地产行业周报：政策持续发力，板块维持积极

1政策持续发力，板块维持积极证券研究报告2024年10月13日请务必阅读正文后免责条款地产行业周报行业评级：地产 强于大市（维持）平安证券研究所地产团队2核心摘要周度观点：本周地产板块下跌8.3%，我们认为一方面受大盘回落带动，另一方面不排除部分政策博弈资金短期落袋为安。展望后市，我们维持适度积极观点：1）短期政策支持尚未结束，财政部明确在收地、收储、税收等方面提供支持；何立峰副总理调研时强调房地产对经济持续回升向好至关重要；2）9月24日至今地产板块涨幅仅20.3%，已低于同期沪深300（21%）。当前市场对于销售复苏持续性仍有分歧，我们认为行业复苏主要障碍为：1）存量库存较大；2）房价下行及收入担忧下居民购房意愿不足。后续楼市复苏关键一方面在于收储加速落地优化存量库存，另一方面随着房价、首付比例及房贷利率大幅下降，居民购房门槛已明显回落，但仍需宏观政策发力提振居民购房意愿，短期关注销售走向及收储动向。中期看好历史包袱轻、库存结构优化房企。受制于各地库存压力及房企禀赋差异，我们认为核心城市、核心地段、优质住宅将率先“止跌回稳”，同时各地方政府逐步放开限价及在土地出让条件上让步，亦利于新增土储潜在毛利率企稳，再次重申产品力强、历史包袱较轻、库存结构优化房企或率先走出低谷，更具投资机会。维持板块适度积极观点，持续关注“止跌回稳”政策举措及效果、收储动向，个股关注：1）历史包袱较轻、库存结构优化房企，如绿城中国、建发国际集团、中国海外发展、滨江集团、华润置地、保利发展等；2）估值修复房企如万科A、金地集团、新城控股等；3）同时建议关注经纪（贝壳）、物管（中海物业、保利物业、招商积余）、代建（绿城管理控股）等细分领域头部企业。政策环境监测：何立峰副总理强调房地产对经济持续回升向好至关重要，财政部多维度提供房地产支持。市场运行监测：1）二手房成交环比上升，后市有待观察。本周（10.5-10.11）50城新房成交1.6万套，环比降16.2%；20城二手房成交1.5万套，环比升102.6%。10月国庆假期后4天（10.8-10.11）50城新房日均成交3522套，环比9月日均升30.7%；20城二手房日均成交3625套，环比9月日均升61.8%。10月（截至11日）新房日均成交同比降43.9%，降幅较9月扩大24.4个百分点；二手房日均成交同比降41.9%，降幅较9月扩大39.9个百分点。2）库存环比下降，去化周期23.3个月。16城取证库存9926万平，环比降0.3%，去化周期23.3个月。3）土地成交、溢价率回落，二线占比提高。上周百城土地供应建面3061.3万平、成交建面1058.3万平，环比降30.6%、降73.6%；成交溢价率1%，环比降6.7pct；其中一、二、三线成交建面分别占比0.4%、38.5%、61.1%，环比分别降2.2pct、升7.3pct、降5.1pct。资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行18亿元，无境外地产债发行。2）地产股：本周房地产板块下跌8.31%，跑输沪深300（-3.25%）；当前地产板块PE（TTM）35.19倍，估值处于近五年99.59%分位。风险提示：1）楼市修复不及预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）行业短期波动超预期风险。政策环境监测-政策梳理3资料来源：各政府部门网站，观点网，平安证券研究所偏紧中性偏松南海诸岛2024年10月9日 山东最低首付比例15%，取消房贷利率政策下限，盘活存量土地，支持并购贷等2024年10月9日 杭州最低首付款比例统一为15%，公积金贷款最高额度提高到130万元等2024年10月11日 泉州从限购、限售、限价、住房贷款等入手，支持住房需求，鼓励“四代生态住宅”等2024年10月7日 海南澄迈县取消商品住房限购政策2024年10月11日 陕西不再区分首套、二套住房，最低首付款比例统一为不低于15%2024年10月12日 财政部支持推动房地产市场止跌回稳2024年10月12日 国务院副总理何立峰做好房地产工作对于推动经济持续回升向好、维护人民群众切身利益至关重要市场运行监测4资料来源：中指院，克而瑞，Wind，平安证券研究所；注：除月度数据外，横轴日期代表单周起始日期，下同2020年1月10日成交：二手房环比上升，后市有待观察重点50城新房月日均成交变化重点城市一二手房周成交变化重点50城一手周成交走势对比重点20城二手周成交走势对比点评：本周（10.5-10.11）50城新房成交1.6万套，环比降16.2%；20城二手房成交1.5万套，环比升102.6%。10月国庆假期后4天（10.8-10.11）50城新房日均成交3522套，环比9月日均升30.7%；20城二手房日均成交3625套，环比9月日均升61.8%。10月（截至11日）新房日均成交同比降43.9%，降幅较9月扩大24.4个百分点；二手房日均成交同比降41.9%，降幅较9月扩大39.9个百分点。00.511.522.533.5024623.1.1423.5.1423.9.1424.1.1424.5.1424.9.1450城一手房周成交套数20城二手房周成交套数（右）万套万套-80%-60%-40%-20%0%20%40%2023.10 2023.122024.22024.42024.62024.82024.10新房月日均成交同比一线同比二线三线02468W1 W5 W9 W13 W17 W21 W25 W29 W33 W37 W41 W45 W492021年2022年2023年2024年万套00.511.522.533.5W1 W5 W9 W13W17W21W25W29W33W37W41W45W492021年2022年2023年2024年万套市场运行监测5资料来源：Wind，平安证券研究所库存：环比下降，去化周期23.3个月点评：16城取证库存9926万平，环比降0.3%，去化周期23.3个月。16城商品房取证库存及去化月数051015202530800085009000950010000105001100022.2.422.4.122.5.2722.7.2222.9.16 22.11.11 23.1.623.3.1023.5.523.6.3023.8.25 23.10.20 23.12.15 24.2.924.4.524.5.3124.7.2624.9.2016城库存去化月数（右）万平月62020年1月10日点评：上周百城土地供应建面3061.3万平、成交建面1058.3万平，环比降30.6%、降73.6%；成交溢价率1%，环比降6.7pct；其中一、二、三线成交建面分别占比0.4%、38.5%、61.1%，环比分别降2.2pct、升7.3pct、降5.1pct。土地：成交、溢价率回落，二线占比提高资料来源：Wind，平安证券研究所市场运行监测百城土地周均供应与成交情况百城中各线城市土地周成交情况百城土地成交平均楼面价与溢价率百城土地成交前五城02000400060008000100002023.9 2023.12 2024.32024.62024.9W9.23百城土地周均供应百城土地周均成交万平近1年近4周0%2%