房地产行业美国楼市月度跟踪：新屋成屋量价回落，期待降息效果显现

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 证券研究报告 房地产 美国楼市月度跟踪：新屋成屋量价回落，期待降息效果显现 华泰研究 房地产开发 增持 (维持) 房地产服务 增持 (维持) 研究员 陈慎 SAC No. S0570519010002 SFC No. BIO834 chenshen@htsc.com +(86) 21 2897 2228 研究员 刘璐 SAC No. S0570519070001 SFC No. BRD825 liulu015507@htsc.com +(86) 21 2897 2053 研究员 林正衡 SAC No. S0570520090003 SFC No. BRC046 linzhengheng@htsc.com +(86) 21 2897 2065 研究员 陈颖 SAC No. S0570524060002 chenying019881@htsc.com +(86) 755 8249 2388 联系人 戚康旭 SAC No. S0570122120008 qikangxu@htsc.com +(86) 21 2897 2228 行业走势图 资料来源：Wind，华泰研究 2024 年 10 月 07 日│中国内地 行业月报 美国楼市量价迎调整，后续关注美联储的降息进展 8 月，美国新屋和成屋的量价环比均有所回落，其中新屋和成屋的价格虽在高位迎来调整，但调整幅度相对有限，而高房价一定程度上抑制了住房需求的释放。库存方面，新屋库存相对充足，成屋库存虽连续 8 个月上升，但成屋的库存去化月数仍低于市场合理水平。随着美联储在 9 月开启本轮降息周期，我们认为由于高利率导致的成屋供需矛盾有望在后续降息加码的前提下逐渐迎来修复，后续仍需关注本轮美联储降息的进展。 新屋销售环比回落，成屋延续调整趋势 8 月，美国新屋销量为 6.0 万套，同/环比分别+9.8%/-4.7%，环比有所回落；成屋销量 32.2 万套，同/环比分别-4.3%/-2.5%，其中同比已连续 36 个月下滑，成屋延续年初以来的调整趋势，目前相对高企的房价和按揭利率仍阻碍着住房需求的释放。另一方面，代表前瞻指标的 8 月成屋签约销售指数为70.6，同/环比-3.0%/+0.6%，同比降幅有所收敛，或预示后续成屋的调整趋势在美联储降息背景下将有所放缓。 新屋成屋价格高位盘整，成屋库存持续回升 8 月，美国新屋销售中位价 42.1 万美元/套，同/环比-4.6%/-2.0%，为 2000年以来 93%分位值；成屋售价中位价 41.7 万美元/套，同/环比+3.1%/-1.1%，环比有所回落。截至 8 月末，美国新屋/成屋的库存量分别为 46.7/135.0 万套，同比+9.1%/+22.7%，环比+1.7%/+0.7%，新屋/成屋的库存量分别处于2000 年以来的 88.4%/15.2%分位值，对应可供销售月数环比分别+1.1/+0.1个月至 8.2/4.2 个月。目前新屋库存相对充裕，成屋库存虽连续 8 个月迎来增长，但库存去化月数仍低于市场合理去化水平的 6 个月。 按揭利率持续走低，降息影响下成屋供需有望迎来改善 9 月，美国 30 年期按揭利率均值为 6.18%，环比-32bps，已连续四个月环比回落。美联储在 9 月 FOMC 启动降息，将基准利率降至 4.75%-5%。9 月，美国非农就业人口增加 25.4 万人，远超彭博一致预期的 15 万。根据华泰宏观团队于 10 月 7 日发布的报告《9 月美国新增非农反弹有一定基本面支撑》，虽然 9 月非农数据降低了联储 11 月降息 50bp 的必要性，但考虑到就业市场仍在放缓且通胀维持偏弱走势，联储仍将继续降息，预计 11-12 月会议将各降息 25bp。我们认为，后续若美联储降息迎来持续加码，将有助于缓解利率“锁定效应”导致的成屋库存矛盾，届时成屋的供需关系有望迎来改善。 风险提示：美联储降息不及预期，美国楼市复苏不及预期。 (36)(24)(12)113Oct-23Feb-24Jun-24Sep-24(%)房地产开发房地产服务沪深300 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 房地产 图表1： 美国 30 年期抵押贷款固定利率和联邦基金目标利率 图表2： 美国总房屋销售套数和同环比增速 资料来源：房地美、美联储，华泰研究 资料来源：美国商务部普查局、全美地产经纪商协会，华泰研究 图表3： 美国新屋销售套数和同环比增速 图表4： 美国成屋销售套数和同环比增速 资料来源：美国商务部普查局，华泰研究 资料来源：美国商务部普查局，华泰研究 图表5： 美国新屋中位价 图表6： 美国新屋中位价同环比增速 资料来源：美国商务部普查局，华泰研究 资料来源：美国商务部普查局，华泰研究 0.00%1.00%2.00%3.00%4.00%5.00%6.00%7.00%8.00%9.00%2000/12001/12002/12003/12004/12005/12006/12007/12008/12009/12010/12011/12012/12013/12014/12015/12016/12017/12018/12019/12020/12021/12022/12023/12024/1美国:30年期抵押贷款固定利率美国:联邦基金目标利率-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%0102030405060702018/12018/72019/12019/72020/12020/72021/12021/72022/12022/72023/12023/72024/12024/7万套美国:总房屋销量:季调美国:总房屋销量:季调:同比（右轴）美国:总房屋销量:季调:环比（右轴）-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%0123456789102018/12018/72019/12019/72020/12020/72021/12021/72022/12022/72023/12023/72024/12024/7万套美国:新建住房销量销量:季调美国:新建住房销量销量:季调:同比（右轴）美国:新建住房销量销量:季调:环比（右轴）-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%01020304050602018/12018/72019/12019/72020/12020/72021/12021/72022/12022/72023/12023/72024/12024/7万套美国:成屋销量销量:季调美国:成屋销量销量:季调:同比（右轴）美国:成屋销量销量:季调:环比（右轴）050,000100,000150,000200,000250,000300,000350,000400,000450,000500,0002005/12005/122006/112007/102008/92009/82010/72011/6