房地产行业：“金九”销售略有回稳，政策组合拳助力市场信心重建

此报告最后部分的分析师披露、商业关系披露和免责声明为报告的一部分，必须阅读。下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM 或 https://research.bocomgroup.com 交银国际研究 行业更新2024 年 10 月 10 日“金九”销售略有回稳，政策组合拳助力市场信心重建9 月前百开发商销售回稳。根据克而瑞数据，随着传统淡季的度过，9 月前百开发商的全口径销售总额由 8 月的 2,725 亿元（人民币，下同）环比上升 0.4%至 2,736 亿元。我们跟踪的 24 家主要上市开发商 9 月的销售额略有回升，环比提升 1.2%。在 9 月销售额排名前十开发商中，国企数量为 9家，民企 1 家（龙湖集团，排名第 7 位）。在前50 的房企中，前九个月国企合同销售额市占率略有增加至 72.7%。国家统计局 8 月数据显示各线城市价格指数环比下行。根据国家统计局公布的 70 大中城市商品住宅价格指数，8 月一、二手房价格指数同比跌幅均有所扩大。新建商品住宅价格同比/环比分别下跌 5.7%/0.7% （7 月：-5.3%/-0.6%），而二手商品住宅价格同比/环比分别下跌8.6%/0.9% （7月：-8.2%/-0.8%）。楼市支持政策频出，助力市场信心重建。9 月 24 日，国新办公布多项楼市新政，包括降低存量房贷利率和首付比例、加大保障性住房再贷款资金支持、支持收购房企存量土地等。9 月 26 日政治局会议首提要促进房地产市场止跌回稳。各地政府迅速作出响应，相继在限购政策、首付比例、税收等方面进行调整。虽然政策实施仍需时间，但各部委对于供需端的聚焦有助于具体措施的制定，从而稳定市场、重建市场信心。随着政策逐步解禁与执行，我们预计行业基本面将有所恢复，10 月销售回升可期。 投资启示：我们预计随着购房门槛的降低和抵押贷款承受能力的提高，二级市场的需求将有所改善，而一级实体房地产市场将保持基本稳定。我们认为买家将继续偏好国企项目，这些项目在 2024 年 4 季度和 2025 上半年的销售表现仍将优于其他民企项目。随着资本市场情绪好转，一些领先的民营企业可能会借机加速其债务重组进程。中长线我们则继续看好华润置地 （1109 HK/买入）和越秀地产（123 HK/买入），这两家公司在过去几年的销售表现优异，且在销售方面执行能力更强。估值概要 资料来源：FactSet、交银国际预测 行业与大盘一年趋势图 资料来源: FactSet 房地产行业行业评级同步公司名称股票代码评级目标价收盘价-----每股盈利---------市盈率--------市账率---- 股息率FY24EFY25E FY24E FY25E FY24E FY25EFY24E(当地货币) (当地货币) (报表货币) (报表货币)(倍)(倍)(倍)(倍)(%)新鸿基地产16 HK买入96.1086.457.6978.42511.210.30.410.404.5华润置地1109 HK买入24.9425.953.5493.6646.66.40.590.545.6领展房托823 HK买入47.7037.752.6312.64914.414.20.540.547.0越秀地产123 HK买入6.606.400.8130.9017.16.40.400.395.6碧桂园服务6098 HK买入6.086.780.7950.7127.78.60.560.553.2新世界发展17 HK买入11.448.680.5470.65515.913.30.120.122.3中海物业2669 HK买入6.306.090.4700.54311.810.23.502.832.6雅居乐集团3383 HK买入1.161.05-0.965-0.983NANA0.080.090.0雅生活服务3319 HK买入3.203.710.7180.8864.73.80.390.372.1越秀服务6626 HK买入4.723.400.3610.4338.57.11.261.165.9恒基地产12 HK中性23.8425.502.2452.44911.410.40.380.377.4时代邻里9928 HK中性0.600.550.1830.2112.72.40.320.295.5平均9.38.50.710.644.310/232/246/24-30%-20%-10%0%10%20%30%40%行业表现恒生指数谢骐聪, CFA, FRMphilip.tse@bocomgroup.com(852) 3766 1815诸葛乐懿Gloria.Zhuge@bocomgroup.com(852) 3766 18452024 年 10 月 10 日房地产行业 1下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM 或 https://research.bocomgroup.com 2第一部分: 股市近一个月中国企业指数弱于内地开发商股价表现。行业资产净值折让缩小至88.6%。图表 1: 五大涨跌股，近一个月总回报图表 2: 五大涨跌股，年初至今总回报资料来源: 彭博、交银国际（截至 2024 年 10 月 7 日）资料来源: 彭博、交银国际（截至 2024 年 10 月 7 日）图表 3: 行业资产净值折让资料来源: 彭博、交银国际预测（截至 2024 年 9 月 27 日）2024 年 10 月 10 日房地产行业 1下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM 或 https://research.bocomgroup.com 3第二部分: 房企销售表现9 月百强开发商销售额边际回升；政策组合拳落地助力市场信心重建9 月前百开发商销售数据有所回稳，环比提升 0.4%根据克而瑞的初步数据，9 月随着行业传统淡季的度过，加之楼市支持政策频出，前百开发商的销售额环比有所回稳。2024 年 9 月全口径销售总额由 8 月2,725 亿元（人民币，下同）环比上升 0.4%至 2,736 亿元。2024 年 9 月销售总面积约为 1,527 万平方米，环比下跌 1.6%。2024 年前九个月合同销售总额同比下跌 38.6%至 28,605 亿元（2023 年前九个月：46,567 亿元）。24 家上市开发商的 9 月销售额环比微升 1.2%我们跟踪的 24 家主要上市开发商 9 月销售额略有回升，环比增加 1.2%，主要是由于销售面积小幅增加（环比+2.2%），而销售均价有所减少（环比-4.6%）。24 家开发商首九月销售额与去年同期相比仍保持全线下跌，其中国企的跌幅普遍小于民企，国企合同销售跌幅基本在 15-35%，而民企跌幅则达到 40-70%。在 9 月销售额排名前十开发商中，国企数量为 9 家，民企仅有 1 家（为龙湖集团，排名第 7 位）。在前 50 的房企中，前九个月国企合同销售额市占率略增加至 72.7%（首七个月：72.5%）。政策组合拳落地，长远利于重建市场信心9 月底国家层面的楼市支持政策频出。9 月 24 日，国务院新闻办举行新闻发布会，央行、金融监管总局和证监会公布多项新的政策举措，包括降低存量房贷利率和首付比例、加大保障性住房再贷款资金支持、支持收购房企存量土