没想到，头部房企竟这样自救20240926

云洞察-房企研究 合作洽谈联系方式：微信:19101732989；邮箱:luqilin@58.com； 1 房企研究 | 没想到，头部房企竟这样自救 01 房企销售承压，政策提振下全年销售预期仍存挑战 2024 年 9 月，较多上市公司公布了 1-8 月的业绩公报，全国上市公司前十房企销售业绩明显下行，同比上一年销售金额平均下降 29.7%。 其中绿城和中海销售金额同比去年同期下滑幅度较小，分别下降 11.4%、14.7%；龙湖下降幅度最大，达 47.1%。 以上房企中，1-8 月全口径销售金额超过 1000 亿元的有 6 家，从目前销售情况来看，预计今年全年销售业绩超过千亿的有 9-10 家房企。 回顾今年全国商品房市场销售情况： 1-8 月全国销售额达 59723 亿元，同比下降 23.6%。 其中，一季度商品房销售金额为 21355 亿元，同比下降 27.6%； 二季度在政策的提振下，市场信心有所恢复，单季度销售金额达 25778 亿元，同比降幅收窄，下降 22.7%； 7-8 月为地产传统销售淡季，全国月均销售金额为 6295 亿元，要明显低于一季度的 7118 亿元/月、二季度的 8593 亿元/月。 根据过去 8 个月的销售情况，考虑到 9 月 24 日降准、降息、降首付、下调存量房贷利率等政策的提振效应，预计今年全年商品房销售金额会在 9.2 万亿-9.5 万亿之间。 58安居客研究院安居客研究院58安居客研究院58安居客研究院58安居客研究院8安居客研究院58安居客研究院58安居客研究院58安居客研究58安居客研究院58安居客研究院58安居客研究院58安居客研究院云洞察-房企研究 合作洽谈联系方式：微信:19101732989；邮箱:luqilin@58.com； 2 数据来源：2024 年 9 月各公司公告；滨江、建发数据来源于其他资料统计。 02 房企战略聚焦四大方面，引领市场突围 虽然有“9.24”重磅政策的提振，但未来几个月市场压力依旧较大，房企在近期发布中期业绩公告中，都公布了一些短期的战略规划。盘点以上十家房企的战略方向，更多地聚焦于投资拿地、财务管理、业务多元布局、产品品质和服务这 4 个方面展开。 ① 投资拿地端：聚焦核心城市和核心区域，加强项目精选 建发房产、保利发展、中海地产、华润置地、越秀地产均强调在拿地时“优中选优”，特别是在核心城市和优质项目上进行布局。 建发房产：在 2023 年，建发逆势而上，扩张迅猛，在这一年里新增了 78 宗土地， 220818001638155413081045777724704651-26.2%-14.7%-34.1%-25.2%-36.5%-11.4%-34.5%-36.2%-30.9%-47.1%-50.0%-40.0%-30.0%-20.0%-10.0%0.0%040080012001600200024002024年1-8月全国上市房企销售金额TOP10业绩情况（全口径）2024年1-8月销售总额（亿元）同比58安居客研究院安居客研究院58安居客研究院58安居客研究院58安居客研究院8安居客研究院58安居客研究院58安居客研究院58安居客研究58安居客研究院58安居客研究院58安居客研究院58安居客研究院云洞察-房企研究 合作洽谈联系方式：微信:19101732989；邮箱:luqilin@58.com； 3 拿地金额高达 1169 亿元。但今年调整了投资策略，更加注重土地储备的安全性和合理性，避免盲目扩张，注重“以收定支、以销定投”。 保利发展：上半年公司共拓展项目 12 个均位于 38 个核心城市，下半年继续在这38 个核心城市中优中选优。 中海地产、越秀地产：将强化一线城市及二线重点城市的核心区域布局。 绿城中国：与其他房企有所不同，今后将从关注城市转移到关注具体的项目，不会因为城市能级就放松对项目的研判，投资看项目不看城市。 滨江集团：聚焦杭州、深耕浙江，省外重点关注上海；投资拿地有严格的“红线”控制，即投资金额控制在权益销售回款的 40%以内。 ② 财务平衡：强化债务管理，促进业绩稳健增长 在接下来财务管控上，保利发展、万科、滨江、龙湖、中海、华润、绿城都表示了今后将注重债务的稳健发展，同时在销售回款、现金流和成本控制上均采取积极措施，以保障业绩稳定增长和财务健康。 在债务管理方面： 保利发展：强调下半年稳经营，通过做好发行公司债券等工作，持续动态调整债务的期限结构和成本结构。 万科地产：将积极化解债务风险，确保公开债务按期顺利偿还，维护公司的财务稳健和信誉。 滨江集团：未来将一年期的直接融资规模控制在 40 亿元以内。 龙湖集团：今后将主动有序地压降负债规模，2024 年到期的境内债券剩余 10 亿元 58安居客研究院安居客研究院58安居客研究院58安居客研究院58安居客研究院8安居客研究院58安居客研究院58安居客研究院58安居客研究58安居客研究院58安居客研究院58安居客研究院58安居客研究院云洞察-房企研究 合作洽谈联系方式：微信:19101732989；邮箱:luqilin@58.com； 4 人民币，资金已经准备好；下半年龙湖集团将继续有序推进 2027 年前没有到期的境外债券偿还工作，并提前偿还 2025 年到期的债务。 在销售回款、现金流和成本控制方面： 中海地产：预计下半年有 450 亿-500 亿元新增供货，有条件实现全年稳中有升的销售目标。 华润置地：下半年将更好地统筹“发展与安全”，以“现金流创造”、“毛利率及ROIC 提升”、“降本提质增效”、“库存去化攻坚”为四大管理主体，全力以赴保证业绩稳定增长。 绿城中国：下半年预计新推可售房源规模 494 亿元，其中首开项目 16 个，可售金额 190 亿元，占新推房源的 39%左右（不包含 8 月份新获取的土地）；供货节奏亦相对均衡，三四季度各占 50%，约 247 亿元。 滨江集团：2024 年销售目标与 2023 年大致相同，即保持在 1000 亿元以上，在2024 年时间过半之际，滨江集团也并未更改年度目标。 ③ 多元化战略：构建全业态生态圈，稳中求进促发展 中海地产、万科地产、华润置地、招商蛇口、龙湖集团均通过全业态生态圈，多元化业务布局来增强业务的稳定性。 中海地产：一方面持续推进大资管业务布局，并主动进行在手资产组合管理，优化资产结构。另一方面推动不动资产证券化平台搭建，提升资产组合质量，推动持有物业实现有效的资本循环。 万科地产：坚持综合住区开发、物业服务、租赁住宅三大核心业务。 58安居客研究院安居客研究院58安居客研究院58安居客研究院58安居客研究院8安居客研究院58安居客研究院58安居客研究院58安居客研究58安居客研究院58安居客研究院58安居客研究院58安居客研究院云洞察-房企研究 合作洽谈联系方式：微信:19101732989；邮箱:luqilin@58.com； 5 华润置地：在开发销售型业务要妥善应对行业风险，穿越行业周期；经营性不动产业务要继续发挥“业绩稳定器”作用；“大资管”业务要加快发展成为第二增长曲线；华润万象生活要持续巩固行业头部地位，营收和利润继续保持