房地产行业点评报告：新增实施100万套住房改造，白名单融资规模扩容

房地产 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 1 / 4 房地产 2024 年 10 月 17 日 投资评级：看好（维持） 行业走势图 数据来源：聚源 《恢复专项债用于土地储备，新增去库存资金来源 —行业点评报告》-2024.10.13 《财政部表态超预期，存量按揭调降进行时—行业周报》-2024.10.13 《一线城市调控集体松绑，房价“止跌回稳”路径显现—行业点评报告》-2024.10.8 新增实施 100 万套住房改造，白名单融资规模扩容 ——行业点评报告 齐东（分析师） 胡耀文（分析师） 杜致远（联系人） qidong@kysec.cn 证书编号：S0790522010002 huyaowen@kysec.cn 证书编号：S0790524070001 duzhiyuan@kysec.cn 证书编号：S0790124070064  事件：国新办发布会介绍促进房地产平稳发展的有关情况 2024 年 10 月 17 日，住建部部长倪虹在国新办新闻发布会上提出房地产政策组合拳：（1）四个取消：充分赋予城市政府调控自主权，取消限购、限售、限价、普宅非普宅认定标准；（2）四个降低：降低公积金贷款利率、降低住房贷款首付比例、降低存量贷款利率、降低卖旧买新换购住房的税费；（3）两个增加：通过货币化安置方式新增实现 100 万套城中村和危旧房改造，年底前将白名单项目信贷规模增加到 4 万亿。  新增实施 100 万套城中村、危旧房改造，通过五项政策支持货币化安置房 住建部表示，将通过货币化安置房方式新增实施 100 万套城中村改造、危旧房改造，其中 35 城市有 170 万套城中村改造需求，全国需要改造的危旧房有 50 万套，改造需求较大，货币化安置方式也将进一步释放购房需求，实现存量商品房去库存。两类项目将获得支持：（1）群众改造意愿强烈、安全隐患突出的要做重点选择；（2）征收安置房方案和资金平衡方案成熟扎实的项目。将通过五项政策支持货币化安置房：（1）重点支持地级以上城市，（2）开发性、政策性金融机构给予专项借款，（3）允许地方发行专项债，（4）给予税费优惠，（5）商业银行根据评估发放贷款。  房地产白名单“应进尽进”，控制新增协同盘活存量 国家金融监管总局表示，下一步要将商品住房项目贷款全部纳入“白名单”，做到“应进尽进”；要优化贷款资金的拨付方式，商业银行可以在协商计划一致的情况下将拨付资金提前发放到资金监管账户，做到“应早尽早”；若有关条件和要求没有发生变化，对于已进入“白名单”的项目，银行就应做到“应贷尽贷”。本次白名单政策调整是继经营性物业贷款和“金融 16 条”政策延期、支持专项债收购存量土地后，对房企融资的再一次支持，截至 9 月末，白名单项目已通过审批贷款 2.23 万亿，预计年底前白名单项目信贷规模达到 4 万亿。  投资建议 9 月底以来，多部门发布房地产一揽子宽松政策措施，市场表现超预期，一手房看房量、到访量、签约量明显增加，二手房交易量持续上升。本次发布会宣布新增实施货币安置 100 万套住房改造，积极促进“白名单”范围划拨和贷款落地，控制新增协同盘活存量，打好房地产各项融资工具的“组合拳”，形成集成规模效应，增强精准适配性，将进一步稳定市场预期，促进房地产市场止跌企稳。推荐标的：（1）投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企：保利发展、绿城中国、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、越秀地产、滨江集团、建发国际集团；（2）住宅与商业地产双轮驱动，同时受益于地产复苏和消费促进政策：新城控股、龙湖集团；（3）二手房交易规模和渗透率持续提升，房地产后服务市场前景广阔：贝壳、我爱我家。  风险提示：政策落地不及预期、资金到位不及预期。 -36%-24%-12%0%12%24%2023-102024-022024-06房地产沪深300相关研究报告 开源证券 证券研究报告 行业点评报告 行业研究 行业点评报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 2 / 4 附表：9 月底以来多部门涉房宽松政策频出 日期 部门/城市 政策内容 2024/9/24 国新办发布会 （1）降低中央银行的政策利率，即 7 天期逆回购操作利率从 1.7%调降至 1.5%；（2）将存量房贷利率降至新发放附近，预计平均下降幅度在 0.5pct 左右；（3）统一首套房和二套房的房贷最低首付比例；（4）将经营性物业贷款和“金融 16 条”两项政策文件延期到 2026 年底；（5）将保障性住房再贷款政策中央行出资比例，由原来的 60%提高到 100%；（6）支持收购房企存量土地。 2024/9/26 中央政治局会议 要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。 2024/9/29 央行 商业银行应在 10 月 31 日前对存量房贷利率批量下调，降为不低于 LPR 减 30 个基点，使得利率水平靠近全国新发放房贷利率附近，预计平均降幅 0.5 个百分点左右。 2024/9/29 广州 取消居民家庭在本市购买住房的各项限购政策，今后在广州购房，不再审核购房资格，不再限制购房套数。 2024/9/29 深圳 深圳户籍在外围区域限购套数加一，非户籍继续限购 1 套，但在中心区买房的社保要求从 3 年缩短至 1 年社保，住房增值税征免年限从 5 年调整为 2 年。 2024/9/29 上海 进一步缩短了非沪籍居民购买外环外住房的社保年限，即缴纳社保年限从满 3 年调减到满 1 年。住房增值税征免年限从 5 年调整为 2 年。 2024/9/30 北京 非京籍家庭在京购房，连续缴纳社保或个税的年数从过去 5 年，改为在五环内购房为 3 年，五环外购房为 2年。 2024/10/12 五大行 将于 10 月 25 日起，将对存量个人房贷利率进行批量调整。除贷款在北京、上海、深圳等地区且为二套房贷款的情形外，其他符合条件的房贷利率都将调整为贷款市场报价利率 LPR-30BP。 2024/10/12 财政部发布会 财政部副部长廖岷在国新办发布会上介绍，积极研究出台有利于房地产平稳发展的政策措施，主要包括：（1）支持地方政府使用专项债券回收符合条件的闲置存量土地，确有需求的地区也可用于新增土地储备项目；（2）用好专项债券来收购存量商品房用作保障性住房；（3）抓紧研究明确与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税、土地增值税政策，并进一步研究加大支持力度。 2024/10/12 五部门发布会 住建部部长倪虹在国新办新闻发布会上提出房地产政策组合拳：（1）四个取消：充分赋予城市政府调控自主权，取消限购、限售、限价、普宅非普宅认定标准；（2）四个降低：降低公积金贷款利率、降低住房贷款首付比例、降低存量贷款利率、降低卖旧买新换购住房的税费；（3）两个增加：通过货币化安置方式新增实现100 万套城中村和危旧房改造，年底前将白名单项目信贷规模增加到 4 万亿。 资料来源：新华社、证券时报、各城市住建部等、开源