保利发展(600048)公司点评报告：可转债再获进展，跨周期能力再提高

公 司 研 究 2024.10.10 1 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 保 利 发 展 （ 600048） 公 司 点 评 报 告 可转债再获进展，跨周期能力再提高 分析师 刘清海 登记编号：S1220523090001 联系人 刘张驰 推 荐 ( 维 持 ) 公 司 信 息 行业 住宅开发 最新收盘价(人民币/元) 9.89 总市值(亿)(元) 1,183.88 52 周最高/最低价(元) 12.56/7.45 历 史 表 现 数据来源：wind，方正证券研究所 相 关 研 究 《保利发展(600048)：市占率稳中有升，资源结构持续优化》2024.08.20 《保利发展(600048)：盈利短期承压，土储换仓显 著 — — 保 利 发 展 2023 年 业 绩 点 评 》2024.04.23 《保利发展(600048)：回购增持彰显信心，估值有望逐渐修复》2023.12.12 《保利发展(600048)：销售稳中有增，投资聚焦核心城市——保利发展 2023 年三季报点评》2023.11.01 事件：10 月 8 日，公司发布公告预计发行总额不超过 95 亿元的可转债，发行期限 6 年，转股价不低于公司最近一期每股净资产。 公司可转债转股价格显著高于当前股价，彰显长期发展信心。10 月 8 日，公司发布公告《向特定对象发行可转换公司债券募集说明书》(以下简称“募集说明书”)，计划向不超过 35 名特定对象发行可转债，发行总额不超过 95 亿元，其中公司控股股东保利集团拟以现金方式认购本次向特定对象发行的可转换公司债券金额不超过人民币 10 亿元，发行期限6 年，转股期自发行结束之日满 6 个月起的第一个交易日至可转债到期日止，本次可转债持有人将其持有的可转债转股的，所转股票自本次可转债发行结束之日起十八个月内不得转让。募集说明书明确公司可转债转股价格不低于认购邀请书发出前最近一期每股净资产(2024 年中报显示公司每股净资产为 16.3 元/股)，显著高于当前股价，彰显了公司对长期发展的信心，及对投资者回报的重视。 发行可转债以满足公司项目开发资金需求，巩固公司行业龙头地位。24年上半年，公司实现全口径签约金额 1733.4 亿元，实现权益销售金额1330 亿元，销售金额稳居行业第一；24 年上半年，公司市占率较 2023年底提升 0.06pct 至 3.68%，其中 38 个核心城市市占率提升 0.3pct 至7.1%；报告期内，38 个核心城市中，32 个城市市占率排名前五，11 个城市市占率排名第一，广州、佛山、太原、石家庄、三亚、莆田等 8 个城市市占率突破 15%。本次发行的募集资金拟用于北京、上海、佛山等城市的 15 个房地产开发项目及补充流动资金，有效提升公司持续发展能力，巩固公司行业龙头地位。 资本结构或再获优化，跨越周期能力持续加强。24 上半年，公司新增融资平均成本较 23 年下降 21BP 至 2.93%，综合成本降低至 3.31%，较年初下降 25BP。报告期内，公司融资渠道通畅，实现新增负债 938 亿元，累计净增有息负债 193 亿元；同时，公司发挥信用优势，加大直接融资比重，其中直接融资 199 亿元，占新增融资的 21%。截至报告期末，公司债务结构持续优化，一年内到期有息负债占比 19.82%，较年初下降0.99pct；三年以上到期的有息负债占比 33.12%，较年初提升 1.52pct；直接融资比重提升 1.52pct 至 17.82%。本次可转债若成功发行，公司长期权益资本将得到有效补充，从而更好地匹配公司构建租售并举、增强资产经营能力的新发展模式需要。长远来看，权益资本的补充有利于改善公司负债结构，控制经营风险，加强跨越周期的能力。 盈利预测与估值：公司可转债发行再获进展，资本结构或再获优化，跨越周期能力持续加强。我们预计公司 24-26 年营业收入分别为 3549.9、3652.0、3761.3 亿元,归母净利 111.5、119.0、126.3 亿元，对应 PE 分别为 10.6、10.0、9.4 倍，维持“推荐”评级。 风险提示：房地产市场持续低迷；政策落地不及预期；费率管控效果不佳 方 正 证 券 研 究 所 证 券 研 究 报 告 -37%-26%-15%-4%7%23/10/1024/1/924/4/924/7/924/10/8保利发展沪深300保利发展(600048) 公司点评报告 2 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 [Table_ProFitForecast] 盈 利 预 测 （ 人 民 币 ） 单位/百万 2023A 2024E 2025E 2026E 营业总收入 346894 354991 365204 376127 (+/-)% 23.40 2.33 2.88 2.99 归母净利润 12067 11145 11900 12630 (+/-)% -34.13 -7.64 6.77 6.14 EPS (元) 1.01 0.93 0.99 1.06 ROE(%) 6.08 5.43 5.60 5.74 PE 9.80 10.62 9.95 9.37 PB 0.60 0.58 0.56 0.54 数据来源：wind，方正证券研究所 注：EPS 预测值按照最新股本摊薄 保利发展(600048) 公司点评报告 3 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 [Table_Forcast] 附录:公司财务预测表 单位：百万元(人民币) 资产负债表 2023A 2024E 2025E 2026E 利润表 2023A 2024E 2025E 2026E 流动资产 1268539 1282913 1308397 1336251 营业总收入 346894 354991 365204 376127 货币资金 147982 143435 141654 139822 营业成本 291308 297721 305832 314632 应收票据 0 0 0 0 税金及附加 10259 12422 14423 14854 应收账款 3821 3614 3627 3647 销售费用 8876 9086 9347 9627 其它应收款 150388 153800 158225 162956 管理费用 5159 5288 5441 5603 预付账款 21635 22121 22723 23377 研发费用 86 71 73 75 存货 869508 883701 904899 928152 财务费用 4391 4982 4848 4631 其他 75203 76242 77269 78297 资产减值损失 -5045 -4500 -3000 -3000 非流动资产 168373 169493 169790 170088 公允价值变动收益 16 0 0 0 长期投资 104296 103296 102296 101296