中国房地产指数系统：一线城市楼市新政落地，能带动市场止跌回稳吗？

中指研究院 中国房地产指数系统 本报告数据来自中指数据 CREIS。详情请查询 https://www.cih-index.com 或致电 400-630-1230、010-56319088。 X` 好的 2024 年 9 月 29 日，上海、广州、深圳接连发布楼市新政，整体力度在预期之内。截至发稿前，北京尚未发文跟进。从内容上看，上海、深圳、广州新政涉及优化限购政策、降低首付比例、降低增值税免征年限等多个方面，着力于增加购房需求总量、降低购房门槛、降低购房成本。 一线城市楼市新政落地，能带动市场止跌回稳吗？ 中指研究院 中国房地产指数系统 本报告数据来自 CREIS 中指数据、中房指数系统。详情请查询 https://www.cih-index.com 或致电 400-630-1230、010-56319253。 中指研究院 中国房地产指数系统 【中指观点】 表：上海、深圳新政前后限购、限贷等政策变化 政策类型 上海新政前 上海新政后 限购区域 全市 全市 限购政策 本地户籍 家庭 2 套； 多孩家庭可增购 1 套 2 套； 多孩家庭可增购 1 套 单身 1 套 1 套 非本地户籍 家庭 1 套（需 3 年社保/个税） 新城以及南北转型等重点区域人才 2 年社保/个税 临港新片区 1 年社保/个税 多孩家庭可增购 1 套 1 套外环外住房（需 1 年社保/个税） 持居住证且积分达 120 分同时满 3 年社保/个税，可购 2 套 新城以及南北转型等重点区域人才 2 年社保/个税 临港新片区 1 年社保/个税 多孩家庭可增购 1 套 临港新片区可增购 1 套 单身 3 年社保/个税可在外环以外购 1 套新房或全域二手房 新城以及南北转型等重点区域人才 2 年社保/个税 临港新片区 1 年社保/个税 1 套外环外住房（需 1 年社保/个税） 3 年社保/个税可购外环内二手房 新城以及南北转型等重点区域人才 2 年社保/个税 临港新片区 1 年社保/个税 临港新片区可增购 1 套 限贷政策 首套首付比例 20% 15% 首套房贷利率 3.4% (LPR-45BP) 3.4% (LPR-45BP) 二套首付比例 自贸区临港新片区&6 个郊区 30%/核心区35% 自贸区临港新片区&6 个郊区 20%/核心区25% 二套房贷利率 自贸区临港新片区&6 个郊区 3.6%(LPR-25BP) 核心区 3.8%(LPR-5BP) 自贸区临港新片区&6 个郊区 3.6%(LPR-25BP) 核心区 3.8%(LPR-5BP) 普宅标准 面积要求 同时满足： 五层及以上的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；单套住房建筑面积在 144 平方米及以下 取消 政策类型 深圳新政前 深圳新政后 限购区域 全市除深汕合作区 全市除深汕合作区 限购政策 本地户籍 家庭 福田区、罗湖区、南山区、宝安区（新安、西乡）2 套； 盐田区、宝安区（不含新安、西乡）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区家庭 2 套，多孩家庭可增购 1 套 福田区、罗湖区、南山区、宝安区（新安、西乡）2 套； 盐田区、宝安区（不含新安、西乡）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区可增购 1 套 单身 1 套 1 套 盐田区、宝安区（不含新安、西乡）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区可增购 1 套 非本地户籍 家庭 福田区、罗湖区、南山区、宝安区（新安、西乡）1 套（需 3 年社保/个税）； 盐田区、宝安区（不含新安、西乡）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区 1 套（需 1年社保/个税） 福田区、罗湖区、南山区、宝安区（新安、西乡）1 套（需 1 年社保/个税）； 盐田区、宝安区（不含新安、西乡）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区 1 套（无需社保/个税）； 多孩家庭可增购 1 套 单身 限贷政策 首套首付比例 20% 15% 首套房贷利率 3.4%(LPR-45BP) 3.4%(LPR-45BP) (深汕合作区取消利率下限) 二套首付比例 30% 20% (多孩家庭 15%，深汕合作区 15%) 二套房贷利率 3.8%(LPR-5BP) 3.8%(LPR-5BP) (多孩家庭 3.4%(LPR-45BP)，深汕合作区取消利率下限) 限售政策 3 年（公寓 5 年） 深汕特别合作区取证 2 年 不限售 数据来源：政府官网、中指研究院综合整理 中指研究院 中国房地产指数系统 本报告数据来自 CREIS 中指数据、中房指数系统。详情请查询 https://www.cih-index.com 或致电 400-630-1230、010-56319253。 1、优化限购政策，上海非本地户籍外环外社保年限要求降至 1 年，深圳取消郊区限购，广州全面取消限购政策，有望促进更多住房需求进入市场。 上海限购政策主要变化：一是，将非本地户籍家庭外环外社保年限由之前的 3 年降至 1年（非临港片区）；二是，居住证积分达 120 分、非本地户籍家庭社保满 3 年可以购买 2套；三是，临港新片区工作、存在职住分离的群体，在临港新片区可增购 1 套。 深圳限购政策主要变化：一是，本地家庭可以在郊区增购 1 套住房；二是，中心城区要求非本地户籍社保年限要求 3 年降至 1 年，取消郊区限购；三是，非本地户籍多孩家庭可增购 1 套。 广州限购政策主要变化：由主城区 120 平方米以下限购，非本地户籍社保要求 6 个月，改为全面取消限购。 综合来看，上海外环外新房市场销售规模占全市的比重超 70%，二手房市场占比也超过 50%，本次明显优化外环外限购政策，有望带动外环外市场活跃度提升。深圳、广州新房、二手房市场也有望开启一段时间的修复行情。 2、降低首付比例，上海、深圳首付比例均降至 15%，二套降至 20%-25%之间，进一步降低购房门槛。 本次上海和深圳首付比例均由此前的 20%降至 15%，上海二套首付比例由此前的 30%-35%降至 20%-25%，深圳由此前的 30%降至 20%，均有助于进一步降低居民购房门槛；同时，深圳给予多孩家庭更多信贷支持，多孩家庭购买二套可按首套信贷执行，均有助于带动刚需和改善性住房需求释放。 3、上海、深圳降低增值税免征年限，均由 5 年降至 2 年，同时上海指出及时取消普宅和非普宅标准，进一步降低交易税费，降低购房者置业成本。 表：上海、深圳新政前后二手房交易税费变化 税费种类 上海新政前 上海新政后 增值税 普通住宅 5 年内：成交价/1.05*5% 5 年以上：免征 2 年内：成交价/1.05*5% 2 年以上：免征 非普通住宅 5 年内：成交价/1.05*5% 5 年以上：（成交价-原购房价）/1.05*5% 个人所得税 普通住宅 5 年内：（核定价-本次交易增值税）*1%/利润 20% 5 年以上：（核定价-本次交易增值税）*1%/利润20%/唯一住房可免征 5 年内：（核定价-本次交易增值税）*1%/利润20% 5 年以上：（核定价-本次交易增值税）*1%/利润 20%/唯一住房可免征 非普通住宅 5 年内：（核定价-本次交易增值税）*2%/利润