中国房地产研报：预计10月供应回落而成交环增3-5成，京沪深政策发酵供需两旺

版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心 1/ 7克而瑞研究中心中国房地产研报预计 10 月供应回落而成交环增 3-5 成，京沪深政策发酵供需两旺2024 年 10 月版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心 2/ 7克而瑞研究中心预计 10 月供应回落而成交环增 3-5 成，京沪深政策发酵供需两旺文/杨科伟 俞倩倩10 月仍处于传统营销旺季，不过房企推盘积极性稳步回落，回落至 8 月水平。据 CRIC 调研，10 月 28 个重点城市预计新增商品住宅供应面积 752 万平方米，环比下降 31%，同比下降 18%，绝对量回归至 8 月水平。仅一线同比保持正增 31%，二线同环比跌幅显著，累计同比降幅达 3 成以上。从供给结构来看，呈现出改善为主，刚需为辅的供应结构；主城、近郊、远郊占比结构为 57%、30%和 12%，预判 10 月，我们认为，整体成交大概率稳步上行，环比增 3-5 成，同比因去年基数较低，预期转正。而二手房或将环比增 1-2 成，增幅略小于新房。一、规模：10 月 28 城供应环降 3 成回归 8 月水平，京沪深新政效应环比持增10 月仍处于传统营销旺季，不过房企推盘积极性稳步回落，回落至 8 月水平。据 CRIC 调研，10 月 28 个重点城市预计新增商品住宅供应面积 752 万平方米，环比下降 31%，同比下降 18%，绝对量回归至 8 月水平。图：28 个重点城市商品住宅供应月度变动情况（单位：万平方米）备注：2024 年 10 月预估数据来源为 CRIC 城市机构调研，下同数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统分能级来看，仅一线同比保持正增 31%，环比下降 11%，累计同比降幅 19%显著低于二三线。其中北京、上海、深圳供应量较 9 月环比持增，而北京同比倍增，放量显著，10 月预计供应量将达到61 万平方米，绝对量为年内次高，预期将有 3800 余套房源入市，以此带动累计同比正增 5%。广州因 9 月集中放量，本月迎阶段性回调，但是供应绝对量仍处年内高位，单月同比增幅高达 86%。版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心 3/ 7克而瑞研究中心二线供应稳中有降，环比下降 38%，同比下降 28%。绝对量来看，成都、天津、西安等短期热度较高城市单月供应量突破 50 万平方米。从变化情况来看，仅宁波因上月基数较低，同环比实现倍增，多数城市同环比齐降，尤其是武汉、杭州、青岛、济南、长春跌幅显著，武汉、杭州主要源于推货节奏问题，而青岛、济南、长春则源于行情低迷，“以销定产”模式下房企推盘积极性并不高涨。三四线供应量环比微降 9%，不过同比腰斩，供应量仍处阶段性低位。徐州、常州等迎阶段性小幅放量，无锡、漳州、泉州供应普降，因低迷行情影响，仍处于去库存阶段。表：28 个重点城市 2024 年 10 月预计商品住宅供应变动情况（单位：万平方米）能级城市2024 年 10 月预估环比同比2024 年前 10 月累计同比一线北京6112%483%3885%上海8010%-12%630-19%广州62-42%86%513-18%深圳301%-31%321-38%合计233-11%31%1852-19%二线成都56-57%-39%1010-21%天津50-35%39%539-19%西安50-42%-33%711-1%长沙45-20%-3%356-31%宁波44346%151%175-23%重庆34-7%1%248-37%武汉33-62%-37%512-34%杭州30-55%-63%553-36%苏州25-19%-27%230-44%南京22-16%-40%215-47%南宁19-49%-3%185-31%合肥18-27%-39%195-51%昆明16-53%218%177-4%郑州155%-23%215-25%厦门8-30%-32%85-44%青岛7-73%-74%281-53%济南6-69%-84%196-56%福州5-2%5%64-36%长春5-64%-79%145-42%合计487-38%-28%6090-32%三四线徐州1119%89%63-54%常州105%-50%96-25%无锡6-32%-75%139-21%漳州4-51%-49%45-30%泉州2/-76%42-17%合计32-9%-50%386-31%总计752-31%-18%8328-29%数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心 4/ 7克而瑞研究中心二、结构：供应改善为主，刚需为辅，沪深等远郊刚需供应占比显著上升而从供应结构各产品档次分布来看，重点城市刚需、改善、高端占比结构为 37%、47%和 16%，呈现出以改善为主，刚需为辅的供应结构。分城市来看，（1）泉州、上海、深圳、重庆、南宁、南京、北京、青岛、徐州等城市刚需产品供应占比都在 50%以上，上海、深圳、北京等核心一线城市新政出台对刚需客群促进作用显著，因而房企都加强了对刚需产品的供应比例；而重庆、青岛、徐州等城市当前主要以刚需客为成交主力，房企推盘偏好刚需产品也迎合主流需求。（2）厦门、漳州、长春、苏州、济南、杭州、常州、合肥、成都、宁波依旧以改善作为供应主力，占比均在 6 成以上。（3）西安、天津刚需和改善供应占比“不分伯仲”，均在 4 成以上。（4）无锡、福州高端产品占比显著上升，达到 88%和 52%。表：重点城市 2024 年 10 月预计商品住宅供应结构占比情况（按产品档次划分）城市刚需改善高端泉州100%0%0%上海78%22%0%深圳75%25%0%重庆56%39%5%南宁54%38%8%南京50%35%15%北京50%0%50%青岛50%50%0%徐州50%14%36%长沙47%28%25%西安47%42%11%天津45%42%13%武汉45%34%22%厦门0%100%0%漳州0%100%0%长春5%95%0%苏州18%72%10%济南33%67%0%杭州14%65%21%常州32%62%6%合肥8%62%30%成都18%61%21%宁波40%60%0%昆明44%56%0%郑州26%53%21%广州33%52%15%无锡0%12%88%福州32%16%52%合计37%47%16%数据来源：CRIC 机构调研版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心 5/ 7克而瑞研究中心从供应结构各项目区域分布来看，重点城市主城、近郊、远郊占比结构为 57%、30%和 12%，本月供应重心仍集中在主城区，近郊次之，远郊最少。分城市来看，（1）漳州、合肥、昆明、南宁、福州、武汉、重庆、厦门、西安、成都、郑州、无锡等主城占比均在 7 成以上。（2）泉州、长春、济南、苏州则以近郊项目为主，占比均在 5 成及以上。（3）北京、青岛、南京、常州等供给结构兼顾了主城和近郊。（4）少数城市诸如上海、深圳等远郊还将持续加大供货量。表：重点城市 2024 年 10 月预计商品住宅供应结构占比情况（按区域分布划分）城市主城区近郊远郊漳州100%0%0%合肥100%0%0%昆明100%0%0%南宁94%6%0%福州92%8%0%武汉91%9%0%重庆85%0%15%厦门83%17%0%西安78%22%0%成都76%21%3%郑州74