房地产行业点评报告：一线城市调控集体松绑，房价“止跌回稳”路径显现

房地产 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 1 / 5 房地产 2024 年 10 月 08 日 投资评级：看好（维持） 行业走势图 数据来源：聚源 《一揽子“政策大礼包”超预期推出，中央定调促进地产市场“止跌回稳”—行业周报》-2024.9.29 《存量房贷降息尘埃落定，房贷利率中枢进一步下探—行业深度报告》-2024.9.26 《促进房地产市场止跌回稳，政治局会议涉房定调转变—行业点评报告》-2024.9.26 一线城市调控集体松绑，房价“止跌回稳”路径显现 ——行业点评报告 齐东（分析师） 胡耀文（分析师） 杜致远（联系人） qidong@kysec.cn 证书编号：S0790522010002 huyaowen@kysec.cn 证书编号：S0790524070001 duzhiyuan@kysec.cn 证书编号：S0790124070064  事件：9 月 29、30 日一线城市分别对现行房地产政策进行放松 9 月 29、30 日，北京、上海、深圳、广州分别对现行房地产政策进行放松，此举是继 9 月央行降低存量房贷利率、OMO 7 天利率下调、统一房贷最低首付比例等一揽子“政策大礼包”及中央定调促进房地产市场“止跌回稳”后，又一重要地产政策跟进。其中，广州超预期全面取消限购限制，深圳优化现行分区限购同时放松限售、税费、限贷政策，上海对限购、限贷以及增值税政策进行调整，北京对限购、通州区政策、公积金、限贷政策进行优化。一线城市都不同程度对当前房地产政策进行松绑，房价“止跌回稳”路径逐步显现。  广州限购超预期全面取消，深圳优化分区限购政策 广州市取消购买住房的各项限购政策，不再审核购房资格，不再限制购房套数。深圳市优化分区住房限购政策，对外围区域放松了限购；取消了限售政策；调整个人住房转让增值税征免年限至 2 年；优化限贷政策，首套房最低首付比例从 20%降至 15%，二套房从 30%降至 20%。广州超预期放松限购政策将对需求端进行改善，房价企稳基本面获得政策宽松支撑，深圳新政调整利于房地产流动性提升，从而改善商品房估值预期，实现房价企稳。  北京上海限购政策调整幅度有限，保留进一步放松政策空间 整体看北京和上海在限购上放开较为有限，上海主要针对三类情况的限购进行了放松：对外地对非本市户籍家庭、居住证符合一定要求且社保满 3 年和临港新片区做了一定放松。北京本次放松对非京籍、高层次和急需人才在限购上进行了一定放松。商业贷款方面，最低首付比例统一调降至首套 15%，二套 20%（上海不同区域有一定差异，分别为 20%、25%）。整体看，北京、上海限购政策调整幅度较广深略小，保留了进一步放松的政策空间。  投资建议 2024 年 9 月以来，中央政策持续加码，一揽子宏观政策“大礼包”推出，将积极提振房地产市场。本次一线城市房地产政策调整积极且迅速，房价“止跌回稳”路径显现。预计一线城市的政策调整将对需求侧形成有力支撑，并逐步改善房价预期，进而辐射二三线城市从而逐步实现房价“止跌回稳”，带来房地产基本面改善。推荐标的：（1）投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企：保利发展、绿城中国、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、越秀地产、滨江集团、建发国际集团；（2）住宅与商业地产双轮驱动，同时受益于地产复苏和消费促进政策：新城控股、龙湖集团；（3）二手房交易规模和渗透率持续提升，房地产后服务市场前景广阔：贝壳、我爱我家。  风险提示：政策落地不及预期、资金到位不及预期。 -48%-36%-24%-12%0%12%2023-102024-022024-06房地产沪深300相关研究报告 开源证券 证券研究报告 行业点评报告 行业研究 行业点评报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 2 / 5 附表 1：9.29 广州市限购政策调整 广州市限购政策类型 调整前 调整后 限购政策 限购区域划分 限购区域（6 个）：越秀、海珠、荔湾、天河、白云（部分）、南沙。（购买建面 120 平米以上住宅不限购） 全区域不限购 非限购区域（6 个）：增城、从化、花都、黄埔、番禺、白云北部四镇 限购套数规定 本市户籍居民家庭 限购区域限购 2 套。非限购区域可购买多套房（放售/放租两套买第三套房可按首套房执行） 本市户籍单身（含离异） 限购区限购 1 套 非本市户籍居民家庭 购房之日前 2 年连续缴纳个税或社保，限购 1 套 非本市户籍居民单身 1、限购区域内，连续 6 个月（原为 2 年）在本市缴纳社保或个税的，享受户籍家庭购房待遇（原限购 1 套）。2、购房区内符合“租一买一”，“卖一买一”条件的，新购住房申请住房贷款政策可按核减后名下住房套数认定。 资料来源：广州市住建局、开源证券研究所 附表 2：9.29 上海市限购政策调整 上海市购房限制类型 调整前 调整后 限购政策 非本市户籍居民家庭以及单身人士购买外环外住房 3 年社保或者个税 1 年社保或者个税 《上海市居住证》且积分达到标准分值、在本市缴纳社会保险或个人所得税满 3年及以上的非本市户籍居民家庭 无特殊政策 在购买住房套数方面享受沪籍居民家庭的购房待遇 在自贸区临港新片区 无特殊政策 在执行现有住房限购政策的基础上，可在新片区增购 1 套住房 限贷政策 降低存量房贷利率 2023年8月降低首套存量房贷利率 引导商业银行稳妥有序将存量房贷利率降至新发放贷款利率附近 首套首付比例 20% 15% 二套首付比例 主城区：35% 主城区：25% 临港新片区、嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山：30% 临港新片区、嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山：20% 税费政策 增值税 征免年限为 5 年 征免年限为 2 年 普通住宅标准 取消成交总价限制。同时满足5 层及以上的多高层住房或不足 5 层的老式公寓、里弄，且单套住房建面≤144 平米，即认定为普宅 及时取消普通住房标准和非普通住房标准 备注：此前上海增值税征收条款为：1）不满五，全额征收，税率 5.3%；2）满五，普宅免征，非普宅差额征收，税率5.3%。 资料来源：上海市住建局、开源证券研究所 行业点评报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 3 / 5 附表 3：9.29 深圳市限购政策调整 深圳市限购政策类型 调整前 调整后 限购政策 本地户籍 核心区 家庭 2 套、单身 1 套 家庭 2 套、单身 1 套(不变) 非核心区 在非核心区域可增购 1 套 非本地户籍 核心区 3 年社保,限购 1 套 1 年社保,限购 1 套 (多孩家庭可增购 1 套) 非核心区 1 年社保,限购 1 套 无需社保,限购 1 套 首付比例 首套 20% 15% (多孩家庭购买二套适用首套贷款政策;深汕 特别合作区首套二套统一为 15%) 二套 30% 20% (已有住房 无抵押或只有 1 套有抵押,适用 2 套 贷款) 增值税免征年限 5 年 2 年 限售 取消住宅 3 年限售,公寓 5 年限售 资料来源：深圳市住建局、开源证券研究所 附表 4：9.30 北京市限购政策调整 北京限购政策类型 调整前 调整后 商贷 / 五环内 首套 20%； 二套 35%