房地产行业点评报告：恢复专项债用于土地储备，新增去库存资金来源

房地产 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 1 / 4 房地产 2024 年 10 月 13 日 投资评级：看好（维持） 行业走势图 数据来源：聚源 《一线城市调控集体松绑，房价“止跌回稳”路径显现—行业点评报告》-2024.10.8 《一揽子“政策大礼包”超预期推出，中央定调促进地产市场“止跌回稳”—行业周报》-2024.9.29 《存量房贷降息尘埃落定，房贷利率中枢进一步下探—行业深度报告》-2024.9.26 恢复专项债用于土地储备，新增去库存资金来源 ——行业点评报告 齐东（分析师） 胡耀文（分析师） 杜致远（联系人） qidong@kysec.cn 证书编号：S0790522010002 huyaowen@kysec.cn 证书编号：S0790524070001 duzhiyuan@kysec.cn 证书编号：S0790124070064  事件：财政部发布会提出积极研究出台有利于房地产平稳发展的政策措施 10 月 12 日，财政部副部长廖岷在国新办发布会上介绍，积极研究出台有利于房地产平稳发展的政策措施，主要包括：（1）支持地方政府使用专项债券回收符合条件的闲置存量土地，确有需求的地区也可用于新增土地储备项目；（2）用好专项债券来收购存量商品房用作保障性住房；（3）抓紧研究明确与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税、土地增值税政策，并进一步研究加大支持力度。  允许专项债券用于土地储备，两项措施支持收购存量商品房 允许专项债券用于土地储备曾于 2019 年 9 月被国务院常务会议叫停，要求专项债资金不得用于土地储备和房地产相关领域。本次政策重启主要由于各地闲置未开发的土地相对较多，根据克而瑞数据，2021 年至 2024 年 5 月期间，重点 30城含宅用地有 46%由城投公司竞得，而其中全部开工的地块仅有 20%，加上部分开工的地块，总体开工率 22%，未开工建面约 3.3 亿平。  财政支持消化库存商品房，优化完善相关税收 在去库存领域，本次发布会再提收购存量商品房用作保障房，资金层面除了此前3000 亿元保障房再贷款资金，还新增专项债券和保障性安居工程补助资金两种形式，支持方式也从新建转为存量收购。近三年，中央财政安排了保障性安居工程补助资金 2124 亿元、中央预算内投资 2800 亿元，并统筹地方政府专项债券等，支持筹集各类保障房 666 万套，我们预计后续各地去库存节奏和收储进程有望加快。《土地增值税暂行条例》第八条规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额 20%的，免征土地增值税。当前已经有多个城市调整或取消了普通住宅标准，则后续开发企业跟普宅相衔接的增值税、土地增值税有望调低或取消，税费有望压降，盈利水平或将得到改善。  投资建议 9 月底以来，央行等金融三部委、国家发改委、财政部接连召开新闻发布会，介绍房地产一揽子宽松政策措施，本次财政部发布会提出运用地方政府专项债券、专项资金、税收政策等工具，支持推动房地产市场止跌回稳。恢复专项债用作土地储备可以调节土地市场供需关系、资金落地缓解房企现金压力，支持收购存量房可以实现去库存、满足保障住房需求，税收优化可以进一步降低购房成本，稳定市场预期，促进房地产市场止跌企稳。推荐标的：（1）投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企：保利发展、绿城中国、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、越秀地产、滨江集团、建发国际集团；（2）住宅与商业地产双轮驱动，同时受益于地产复苏和消费促进政策：新城控股、龙湖集团；（3）二手房交易规模和渗透率持续提升，房地产后服务市场前景广阔：贝壳、我爱我家。  风险提示：政策落地不及预期、资金到位不及预期。 -43%-29%-14%0%14%29%2023-102024-022024-06房地产沪深300相关研究报告 开源证券 证券研究报告 行业点评报告 行业研究 行业点评报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 2 / 4 附表：9 月底以来多部门涉房宽松政策频出 日期 部门/城市 政策内容 2024/9/24 国新办发布会 （1）降低中央银行的政策利率，即 7 天期逆回购操作利率从 1.7%调降至 1.5%；（2）将存量房贷利率降至新发放附近，预计平均下降幅度在 0.5pct 左右；（3）统一首套房和二套房的房贷最低首付比例；（4）将经营性物业贷款和“金融 16 条”两项政策文件延期到 2026 年底；（5）将保障性住房再贷款政策中央行出资比例，由原来的 60%提高到 100%；（6）支持收购房企存量土地。 2024/9/26 中央政治局会议 要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。 2024/9/29 央行 商业银行应在 10 月 31 日前对存量房贷利率批量下调，降为不低于 LPR 减 30 个基点，使得利率水平靠近全国新发放房贷利率附近，预计平均降幅 0.5 个百分点左右。 2024/9/29 广州 取消居民家庭在本市购买住房的各项限购政策，今后在广州购房，不再审核购房资格，不再限制购房套数。 2024/9/29 深圳 深圳户籍在外围区域限购套数加一，非户籍继续限购 1 套，但在中心区买房的社保要求从 3 年缩短至 1 年社保，住房增值税征免年限从 5 年调整为 2 年。 2024/9/29 上海 进一步缩短了非沪籍居民购买外环外住房的社保年限，即缴纳社保年限从满 3 年调减到满 1 年。住房增值税征免年限从 5 年调整为 2 年。 2024/9/30 北京 非京籍家庭在京购房，连续缴纳社保或个税的年数从过去 5 年，改为在五环内购房为 3 年，五环外购房为 2年。 2024/10/12 五大行 将于 10 月 25 日起，将对存量个人房贷利率进行批量调整。除贷款在北京、上海、深圳等地区且为二套房贷款的情形外，其他符合条件的房贷利率都将调整为贷款市场报价利率 LPR-30BP。 2024/10/12 财政部发布会 财政部副部长廖岷在国新办发布会上介绍，积极研究出台有利于房地产平稳发展的政策措施，主要包括：（1）支持地方政府使用专项债券回收符合条件的闲置存量土地，确有需求的地区也可用于新增土地储备项目；（2）用好专项债券来收购存量商品房用作保障性住房；（3）抓紧研究明确与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税、土地增值税政策，并进一步研究加大支持力度。 资料来源：新华社、各城市住建部等、开源证券研究所 行业点评报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 3 / 4 特别声明 《证券期货投资者适当性管理办法》、《证券经营机构投资者适当性管理实施指引（试行）》已于2017年7月1日起正式实施。根据上述规定，开源证券评定此研报的风险等级为R4（中高风险），因此通过公共平台推送的研报其适用的投资者类别仅限定为境内专业投资者及风险承受能力为C4、C5的普通投资者。若您并非境内专业投资者及风险承受能力为C4、C5的普通投资者，请