房地产行业研究周报：新一轮化债启动，收储仍是稳价格“胜负手”

行业报告 | 行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 房地产 证券研究报告 2024 年 10 月 14 日 投资评级 行业评级 强于大市(维持评级) 上次评级 强于大市 作者 王雯 分析师 SAC 执业证书编号：S1110521120005 wangwena@tfzq.com 鲍荣富 分析师 SAC 执业证书编号：S1110520120003 baorongfu@tfzq.com 资料来源：聚源数据 相关报告 1 《房地产-行业研究周报:一线限购若宽松，看好哪些公司？》 2024-09-30 2 《房地产-行业专题研究:人工智能产业投资全景透视》 2024-09-27 3 《房地产-行业研究周报:高频销售边际 走 弱 ， 政 策 优 化 预 期 提 升 》 2024-09-23 行业走势图 新一轮化债启动，收储仍是稳价格“胜负手” 行业追踪（2024.10.6-2024.10.12） 去库存、去杠杆，稳价格、稳预期 10 月 12 日，国务院新闻办公室举行新闻发布会，财政部介绍“加大财政政策逆周期调节力度、推动经济高质量发展”有关情况。针对房地产领域，财政部指出将“叠加运用地方政府专项债券、专项资金、税收政策等工具，支持推动房地产市场止跌回稳”，“将坚持严控增量、优化存量、提高质量，积极研究出台有利于房地产平稳发展的政策措施”。 财政部有关举措表明地产政策核心聚焦供给侧“去库存”、需求侧“降成本”和企业端“化债务”，短期实操层面我们预计或分别指向土储专项债和保障性安居工程补助发行、保障房再贷款专项资金投放、契税税费降低、土增税及其他房地产相关税费减免等方向。我们继续看好收储加速推进下房企的资产负债表修复及债务化解，及政策端持续供需调节下行业的“量价企稳”。 重启土储专项债，聚焦“地方化债”和“收储推进” 财政部重启土储专项债，我们认为或主要指向“地方政府债务化解”和“推进收购存量商品房及土地”两方面政策诉求，地方政府及下属平台参与拿地及收储均涉及资金沉淀，较大债务压力下资金短缺或同步影响土地市场热度及收储推进进程。专项债发行作为资金补充的作用，如财政部次此发布会所明确“既可以调节土地市场的供需关系，减少闲置土地，增强对土地供给的调控能力，又有利于缓解地方政府和房地产企业的流动性和债务压力。” 哪些地方政府及企业可能优先受益？ 从地方政府专项债发行规模看，地方政府专项债累计发行额同比增速自 21 年起放缓。2024 年前 8 月累计发行 3.90 万亿，同比-6.5%，年内累计同比降幅呈稳步收窄趋势。从地方政府负债水平看，截至 23 年末，直接债务债务率靠前的是天津、云南、辽宁、福建、吉林、贵州、河北、重庆等。从上市房企负债率看，A 股房企剔除预收款后资产负债率靠前的为津投城开、华夏幸福、*ST 金科、皇庭国际、南国置业、华远地产等，H股房企靠前的为建业地产、佳兆业集团、禹洲集团、中国奥园、正荣地产、力高集团、世茂集团等。从受益逻辑看，我们认为地产及化债相关题材短期或均为市场关注重点，标的端可优先关注受益于收储及化债相关政策支持下的城投（城投控股、津投城开、云南城投等）、地方国企（华发股份、建发国际、越秀地产等）、AMC（信达地产等）及部分资产质量较好的出险房企，此外继续推荐受益于短期需求复苏及中期困境反转逻辑下的优质民企及龙头央企（龙湖集团、金地集团、中国海外发展、招商蛇口等）。 10 月新房、二手房同比增速改善 10 月 5 日-10 月 11 日，新房市场成交 196 万平，月度同比-8.55%，相较上月改善29.07pct。10 月 5 日-10 月 11 日，二手房市场成交 145 万平，月度同比-4.05%，相较上月下降 3.23pct。9 月 30 日-10 月 6 日，土地市场成交建面 1058 万平，滚动 12周同比 9.84%；成交总额 186 亿元，滚动 12 周同比-16.7%；全国平均溢价率 1.03%，滚动 12 周同比+0.77pct。 本周申万房地产指数-8.31%，较上周下跌 17.54pct，涨幅排名 29/31，跑输沪深 300指数 5.06pct。H 股方面，本周 Wind 香港房地产指数-11.84%，较上周下降 27.09pct，涨幅排序 11/11，跑输恒生指数 5.31pct；克而瑞内房股领先指数为-17.58%，较上周下跌 44.19pct。 投资建议：政治局会议表态“促进房地产行业止跌企稳”，基本面拐点或将近，增量政策预期持续。交易端，市场“底部共识”增强，“短线政策博弈+中长期估值修复”逻辑更加顺畅，未来顺周期地产股弹性空间同样较大。配置方向上，我们建议优先考虑①非国央企受益于化债、政策纾困、需求改善等多重逻辑下的困境反转；②具备投资及改善产品优势的龙头房企独有的周期韧性；③区域型企业其城市基本面分化及市占率提升逻辑；④二手中介受益于存量交易景气度提升。其中，低估值优质非国企及地方型企业受益于融资、收储等政策的弹性空间或更大。标的方面，建议关注 1）未出险优质非国央企：龙湖集团、金地集团、新城控股、万科 A、绿城中国、滨江集团等。2）地方国企：越秀地产、城建发展、建发国际集团等。3）龙头央企：中国海外发展、招商蛇口、保利发展、华润置地等；4）优质物管：中海物业、保利物业、华润万象生活、万物云、招商积余；5）租赁企业：贝壳。 风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；因城施策力度不及预期 -35%-30%-25%-20%-15%-10%-5%0%5%2023-102024-022024-06房地产沪深300 行业报告 | 行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 内容目录 1. 本周观点：新一轮化债启动，收储仍为稳价格“胜负手” .................................................... 3 1.1. 投资建议 ....................................................................................................................................... 5 2. 成交概览 .................................................................................................................................................. 6 2.1. 新房市场 ....................................................................................................................................... 6 2.1.1. 新房成交情况.......................................