房地产行业2024年Q3土地市场总结：政策环境持续优化，土地市场持续巩固

请务必阅读正文之后的重要声明部分、政策环境持续优化，土地市场持续巩固-房地产行业 2024 年 Q3 土地市场总结房地产证券研究报告/行业季度报告2024 年 10 月 8 日[Table_Main]评级：增持（维持）分析师：由子沛执业证书编号：S0740523020005Email：youzp@zts.com.cn分析师：李垚执业证书编号：S0740520110003Email：liyao01@zts.com.cn分析师：侯希得执业证书编号：S0740523080001Email：houxd@zts.com.cn分析师：陈希瑞执业证书编号：S0740524070002Email：chenxr@zts.com.cn[Table_Profit]基本状况上市公司数107行业总市值(亿元)10,569.87行业流通市值(亿元)4,838.63[Table_QuotePic]行业-市场走势对比公司持有该股票比例[Table_Report]相关报告[Table_Finance]重点公司基本状况简称股价(元)EPSPE评级20232024E2025E2026E20232024E2025E2026E保利发展10.991.01.131.211.2710.99.79.18.7买入招商蛇口11.950.70.901.071.1518.413.311.210.4买入招商积余11.640.70.851.021.1916.813.711.49.8买入华润万象生活31.851.31.591.902.2322.618.215.313.0买入保利物业33.152.52.953.423.9312.010.28.87.7买入备注：股价使用 2024 年 10 月 08 日收盘价[Table_Summary]投资要点2024Q3 全国土地供应及成交情况土地推出建面方面，2024 年 Q3 全国供给土地规划建面 8.27 亿方，同比增速为-14.2%。土地出让金方面，2024 年 Q3 全国实现土地出让金 0.72 万亿，同比增速为-29.16%。从溢价率数据来看，2024 年 Q3 土地出让平均溢价率 3.75%，相比 2023 年 Q3 下降 0.15 个百分点。从城市能级来看，2024 年 Q3 一线、二线、三四线城市土地出让溢价率平均值分别为 6.75%、3.14%、3.25%。从单月数据来看，2024 年 9 月全国、一线、二线、三四线溢价率分别为 4.24%、12.27%、1.97%、3.31%。流拍率方面，2024 年 Q3 平均流拍率为 1.08%，2023 年 Q3 流拍率为 10.33%，相比下降 9.25 个百分点。2024 年 Q3，7-9 月流拍率分别为 1.82%、2.44%、0.00%。高总价及高溢价率地块的城市分析2024 年 Q3 高总价地块数共有 4 宗，全部分布在一线城市。从城市分布来看，2024 年Q3 总价超过 50 亿元的地块北京有 1 块、上海有 2 块、广州 1 块。从高溢价率城市数量来看，2024 年 7 月，全口径土地溢价率超过 20%的城市数目为 17城（8 月、9 月分别为 15、15 城）；溢价率超过 30%的城市数目为 6 城（8 月、9 月分别为 9、10 城）。住宅口径土地溢价率方面，2024 年 7 月，全口径土地溢价率超过 20%的城市数目为 22城（8 月、9 月分别为 14、17 城）；溢价率超过 30%的城市数目为 14 城（8 月、9 月分别为 9、13 城）。从绝对数值来看，江苏、浙江和山东的累计土地出让金排名全国前三。投资建议： 2024 年 Q3 土地推出规划面积和成交金额同比下滑，可以看出土地市场整体表现与销售市场趋同，市场目前正在经历冷却期。但从溢价率和流拍率下降来看，开发商对未来市场的预期较为谨慎，市场也进一步更加健康。投资方面，当前房地产销售市场与土地市场依然均处在低位，但政策环境为近年来最宽松的时候，预计板块的估值会随着政策呵护持续修复，建议关注业绩稳健且安全度较高的龙头房企保利发展、华发股份、招商蛇口、滨江集团等。相关受益标的建议关注越秀地产、绿城中国、中国海外发展、华润置地等；物业板块推荐华润万象生活、中海物业、保利物业、招商积余等。风险提示：销售不及预期，房地产政策放松力度不及预期，研究报告中使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时的风险，第三方数据失真风险。请务必阅读正文之后的重要声明部分- 2 -行业季度研究1.2024Q3 全国土地供应及成交情况1.1.推出建面与土地出让金土地推出建面方面，2024 年 Q3 全国供给土地规划建面 8.27 亿方，同比增速为-14.2%。土地出让金方面，2024 年 Q3 全国实现土地出让金 0.72 万亿，同比增速为-29.16%。图表 1：全国累计供给建面及同比图表 2：全国累计出让金及同比来源：中指研究院、中泰证券研究所来源：中指研究院、中泰证券研究所从 Q3 单月表现来看，2024 年 7-9 月全国全口径推出建面分别为 2.40 亿平、2.67亿平、3.20 亿平，同比+7.53%、-18.66%、-22.42%。各月全口径成交用地建面分别为 1.36 亿平、1.28 亿平、1.37 亿平，同比-8.55%、-7.51%、-14.20%。全口径出让金分别为2057.35 亿元、2228.04 亿元、2920.38亿元，同比-31.70%、-39.94%、-15.35%。图表 3：全国单月推出和成交建面及同比图表 4：全国单月出让金及其同比来源：中指研究院、中泰证券研究所来源：中指研究院、中泰证券研究所从城市能级来看，2024 年 Q3 一线城市的土地出让金为 1066.96 亿元，同比-37.40%，占全国比重 14.81%，二线城市的土地出让金为 2474.51 亿元，同比-37.26%，占全国比重 34.34%，三四线城市的土地出让金为 3664.3 亿元，同比-18.99%，占全国比重的 50.85%。总体来看，2024 年 Q3 一线城市土地出让同比下降幅度较大，二线城市和三四线城市的土地出让占全国比重较大。重点一线城市中，北京、上海、广州、深圳在 2024 年 Q3 全口径累计土地出让金分别为 311.92 亿元、385.78 亿元、331.38 亿元、37.89 亿元，同比分别为-28.23%、-43.93%、-31.29%、-61.88%。请务必阅读正文之后的重要声明部分- 3 -行业季度研究图表 5：2024Q3 各线城市土地出让金及其同比图表 6：2024Q3 一线城市土地出让金及其同比来源：中指研究院、中泰证券研究所来源：中指研究院、中泰证券研究所图表 7：2023 年以来单月各线城市土地出让金同比来源：中指研究院、中泰证券研究所请务必阅读正文之后的重要声明部分- 4 -行业季度研究1.2.溢价率从溢价率数据来看，2024 年 Q3 土地出让平均溢价率 3.75%，相比 2023 年 Q3 下降 0.15 个百分点。从城市能级来看，2024 年 Q3 一线、二线、三四线城市土地出让溢价率平均值分别为 6.75%、3.14%、3.25%。从单月数据来