龙湖集团(00960.HK)三十余年精耕细作，聚焦开发、运营、服务三大板块

房地产/房地产开发 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 1 / 35 龙湖集团（00960.HK） 2024 年 09 月 27 日 投资评级：买入（首次） 日期 2024/9/26 当前股价(港元) 11.780 一年最高最低(港元) 15.680/7.510 总市值(亿港元) 810.75 流通市值(亿港元) 810.75 总股本(亿股) 68.82 流通港股(亿股) 68.82 近 3 个月换手率(%) 15.67 股价走势图 数据来源：聚源 三十余年精耕细作，聚焦开发、运营、服务三大板块 ——公司首次覆盖报告 齐东（分析师） 胡耀文（分析师） qidong@kysec.cn 证书编号：S0790522010002 huyaowen@kysec.cn 证书编号：S0790524070001  三十余年精耕细作，未来增量空间广阔，首次覆盖给予“买入”评级 龙湖集团 1993 年起步于重庆，三十年精耕细作铸就行业民企运营典范。公司形成开发、运营、服务三大业务板块协同发展，多航道业务助力公司未来业绩增量空间广阔。我们预计公司 2024-2026 年营收分别为 1580.4、1533.0、1491.4 亿元，同比增速分别为-12.6%、-3.0%、-2.7%；归母净利润分别为 108.4、121.1、131.8亿元；摊薄后 EPS 分别为 1.57、1.76、1.92 元，当前股价对应 PE 为 6.8、6.1、5.6 倍。首次覆盖给予“买入”评级。  多航道业务协同，助力高质量发展 公司聚焦开发、运营及服务三大业务，涵盖五大航道的全面布局。其中地产开发深耕核心城市，土储充裕，满足未来 3 年以上发展；商业投资发展逾 20 载，截至 2023 年底累计进入 30 余座城市，分别获取和已开业 141 和 88 座购物中心；长租公寓已开业门店数超 300 家，出租率 95.5%，累计已开业 12.3 万间房源，已开业规模行业第 2；物管和代建业务加速拓展，助力公司未来高质量长期发展。  核心业绩平稳，业务结构持续优化 公司核心业绩短期承压，2023 年实现营业收入、归母净利润分别为 1810.9、128.5亿元，分别同比-27.8%、-47.3%。业绩短期承压主要由于地产开发业务结转收入下降。公司业务结构持续优化，2018 至 2023 年期间，运营及服务业务营收占比不断上升，2023 年运营及服务业务营收 248.8 亿元，同比增长 5.7%，5 年复合增长率达 25%，营收占比 13.8%，相较于 2018 年增长 7.7 个百分点。  财务盘面保持稳健，债务结构安全稳定 公司连续 7 年保持“三道红线”绿档水平。截至 2023 年底，现金短债比 2.25 倍，净负债率 56%，公司剔除预收款后的资产负债率 60%，达到近六年来最低水平。公司长短债结构持续优化，平均贷款年限进一步拉长 1.18 年至 7.85 年，截至 2026年底，公司无境外到期债券。  风险提示：销售市场复苏不及预期、商业项目开业进展及出租率不及预期。 财务摘要和估值指标 指标 2022A 2023A 2024E 2025E 2026E 营业收入(百万元) 250,565 180,737 158,042 153,302 149,142 YOY(%) 12.2 (27.9) (12.6) (3.0) (2.7) 净利润(百万元) 24,362 12,850 10,837 12,105 13,182 YOY(%) 2.1 (47.3) (15.7) 11.7 8.9 毛利率(%) 21.2 16.9 16.2 17.9 18.7 净利率(%) 13.1 9.5 9.1 10.5 11.6 ROE(%) 17.1 8.5 7.0 7.7 8.2 EPS(摊薄/元) 3.54 1.87 1.57 1.76 1.92 P/E(倍) 3.0 5.7 6.8 6.1 5.6 P/B(倍) 0.5 0.5 0.5 0.5 0.5 数据来源：聚源、开源证券研究所 -48%-32%-16%0%16%32%2023-092024-012024-052024-09龙湖集团恒生指数开源证券 证券研究报告 公司首次覆盖报告 公司研究 公司首次覆盖报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 2 / 35 目 录 1、 头部民企高质量发展，业务结构不断优化............................................................................................................................. 5 1.1、 实现全国化布局，多元业务稳健经营 .......................................................................................................................... 5 1.2、 股权结构稳定，激励机制助力公司长久发展 .............................................................................................................. 5 1.3、 经营业绩短期承压，业务结构持续优化 ...................................................................................................................... 7 1.4、 财务盘面稳健，债务结构健康 ..................................................................................................................................... 8 2、 商业投资：轻重资产均衡发展，保持稳步增长态势 ............................................................................................................. 9 2.1、 聚焦高能级城市布局，轻重并举未来可期 .................................................................................................................. 9 2.1.1、 商业投资深耕逾 20 载，布局聚焦高能级城市 ................................................................................................. 9 2.1.2、 轻重并举，定位综合商业运