房地产行业10月国新办发布会地产政策解读：“组合拳”新添政策，持续为市场注入信心

请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告 | 2024年10月18日优于大市110 月国新办发布会地产政策解读“组合拳”新添政策，持续为市场注入信心 行业研究·行业快评 房地产 投资评级：优于大市（维持）证券分析师：任鹤010-88005315renhe@guosen.com.cn执证编码：S0980520040006证券分析师：王粤雷0755-81981019wangyuelei@guosen.com.cn执证编码：S0980520030001证券分析师：王静021-60893314wangjing20@guosen.com.cn执证编码：S0980522100002事项：2024 年 10 月 17 日，国务院新闻办公室举行新闻发布会，住房城乡建设部部长倪虹和财政部、自然资源部、中国人民银行、国家金融监督管理总局负责人介绍促进房地产市场平稳健康发展有关情况，并答记者问。国信地产观点：1）中央高度重视房地产市场情况，“组合拳”又添两个增量政策。2）即使增量政策很难立竿见影，持续出台新政策本身就具有积极的信号意义。3）投资建议：自 9 月末中央政治局会议强调要促进房地产市场止跌回稳后，10 月国新办发布会再次出台房地产增量政策，有效提振市场信心，后续地产板块的行情演绎将取决于相关政策的落地进度以及 10 月楼市表现。虽然从房企价值角度，在房价止跌、行业真实复苏前，基本面无法支撑房地产板块的趋势性行情。但从政策博弈角度，当下基本面越弱、过往政策效果一般，则重磅政策出台的预期越强，博弈行情将持续存在。个股推荐保利发展、中国海外发展、中国海外宏洋集团、华润置地、贝壳-W。4）风险提示：①政策推出强度及落地效果不及预期；②外部环境变化等因素致行业基本面超预期下行；③房企信用风险事件超预期冲击。评论： 中央高度重视房地产市场情况，“组合拳”又添两个增量政策中央高度重视房地产市场平稳健康发展。9 月 26 日，中央政治局会议强调，要促进房地产市场止跌回稳，严控增量、优化存量、提高质量。9 月 29 日，国务院召开常务会议，研究部署具体落实工作。基于此，住建部会同财政部、自然资源部、人民银行、金融监管总局等部门，抓存量政策落实，抓增量政策出台，打出一套政策“组合拳”，概括为四个取消、四个降低、两个增加。其中，“四个取消”包括：①取消限购、②取消限售、③取消限价、④取消普通住宅和非普通住宅标准。“四个降低”包括：①降低住房公积金贷款利率、②降低住房贷款的首付比例、③降低存量贷款利率、④降低“卖旧买新”换购住房的税费负担。这两类政策整体延续此前基调，坚持因城施策、逐步调增力度。本次会议的重点在于“两个增加”，即①通过货币化安置等方式，新增实施 100 万套城中村改造和危旧房改造。货币化安置一举多得，既可以更好满足居民对房型、地点的需求，还可以免去等候安置房建设直接搬入新居，也有利于消化存量商品房。②增加“白名单”项目的信贷规模。截至 10 月 16 日，“白名单”房地产项目已审批通过贷款 2.23 万亿元，预计至 2024 年底将超过 4 万亿元，后续还会优化完善“白名单”项目融资机制，做到合格项目“应进尽进”，已审贷款“应贷尽贷”，资金拨付“能早尽早”。 即使增量政策很难立竿见影，持续出台新政策本身就具有积极的信号意义中国房地产市场自 2021 年以来量价表现持续低迷。2023 年，新建商品房销售面积 11.2 亿㎡，较 2021 年最高点 17.9 亿㎡下降 38%；2024 年前 8 月，新建商品房销售面积 6.1 亿㎡，同比再下降 18%。截至 2024年 8 月，商品房待售库存面积 7.4 亿㎡，位于历史绝对高位。2024 年 8 月，70 大中城市新建商品住宅销售价格同比-5.7%，二手住宅销售价格同比-8.6%，降幅均持续扩大。请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告2在此背景下，购房者对房价未来走势较悲观，观望情绪较重。2024Q2，央行城镇储户问卷调查报告显示，居民预期房价上涨的比例仅 11.0%，预期房价下降的比例则高达 23.2%。冰冻三尺非一日之寒，提振房地产市场也不可能一蹴而就。此次增加 100 万套城中村改造和危旧房改造，若能在 1 年内完成且全部流向楼市，大约能拉动年销量的 10%，但在房价下跌预期下，安置款难说能完全流入楼市。而“白名单”信贷额度虽提升，但出于审慎原则，审批标准并无放宽。因此增量政策很难立竿见影，但我们认为，持续出台新政策本身就具有积极的信号意义，后续政策的想象空间充分打开。图1：历年末商品房销售面积及同比图2：历年末商品房待售面积及同比资料来源：国家统计局，国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局，国信证券经济研究所整理图3：70 个大中城市新建商品住宅销售价格同比图4：70 个大中城市二手住宅销售价格同比资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告3图5：城镇储户对未来房价预期图6：城镇储户未来 3 个月准备增加"购房"支出的比例资料来源：央行城镇储户问卷调查报告，国信证券经济研究所整理资料来源：央行城镇储户问卷调查报告，国信证券经济研究所整理 投资建议自9月末中央政治局会议强调要促进房地产市场止跌回稳后，10月国新办发布会再次出台房地产增量政策，有效提振市场信心，后续地产板块的行情演绎将取决于相关政策的落地进度以及 10 月楼市表现。虽然从房企价值角度，在房价止跌、行业真实复苏前，基本面无法支撑房地产板块的趋势性行情。但从政策博弈角度，当下基本面越弱、过往政策效果一般，则重磅政策出台的预期越强，博弈行情将持续存在。个股推荐保利发展、中国海外发展、中国海外宏洋集团、华润置地、贝壳-W。 风险提示①政策推出强度及落地效果不及预期；②外部环境变化等因素致行业基本面超预期下行；③房企信用风险事件超预期冲击。相关研究报告：《9 月中央政治局会议地产新表述解读-直面问题，实事求是》 ——2024-09-27《数据背后的地产行业图景（一）-基本面调整尚未结束，政策博弈预期持续加强》 ——2024-09-24《房地产行业 2024 年 10 月投资策略暨中报总结-基本面难言好转，博弈机会仍需观察》 ——2024-09-23《统计局 2024 年 1-8 月房地产数据点评-销售规模降幅收窄，但房价仍呈下行趋势》 ——2024-09-18《房地产行业周报（2024 年第 36 周）-销售未见好转，重回政策博弈》 ——2024-09-10证券研究报告免责声明分析师声明作者保证报告所采用的数据均来自合规渠道；分析逻辑基于作者的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求独立、客观、公正，结论不受任何第三方的授意或影响；作者在过去、现在或未来未就其研究报告所提供的具体建议或所表述的意见直接或间接收取任何报酬，特此声明。国信证券投资评级投资评级标准类别级别说明报告中投资建议所涉及的评级（如有）分为股票评级和行业评级（另有说明的除外）。评级标准为报告发布日后 6 到 12 个月内的相对市场表现，也即报告发布日后的 6 到