房地产行业财政部发布会政策点评：财政发力、收储加快，再次强调止跌回稳

本研究报告仅通过邮件提供给 万得 使用。1 行业及产业 行业研究/行业点评 证券研究报告 房地产 2024 年 10 月 12 日 财政发力、收储加快，再次强调止跌回稳 看好 ——财政部发布会政策点评 证券分析师 袁豪 A0230520120001 yuanhao@swsresearch.com 陈鹏 A0230521110002 chenpeng@swsresearch.com 联系人 陈鹏 (8621)23297818× chenpeng@swsresearch.com 事件 ⚫ 10 月 12 日，国新办举行新闻发布会，财政部部长蓝佛安等负责人介绍“加大财政政策逆周期调节力度、推动经济高质量发展”有关情况，会议指出：1）拟一次性增加较大规模债务限额，置换地方政府存量隐性债务加大力度支持地方化解债务风险。这项即将实施的政策，是近年来出台的支持化债力度最大的一项措施。2）逆周期调节不仅包括已进入决策程序的政策，还有其他政策工具也正在研究中，比如中央财政还有较大的举债空间和赤字提升空间。3）支持地方政府运用专项债回收符合条件的闲置存量土地，增强土地供给调控能力；将采取用好专项债收购存量商品房，适当减少新建规模，支持地方更多通过消化存量房方式收购；正在抓紧研究明确与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税、土地增值税政策。 点评 ⚫ 宏观：财政将推出一揽子增量政策，并还有较大举债空间，强调推动房地产止跌回稳。会议指出：1）“拟一次性增加较大规模债务限额，置换地方政府存量隐性债务加大力度支持地方化解债务风险。这项即将实施的政策，是近年来出台的支持化债力度最大的一项措施。逆周期调节不仅包括已进入决策程序的政策，还有其他政策工具也正在研究中，比如中央财政还有较大的举债空间和赤字提升空间”，表明中央围绕稳增长、扩内需、化风险方面持续加大财政逆周期调控力度，后续进一步政策也值得期待。2）“多举措增加居民收入”、“大力度实施两新政策”，表明政府积极改善居民收入预期，推动激发消费潜力、扩大有效需求。3）房地产方面，“运用地方政府专项债券、专项资金、税收政策等工具，支持推动房地产市场止跌回稳”，会议再次强调推动房地产止跌回稳。我们认为，本次会议与 9.24 国新办会议、9.26 政治局会议、9.29 国常会会议基调一致，大范围并密集政策推出代表了政府本轮解决经济运行问题、努力完成经济目标的决心之大，包括对房地产“止跌回稳”的强要求，也预示后续政策有望进一步加码。 ⚫ 房地产：允许专项债用于收购土地及商品房、并要求降低融资成本，收储进程将加快。24 年 6 月 24 日，自然资源部表示拟通过专项债券支持政府回收房企闲置用地；9 月 24日，同样行表示研究允许政策性银行、商业银行贷款支持有条件的企业市场化收购房企土地。本次会议财政部指出：”支持地方政府运用专项债回收符合条件的闲置存量土地；将采取用好专项债收购存量商品房；合理降低融资成本“。这表明：1）收储进程将有所加快，从此前政策研究中有望提速到资金实质落地，这都是在积极响应 730 政治局会议要求“积极支持收购存量商品房用作保障性住房”；2）收储资金更多元化，除去中央保障性住房再贷款、政策银行、商业银行资金外，地方可通过专项债收储丰富资金来源，同时也意味着收储资金规模或将扩大；3）降低收储资金成本：本次会议要求专项债要合理降低融资成本，叠加 924 会议中提及再贷款央行资金支持比例由 60%提高至 100%，也将有效降低收储资金成本，综合都利于收储项目资金平衡性要求，降低收储难度；4）扩展收储范围至土地：本次允许专项债用于收储土地，叠加 924 会议中提及银行资金用于收储土地，这一方面将有利于调节土地供需关系和住房供需关系，另一方面收储土地也将赋予地方政府更多灵活性从而推动收储进度加快。 ⚫ 房地产：优化完善税收政策，研究取消普宅和非普标准相衔接的增值税、土增税政策。本次会议指出”及时优化完善相关税收政策，正在抓紧研究明确和取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税政策”。当前各地正在加快落实取消普宅标准的相关政策，普宅和非普宅在税费上的区别，主要表现在两个方面：1）增值税（居民端），取消普宅标准有助于降低居民购买非普宅所需缴纳的增值税，另外，取消普宅标准后，购房增值税的税率、免征年限等细节政策仍需要明确；2）土地增值税（企业端），按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，纳税人建造普宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；如果企业开发的是非普宅，要按照其增值额全额进行土地增值税计征。取消普宅标准后，土地增值税相关政策需要细化调整。 ⚫ 投资分析意见：财政发力、收储加快，再次强调止跌回稳，维持“看好”评级。今年430 以来中央政策思路由供给侧转向需求侧，并在近期 924 国新办会议和 926 政治局会议后政策进一步聚焦需求侧和改善居民资产负债表，财政货币政策齐发力，房地产放松政策频出，并要求房地产止跌回稳。同时，在房地产基本面经历了深度调整之后，当前按揭负担比、租金回报率、千人开工套数等三大底部信号显现，并在政策推动下预计房地产有望筑底企稳。我们维持房地产及物管“看好”评级，推荐：1）产品力房企：滨江集团、保利发展、招商蛇口、建发股份、华发股份、华润置地、建发国际、中海外发展，关注绿城中国；2）估值修复房企：金地集团、新城控股、越秀地产、龙湖集团，关注新城发展、保利置业；3）二手房中介：关注我爱我家、贝壳；4）物业管理：华润万象、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业。 ⚫ 风险提示：销售回款和融资资金趋紧，城中村改造和收储政策推进不及预期。 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 本研究报告仅通过邮件提供给 万得 使用。2 行业点评 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第2页 共3页 简单金融 成就梦想 附政策内容 10 月 12 日，国新办举行新闻发布会，财政部部长蓝佛安等负责人介绍“加大财政政策逆周期调节力度、推动经济高质量发展”有关情况，会议指出：1）拟一次性增加较大规模债务限额，置换地方政府存量隐性债务加大力度支持地方化解债务风险。这项即将实施的政策，是近年来出台的支持化债力度最大的一项措施。2）逆周期调节不仅包括已进入决策程序的政策，还有其他政策工具也正在研究中，比如中央财政还有较大的举债空间和赤字提升空间。3）支持地方政府运用专项债回收符合条件的闲置存量土地，增强土地供给调控能力；将采取用好专项债收购存量商品房，适当减少新建规模，支持地方更多通过消化存量房方式收购；正在抓紧研究明确与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税、土地增值税政策。 会议图文实录：http://www.scio.gov.cn/live/2024/34941/tw/ 表 1：主流 AH 上市房企估值表 公司代码 公司简称 收盘价 EPS 市盈率 市净率 PB 归母净利润（亿元） 归母净利润增速 10/11 2023A 2024E 2025E 2023A 2024E 2025E 2023A 2023A 2024E 20