房地产行业点评：延续政策组合拳，加速地产止跌回稳

敬请参阅最后一页特别声明 1 事件 2024 年 10 月 17 日，国新办举行新闻发布会，住建部、财政部、自然资源部、人民银行、金融监管总局相关负责人共同出席，介绍促进房地产市场平稳健康发展有关情况。 点评 政策组合拳“四个取消”及“四个降低”：取消门槛，降低成本，释放需求。“四个取消”即充分赋予城市政府调控自主权，取消限购、取消限售、取消限价、取消普通住宅和非普通住宅标准。“四个降低”即降低公积金贷款利率，降低首付比例，降低存量贷款利率，降低“卖旧买新”换购住房的税费负担。通过以上一系列需求端支持政策的组合拳，能够降低居民购房成本，减轻还贷压力，促进刚性和改善性住房需求的释放。 政策组合拳“两个增加”之一：重启货币化安置，提振投资及需求。在目前全国 35 个大城市，需要改造 170 万套城中村，同时全国需要改造的危旧房有 50 万套。在此基础上，通过货币化安置等方式，再新增实施 100 万套城中村改造和危旧房改造（只要前期工作做得好，还可以继续加大支持力度）。对此给出五条政策支持：①重点支持地级以上城市。②开发性、政策性金融机构可以给予专项借款。③允许地方发行政府专项债。④给予税费优惠。⑤商业银行根据项目评估还可以发放商业贷款。我们认为本次转变此前主要采用实物安置的方向，重启货币化安置方式，一方面有助于消化库存，另一方面能托底投资及促进需求，共同促进地产企稳。假设户均面积 50-100 平，新增改造 100万套城中村和危旧房，或有望释放约 0.5-1 亿方的刚性购房需求，占到今年 1-8 月全国新建商品住宅销售面积的10%-20%，对销售的边际提升较为明显。 政策组合拳“两个增加”之二：提出 4 万亿支持“白名单”项目融资，修复市场信心。截至昨日，“白名单”房地产项目已审批通过贷款达到 2.23 万亿元，预计到年底“白名单”项目贷款审批通过金额将超过 4 万亿元。为贯彻落实，工作重点在于：①要将商品住房项目贷款全部纳入“白名单”，做到“应进尽进”。②进入“白名单”的项目，商业银行要做到“应贷尽贷”。③优化贷款资金的拨付方式，做到“能早尽早”。通过落实房地产项目融资工作，加大白名单贷款投入，保障房屋建成交付，修复市场信心。 前端指标明显好转，地产筑底企稳可期。住建部部长倪虹表示，在系列政策作用下，经过 3 年调整的房地产市场已开始筑底。从目前市场情况看，很多城市、很多项目看房量、到访量明显上升，销售量也有不同程度的增长，房地产主要指标明显好转。10 月数据或将体现政策效果，呈现积极乐观的结果。 投资建议 今日新闻发布会重点在于：第一新增实施 100 万套城中村和危旧房改造且后续还有政策空间，第二进一步优化完善白名单项目融资机制，做到合格项目“应进尽进”，已审贷款“应贷尽贷”，资金拨付“能早尽早”。9 月底以来一系列政策支持下，当前多地楼市热度较高，若核心城市能够持续释放市场止跌企稳积极的信号，则有望提振信心、改善预期，真正迎来地产止跌企稳的拐点。持续推荐稳健经营且政策敏感形标的：房开企业推荐重点布局深耕一线及核心二线城市，主打改善性产品，具备持续拿地能力的房企，如绿城中国、越秀地产、招商蛇口等。中介推荐受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度提升，拥有核心竞争力的中介平台贝壳；物企推荐物管稳健发展、商管绝对龙头、积极分红的华润万象生活。 风险提示 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；房企出现债务违约 行业点评 敬请参阅最后一页特别声明 2 扫码获取更多服务 图表1：新 闻发布会主要内容 1.新增实施 100 万套城中村 和危旧房改造 ①重点支持地级以上城市 ②开发性、政策性金融机构给予专项借款 ③允许地方发行专项债 ④给予税费优惠 ⑤商业银行根据评估发放贷款 2.年底前将“白名单”项目信 贷规模增加到 4 万亿元 ①要将商品住房项目贷款全部纳入“白名单”，做到“应进尽进” ②进入“白名单”的项目，商业银行要做到“应贷尽贷” ③优化贷款资金的拨付方式，做到“应早尽早” 3.专项债收购存量商品房 ①由地方自主决策、自愿实施 ②支持地方增加保障对象住房面积，到年底将有 450 万人住进保障性住房 4.专项债收储土地 ①将会同有关部门研究设立收购存量土地专项借款 ②研究允许政策性银行、商业银行向有条件的企业发放贷款收购存量土地，央行提供必要再贷款支持 ③去化周期过长的城市，指导地方暂停商品住宅用地供应，去化周期较长的城市，实行盘活多少、供应多少 ④将与存量土地业主企业合理确定收购价格 来源：国新办，金十数据，国金证券研究所 图表2：历 年棚户区改造住房实际执行套数 来源：wind，国金证券研究所 注：2024 年为计划执行套数 1304706016066096263161651000100200300400500600700200920142015201620172018201920212024E棚户区改造住房实际执行套数（万套）行业点评 敬请参阅最后一页特别声明 3 扫码获取更多服务 图表3：A 股 地产 PE-TTM 来源：wind，国金证券研究所 图表4：港 股地产 PE-TTM 来源：wind，国金证券研究所 图表5：港 股物业股 PE-TTM 来源：wind，国金证券研究所 0510152025302016/7/12017/1/12017/7/12018/1/12018/7/12019/1/12019/7/12020/1/12020/7/12021/1/12021/7/12022/1/12022/7/12023/1/12023/7/12024/1/12024/7/1PE-TTMAVGAVG+STDVAVG-STDV024681012141618202016/7/12017/1/12017/7/12018/1/12018/7/12019/1/12019/7/12020/1/12020/7/12021/1/12021/7/12022/1/12022/7/12023/1/12023/7/12024/1/12024/7/1PE-TTMAVGAVG+STDVAVG-STDV0204060801001202016/7/12017/1/12017/7/12018/1/12018/7/12019/1/12019/7/12020/1/12020/7/12021/1/12021/7/12022/1/12022/7/12023/1/12023/7/12024/1/12024/7/1PE-TTMAVGAVG+STDVAVG-STDV行业点评 敬请参阅最后一页特别声明 4 扫码获取更多服务 图表6：覆盖公司估值情况 股票代码 公司 评级 市值 PE 归母净利润（亿元） 归母净利润同比增速 (亿元) 2023A 2024E 2025E 2023A 2024E 2025E 2023A 2024E 2025E 000002.SZ 万科 A 中性 1,134 9.3 -14.3 254.9 121.6 -79.2 4.4 -46% N/A N/A 600048.SH 保利发展 买入 1,363 11.3 15.0