变革！房企架构深化调整区域合并与扁平化已成趋势20240920-7份

云洞察-房企研究 合作洽谈联系方式：微信:19101732989；邮箱:luqilin@58.com； 1 房企研究 | 8 家房企架构大调整：区域合并与扁平化之路 01 精兵简政：8 家房企随市场需求进行了架构精简 根据国家统计局数据，2024 年 1-8 月份，新建商品住宅销售面积 50812 万平方米，同比下降 20.4%，销售额 52425 亿元，同比下降 25.0%。房地产住宅市场购房更为谨慎，需求量继续下探。 2024 年年初，部分房企就展现出了高度的前瞻性，敏锐地预判到市场去库存承压这一趋势，及时进行了人员架构的调整。 今年房企主要进行两种架构调整方式：其一是区域合并，撤销合并掉一些项目较少的区域，主要有绿城中国、龙湖地产、万科地产、招商蛇口、金地集团这几家企业；其二是将三级管控变更为两级，撤销大区公司或削弱大区公司职能，变为总部－城市公司的扁平化管理，主要有华润置地、中交地产、美地置业这三家房企。 根据安居客研究院数据显示，2023 年全年，在全国范围内涉宅地块成功出让 15732宗，合计规划建面 93396 万平米，分别同比下滑 18%和 24%。2024 年上半年，全国重点 65 城涉宅用地累计成交 576 宗，总规划建面 4705.4 万平方米，成交规模同比下降 38%。其中一线、二线城市土地成交宗数同比降幅分别达到 41%、35%，而三四线城市涉宅用地成交宗数同比降幅达到 70%。 从土地市场的拿地成交情况，可见较多房企在拿地总量收缩的同时，在布局上也更多地聚焦于一、二线城市。因此今年较多公司依旧通过合并区域公司、城市公司来优化58安居客研究院安居客研究院58安居客研究院58安居客研究院58安居客研究院8安居客研究院58安居客研究院58安居客研究院58安居客研究58安居客研究院58安居客研究院58安居客研究院58安居客研究院云洞察-房企研究 合作洽谈联系方式：微信:19101732989；邮箱:luqilin@58.com； 2 资源配置，甚至直接减少管理层级，提高运营效率。 2024 年进行架构调整的全国头部房企 调整 类型 房企 时间 架构调整内容 区域合并 绿城中国 1 月 绿城管理西南区域合并绿城中国西南区域。 2 月 旗下绿城管理原东南区域、嘉湖片区合并到浙江区域。 招商蛇口 2 月 区域层面进行了缩编，将 7 个区域公司合并为 5 个。 1、深圳区域和华南区域整合成新区；2、华中区域拆分撤销，原相关城市业务划分给西南区域、华北区域等。 龙湖集团 2 月 南京公司与合肥公司合并，新成立的公司为合宁公司。 万科地产 3 月 南方区域进行组织调整，南方区域由原 12 个公司变为 8 个； 上海区域有所调整，原 15 个城市公司重组为 8 个地区公司。 5 月 西北区域进行重组，兰州公司和西宁公司合并为兰宁公司； 北京区域太原公司合并石家庄公司、北京公司合并包头事业部。 金地集团 7 月 区域公司从 7 个减少到 5 个。 1、华北区域合并东北区域成立北方区域；2、华中区域合并西部区域成立中西部区域。 华润置地 2 月 7 个大区重组为 5 个大区：原有 28 个地区公司重组为 20 个地区公司，大区公司只负责督导和协调职责。 58安居客研究院安居客研究院58安居客研究院58安居客研究院58安居客研究院8安居客研究院58安居客研究院58安居客研究院58安居客研究58安居客研究院58安居客研究院58安居客研究院58安居客研究院云洞察-房企研究 合作洽谈联系方式：微信:19101732989；邮箱:luqilin@58.com； 3 弱化区域公司 中交地产 2 月 更改集团总部－区域公司－城市公司的三级管控模式。撤销原 7 个区域公司，由集团总部直管城市公司，同时 16 个城市公司重组为9 个。 美的置业 5 月 美的置业开启新一轮组织变革，撤销 6 大区域，总部直管 12 个城市公司，转型为总部直管城市公司的两级架构。 02 缩编城市公司，万科的精简之路 上文提到，今年绿城中国、龙湖地产、万科地产、招商蛇口、金地集团 5 家房企都选择了对城市公司展开缩编，那接下来我们以万科为例看其公司的精简情况。 万科近几年在国内业务上分为 7 大区域公司，分别是南方区域、上海区域、北京区域、华中区域、西南区域、西北区域、东北区域。根据万科集团发布的中期公报，2024年上半年万科集团在开发业务上销售金额为 1273.3 亿元，同比下降 37.6%，与百强房企总值降幅接近。在投资端非常谨慎，上半年只新增获取 3 个项目，权益计容建筑面积 19.9 万平方米。 因此万科及时有针对性地调整公司架构，在今年 3 月和 5 月，将上海区域、南方区域、北京区域的城市公司进行了调改缩编，调整方式主要是撤销市场规模小的城市公司，由临近区域业绩规模大的城市公司直接管理，业务更为聚焦，突出核心城市的优势，具体内容是： 1、上海区域：原 15 个城市公司重组为 8 个地区公司。包含上海公司、杭州公司、宁波 58安居客研究院安居客研究院58安居客研究院58安居客研究院58安居客研究院8安居客研究院58安居客研究院58安居客研究院58安居客研究58安居客研究院58安居客研究院58安居客研究院58安居客研究院云洞察-房企研究 合作洽谈联系方式：微信:19101732989；邮箱:luqilin@58.com； 4 公司、南京公司、苏州公司、无锡公司、徐州公司、合肥公司。 2、南方区域：原 12 个城市公司重组为 8 个地区公司。东莞公司合并惠州、福州公司合并厦门、中山公司合并珠海、广州公司合并佛山。 3、北京区域：太原公司合并了石家庄公司，直接管理太原、石家庄、保定、晋中业务；北京公司合并了包头事业部，直接管理北京、包头、廊坊、张家口业务。 4、西北区域：兰州公司和西宁公司合并为兰宁公司。 2022年-2024上半年，上海区域在万科的7大区域公司中业绩一直处于领先位置，而且占比从 32.7%提升到了 35.2%。今后上海大区将更注重市场变化和去化能力，所以在选定的一线公司总经理中，2 位新任命的总经理均为 2023 年业绩优异的城市总经理。 南方区域公司在全国的业绩中一直处于第二位，近几年占比在 23%—25%之间。南方公司的调整，主要将惠州、厦门、珠海、佛山这几个城市合并在临近业绩规模更大的城市公司中，减少管理成本，提高管控效率。 北京区域公司业绩占比在 12%—14%之间，负责北京、河北、山东、山西、天津、内蒙古地区。 西北区域公司业绩占比在 6%—7%之间，负责陕西、甘肃、宁夏、青海、新疆地区。 万科经过架构精简后，2024 年上半年销售金额在全国 14 个城市位列第一，在 14 个城市排名第二，在 9 个城市排名第三。其对市场变化的应对能力得到提升，未来，万科有望在保持现有优势的基础上，继续实现稳健发展。 58安居客研究院安居客研究院58安居客研究院58安居客研究院58安居客研究院8安居客研究院58安居客研究院58安居客研究院58安居客研究58安居客研究院58安居客研究院58安居客研究院58安居客研究院云洞察-房企研究 合作洽谈联系方式：微信:19101732989；邮箱: