偿收回闲置土地设置了准线：须是非企业自身原因造成闲置或者土地局部未开发，且企业无力继续开发、也难以转让的土地。收购价格方面，如果地方政府收购存量土地用于保障性住房，其回收价格不能高于保障性住房售价扣除建安成本和合理利润后的水平。4）10 月 17 日，自然资源部表示，在盘活存量方面，将优先考虑企业无力开发、不愿开发，还没有动工建设的住宅商务用地。 图表 1 支持地方政府使用专项债券回收符合条件的闲置存量土地，政策脉络有迹可循 日期 会议 发言方 盘活存量土地的相关表述原文 5 月 17 日 全国切实做好保交房工作视频会议 中共中央政治局委员、国务院副总理何立峰 相关地方政府应从实际出发，酌情以收回、收购等方式妥善处置已出让的闲置存量住宅用地，以帮助资金困难房企解困。 5 月 17 日 国务院政策例行吹风会 自然资源部副部长刘国洪 准备出台妥善处置闲置土地、盘活存量土地的政策措施，支持地方政府从实际出发，酌情以收回、收购等方式妥善处置已经出让的闲置存量住宅用地，帮助企业解困。 1、支持企业优化开发。主要是要消除开发建设障碍，合理免除因自然灾害、疫情导致的违约责任，允许企业按照程序合理调整规划条件和设计要求，更好地适应市场需求。 2、促进市场流通转让。主要是发挥土地二级市场作用，支持预告登记转让和“带押过户”，鼓励转让或者合作开发。 3、支持地方以合理价格收回土地。主要是支持地方按照“以需定购”原则，以合理价格收回闲置土地，用于保障性住房建设。允许地方采取“收回—供应”并行方式来简化程序，办理规划和供地手续，更好地提供便利化服务。 6 月 24 日 自然资源部开展视频培训，贯彻落实国务院常务会议和全国切实做好保交房工作视频会议部署 自然资源部 针对当前盘活房地产存量土地存在的利用难、转让难、收回难等问题，自然资源部会同国家发展改革委等部门结合各地实践探索，研究出台了三个方面18 条政策措施： 1、在“鼓励开发”方面，消除开发建设障碍，完善规划条件和相关配套设施要求，合理调整开竣工日期，依法免除因自然灾害、疫情导致的违约责任； 2、在“促进转让”方面，充分发挥土地二级市场作用，推进房地产用地“带押过户”，配合司法及破产处置，优化分割开发程序，支持合作开发； 3、在“规范收购收回”方面，强调了应依法收回的情形，协商收回的可采取等价置换等方式，收回收购土地用于保障性住房的，可通过地方政府专项债券等资金予以支持，但要量力而行，坚决避免新增地方政府隐性债务。 6 月 自然资源部 在“如何收地”方面，自然资源部给政府有偿收回闲置土地设置了准线：须是非企业自身原因造成闲置或者土地局部未开发，且企业无力继续开发、也难以转让的土地。若是企业原因导致超期未动工两年以上的土地，政府应依法无偿收回。 土地收购的价格标准，可以参照市场评估价格，也可参照原地价款、利息及经审计的开发建设直接投入，确定补偿标准。不过，自然资源部也强调，城 房地产行业重大事项点评 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 3 市政府和土地使用权人要在市场化、法治化的基础上充分协商，但不能简单按照市场评估价来收购，“企业该承担自身损失的就要承担损失”。 收回存量土地后，自然资源部鼓励地方政府优化规划条