股东助力全国化发展，多元业务协同成长可期

房地产/房地产开发 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 1 / 21 南国置业（002305.SZ） 2024 年 10 月 08 日 投资评级：增持（首次） 日期 2024/10/8 当前股价(元) 2.12 一年最高最低(元) 2.42/1.31 总市值(亿元) 36.77 流通市值(亿元) 36.76 总股本(亿股) 17.34 流通股本(亿股) 17.34 近 3 个月换手率(%) 271.89 股价走势图 数据来源：聚源 股东助力全国化发展，多元业务协同成长可期 ——公司首次覆盖报告 齐东（分析师） 胡耀文（分析师） 杜致远（联系人） qidong@kysec.cn 证书编号：S0790522010002 huyaowen@kysec.cn 证书编号：S0790524070001 duzhiyuan@kysec.cn 证书编号：S0790124070064  股东助力全国化发展，多元业务协同成长可期 公司作为中国电建旗下地产开发及城市综合运营业务的唯一平台，主要业务包含商业和城市运营，业务布局已覆盖北京、深圳、广州、武汉等全国多个重点核心城市。我们预计公司 2024-2026 年收入分别为 48.0、47.9、67.0 亿元，同比增速分别为 353.5%、-0.2%、39.7%；归母净利润分别为-6.2、-3.5、0.5 亿元，同比增速分别为 63.4%、44.2%、115.6%；摊薄后 EPS 分别为-0.36、-0.20、0.03 元，当前股价对应 PE 为-5.9、-10.6、68.2 倍。未来公司随着新增地产项目结转以及商业运营提质增效，业绩有望得到改善，首次覆盖给予“增持”评级。  商业运营提质增效，探索“投融建管退”业务闭环 公司截至 2023 年底运营项目 20 个，运营面积 119 万平方米，同比增长 4.3%，平均出租率 78.0%，同比增长 3.7pct。2023 年 11 月“中信建投-电建南国昙华林资产支持专项计划”在深交所成功设立，是对 2022 年该公司首单类 REITs 的续发，发行规模 18.46 亿元。该项目是市场首单央企滚动发行类 REITs 产品。未来公司将进一步研究持有型运营项目的资产证券化退出路径，积极盘活存量资产。  城市运营依托股东优势，经营情况有所改善 截至 2023 年底，公司运营项目 10 个，运营面积 22 万平方米，同比增长 47.8%，平均出租率 77.2%，同比增长 3.3pct。涵盖产业园、酒店、写字楼、长租公寓等业态。公司旗下悦生活公寓已布局上海、成都和杭州，可运营面积 4.0 万平方米，整体出租率 76%。荣获了“2023 年长租公寓年度典范品牌”等多项殊荣。  地产投资稳健经营，未来结转业绩可期 2023年公司销售面积 41.4万方，销售金额 80.7 亿元，同比分别增长41.2%、12.6%。如考虑已开工未售货值，以 2023 年公司销售面积为基准，公司剩余总货值可至少满足 2 年销售需求。同时北京峯范、深圳前海润峯府、西安泷悦长安项目是2024 年公司主要结转项目，三个项目已售未结转金额（权益）合计 49.6 亿元。  风险提示：拿地强度不及预期、项目结转情况不及预期、政策调控不及预期。 财务摘要和估值指标 指标 2022A 2023A 2024E 2025E 2026E 营业收入(百万元) 9,819 1,059 4,801 4,794 6,696 YOY(%) 200.0 -89.2 353.4 -0.2 39.7 归母净利润(百万元) -823 -1,693 -620 -346 54 YOY(%) 26.2 -105.7 63.4 44.2 115.6 毛利率(%) 6.9 -55.0 -4.2 0.3 6.4 净利率(%) -8.4 -159.9 -12.9 -7.2 0.8 ROE(%) -14.1 -77.4 -38.7 -29.0 4.5 EPS(摊薄/元) -0.47 -0.98 -0.36 -0.20 0.03 P/E(倍) -4.5 -2.2 -5.9 -10.6 68.2 P/B(倍) 1.7 7.6 -27.1 -7.6 -8.6 数据来源：聚源、开源证券研究所 -48%-36%-24%-12%0%12%24%2023-102024-022024-06南国置业沪深300开源证券 证券研究报告 公司首次覆盖报告 公司研究 公司首次覆盖报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 2 / 21 目 录 1、 电建旗下地产开发运营平台，全国化战略布局持续推进 ..................................................................................................... 4 2、 商业运营提质增效，探索“投融建管退”业务闭环 ................................................................................................................. 5 2.1、 打造区域型商业运营，业态包含生活+专业卖场 ....................................................................................................... 5 2.2、 运营项目质效提升，客户资源较为优质 ...................................................................................................................... 7 2.3、 积极盘活存量资产，实现资产良性发展 ...................................................................................................................... 8 3、 城市运营依托股东优势，经营情况有所改善 ......................................................................................................................... 9 3.1、 推进多业态发展战略，运营能力继续优化 .................................................................................................................. 9 3.2、 经营面积逐步扩张，平均出租率有所改善 .................................................................