招商蛇口(001979)董事长提议回购，彰显发展信心

上市公司 公司研究/公司点评 证券研究报告 房地产 2024 年 10 月 14 日 招商蛇口 (001979) ——董事长提议回购，彰显发展信心 报告原因：有信息公布需要点评 买入（维持） 投资要点： ⚫ 董事长提议回购公司股份，彰显持续发展信心和长期价值认可。据公告，董事长蒋铁峰先生提议公司以集中竞价交易方式回购公司股票。其中，回购用途：回购的股份拟全部注销并减少公司注册资本；回购方式：拟通过深圳证券交易所股票交易系统以集中竞价交易方式回购公司股份；回购总额：不低于人民币 3.51 亿元（含），不超过人民币 7.02 亿元（含）；回购价格：回购股份价格上限不高于董事会通过回购股份决议前 30 个交易日公司股票交易均价的 150%；回购期限：自公司股东大会审议通过本次回购方案之日起 12 个月内。董事长提议回购公司股份，充分彰显对公司未来持续发展的信心和长期价值认可。 ⚫ 前 9 月销售额同比-36%，行业排名第五，拿地/销售额比 20%，持续聚焦核心城市。据公告，2024 年 1-9 月，公司实现销售金额 1,451.7 亿元，同比-36%；销售面积 642.4 万平，同比-30%，销售额排名行业第五；2024 年 1-9 月，公司新增建面 140 万平，拿地金额 288.8 亿元，拿地/销售金额比 20%，拿地/销售面积比 22%；平均楼面地价 2.06 万元/平米，占比销售均价 91%；公司拿地主要聚焦在上海、成都、杭州、合肥、南京、广州、郑州、三亚、西安等核心一二线城市。截至 2024H1 末，公司总未竣工面积 3,364 万方，覆盖 23 年销售的 2.8 倍，土储丰富。 ⚫ 三条红线稳居绿档，融资成本低位再下降、逆市下融资优势明显。据公告，至 2024H1 年末，公司剔除预收款后资产负债率和净负债率分别为 62%、59%，现金短债比 1.63，三道红线指标处于绿档。2024H1，公司加权融资成本仅 3.25%，较年初-0.22pct，融资成本持续优化。2024H1 末，银行融资占比达 64.6%，一年内到期有息债务占比仅 16.7%，较 2023 年末降低 3.34pct。此外，23 年 9 月，公司以 11.81 元/股向特定对象发行 A 股股票约 7.2 亿股，募资总额 85.0 亿元，定增募资顺利完成，公司扩充资本实力做大做强。 ⚫ 投资分析意见：董事长提议回购，彰显发展信心，维持“买入”评级。招商蛇口坐拥一二线优质土储，尤其大湾区资源储备含金量极高。在目前行业下行之际，预计公司将凭借融资优势及聚焦核心城市策略，将受益于行业格局优化。此外，目前公司开发服务、资产运营、城市服务三大业务齐头并进，实现有质量的增长。我们维持公司 2024-26 年归母净利润预测 66、73、81 亿元，现价对应 24 年 PE14 倍，维持“买入”评级。 ⚫ 风险提示：房地产政策超预期收紧，销售超预期下滑，房地产税试点超预期扩围。 市场数据： 2024 年 10 月 11 日 收盘价（元） 10.63 一年内最高/最低（元） 13.44/7.45 市净率 1.0 息率（分红/股价） 3.01 流通 A 股市值（百万元） 88,469 上证指数/深证成指 3,217.74/10,060.74 注：“息率”以最近一年已公布分红计算 基础数据: 2024 年 06 月 30 日 每股净资产（元） 10.68 资产负债率% 68.16 总股本/流通 A 股（百万） 9,061/8,323 流通 B 股/H 股（百万） -/- 一年内股价与大盘对比走势： 证券分析师 袁豪 A0230520120001 yuanhao@swsresearch.com 邓力 A0230523050001 dengli@swsresearch.com 联系人 邓力 (8621)23297818× dengli@swsresearch.com 财务数据及盈利预测 2023 2024H1 2024E 2025E 2026E 营业总收入（百万元） 175,008 51,273 179,246 185,443 192,153 同比增长率（%） -4.4 -0.3 2.4 3.5 3.6 归母净利润（百万元） 6,319 1,417 6,649 7,332 8,074 同比增长率（%） 48.2 -34.2 5.2 10.3 10.1 每股收益（元/股） 0.70 0.11 0.73 0.81 0.89 毛利率（%） 15.9 12.0 14.7 15.3 16.1 ROE（%） 5.3 1.2 6.4 6.7 6.9 市盈率 15 14 13 12 注：“市盈率”是指目前股价除以各年每股收益;“净资产收益率”是指摊薄后归属于母公司所有者的 ROE 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 10-1111-1112-1101-1102-1103-1104-1105-1106-1107-1108-1109-1110-11-30%-20%-10%0%10%20%(收益率)招商蛇口沪深300指数 公司点评 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第2页 共3页 简单金融 成就梦想 财务摘要 百万元，百万股 2022A 2023A 2024E 2025E 2026E 营业总收入 183,003 175,008 179,246 185,443 192,153 其中：营业收入 183,003 175,008 179,246 185,443 192,153 减：营业成本 147,775 147,204 152,933 157,070 161,293 减：税金及附加 7,785 6,155 6,305 6,522 6,758 主营业务利润 27,443 21,649 20,008 21,851 24,102 减：销售费用 4,081 4,328 4,266 4,378 4,621 减：管理费用 2,313 2,374 2,363 2,435 2,554 减：研发费用 125 158 158 158 158 减：财务费用 1,960 912 1,710 1,736 1,734 经营性利润 18,964 13,877 11,511 13,144 15,035 加：信用减值损失（损失以“-”填列） -1,414 -142 0 0 0 加：资产减值损失（损失以“-”填列） -5,045 -2,276 0 0 0 加：投资收益及其他 2,378 2,687 2,687 2,687 2,687 营业利润 15,360 14,182 14,198 15,829 17,721 加：营业外净收入 457 -194 117 127 17 利润总额 15,817 13,989 14,315 15,956 17,738 减：所得税 6,719 4,882 4,734 5,390 6,103 净利润 9,098 9,106