房地产：一线城市楼市政策点评：北上广深响应中央精神，政策打出组合拳

敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 行业研究 东兴证券股份有限公司证券研究报告 一线城市楼市政策点评：北上广深响应中央精神，政策打出组合拳 2024 年 10 月 7 日 看好/维持 房地产 行业报告 事件：9.29~9.30，上海、深圳、广州、北京纷纷落实 9.26 中共中央政治局会议精神，全面优化楼市政策。 上海放松外环限购并下调首付比例：非沪籍居民购买外环外住房，所需缴纳社保或个税年限由“满 3 年”调减到“满 1 年”；落实国家关于降低存量房贷利率政策；首套房商贷最低首付比例下调至 15%，二套房下调至 25%；将个人卖房增值税征免年限从 5 年调整为 2 年。另外，适时取消普通住房标准和非普通住房标准，自贸区临港新片区可增购 1 套住房。 深圳放松限购并下调首付比例：取消商品住房和商务公寓转让限制，取得不动产权登记证书后，即可上市交易。个人住房转让增值税征免年限由 5 年调整到2 年。首套和二套房贷最低首付比例分别调整为 15%和 20%；深汕特别合作区首套房、二套房首付比例统一调整为 15%，取消利率下限。同时，优化分区住房限购政策。非户籍居民在福田区、罗湖区、南山区和宝安区新安街道、西乡街道购房社保年限由 3 年降为 1 年，其余区域不再看社保。 广州全面取消限购：广州成为一线城市中首个彻底退出限购政策的城市。本次限购政策调整后，广州市户籍、非户籍居民家庭和单身人士在全市范围内购买住房的，不再审核购房资格，不再限制购房套数。 北京放松限购并下调首付比例：北京出台 8 条楼市新政，将首套房贷最低首付款比例下调 15%，二套房下调至 20%。京籍二孩以上家庭公积金可贷款额度上浮 40 万元。非京籍五环内购房，社保或个税缴纳年限由“满 5 年”调减为“满 3 年”，五环外调减为“满 2 年”，高层次和急需紧缺人才为“满 1 年”。通州区按全市统一政策执行。另外，将及时取消普通住房和非普通住房标准。 点评：四个一线城市快速响应中央精神，纷纷推出地产支持政策，充分体现了“促进市场止跌回稳”的决心。 1）广州虽然楼市松绑最为彻底，直接取消限购，但由于广州原本的政策已经较为宽松，因此对楼市需求的短期拉动作用可能相对较小。 2）深圳放松限购并下调首付比例，取消限售、降低交易税费。深圳的政策放松力度大于上海和北京，预计短期将对楼市成交特别是二手房的成交起到较为明显的拉动作用。 3）上海放松外环限购并下调首付比例，取消普宅标准，降低交易税费。从政策力度来看，上海的政策力度不及深圳，政策对二手房成交特别是改善性的大户型成交影响更为明显。我们认为，上海的新房放松力度较小，可能是由于近期上海新房成交量价企稳，8 月份新房成交价格领涨 70 大中城市，楼市放松的紧迫性低于广州、深圳。 4）北京放松限购并下调首付比例，政策力度是一线城市中最保守的。此次放松后，广州不再限购，深圳非户籍仅核心区需要一年社保，上海非沪籍要求外环社保 1 年、居住证达标且社保 3 年享受沪籍购房待遇。北京的非京籍依然要求五环内社保 3 年和五环外社保 2 年，限购力度领跑一线城市。 风险提示：盈利能力继续下滑、销售不及预期、资产大幅减值的风险等 未来 3-6 个月行业大事： 2024 年 10 月中旬公布 9 月房地产数据 资料来源：同花顺国家统计局，东兴证券研究所 行业基本资料 占比% 股票家数 114 2.51% 行业市值(亿元) 13844.47 1.48% 流通市值(亿元) 12741.3 1.68% 行业平均市盈率 -29.64 / 资料来源：恒生聚源、东兴证券研究所 行业指数走势图 资料来源：恒生聚源、东兴证券研究所 分析师：陈刚 021-25102897 chen_gang@dxzq.net.cn 执业证书编号： S1480521080001 -42.6%-31.3%-19.9%-8.6%2.7%14.0%10/91/64/47/29/29房地产沪深300P2 东兴证券行业报告 房地产行业：一线城市楼市政策点评:北上广深响应中央精神，政策打出组合拳 敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 相关报告汇总 报告类型 标题 日期 行业普通报告 房地产行业：中央政治局会议点评：楼市目标从维稳走向促稳，政策有望持续积极有力 2024-09-26 行业普通报告 房地产行业政策点评：央行宣布降低存量房贷利率和二套房首付比，金融政策支持力度大幅加强 2024-09-24 行业普通报告 房地产周报 20240923: 新房销售继续下行，最高法发文支持“白名单项目”融资交付 2024-09-23 行业普通报告 房地产统计局 1-8 月数据点评：8 月新房销售同比降幅略微收窄，竣工面积同比降幅明显扩大 2024-09-19 行业普通报告 统计局 70 城房价数据点评：8 月各线城市二手住宅价格环比继续下滑，二线城市降幅最大 2024-09-19 行业深度报告 房地产行业 2024 中报综述：行业迎来整体亏损，缩表之下流动性仍面临压力 2024-09-12 行业普通报告 房地产周报 20240909: 新房销售维持低位，二手房成交保持增长 2024-09-09 行业普通报告 房地产周报 20240902:二手房成交维持增长，广州将推行购房即交房交证 2024-09-02 行业普通报告 房地产百强房企 1-8 月销售数据点评：百强房企销售同比降幅略微收窄，央国企销售情况优于民企 2024-09-02 行业普通报告 房地产周报 20240819: 新房销售降幅收窄，二手房成交维持增长 2024-08-19 公司普通报告 华润万象生活（01209.HK）中报点评：提升经营质量，加强股东回报 2024-08-30 公司深度报告 华润万象生活（01209.HK）：手握稀缺重奢资源，商管能力行业领先 2024-05-20 资料来源：东兴证券研究所 东兴证券行业报告 房地产行业：一线城市楼市政策点评:北上广深响应中央精神，政策打出组合拳 P3 敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 分析师简介 陈刚 清华大学金融硕士，同济大学土木工程本科，2019 年加入东兴证券研究所，从事房地产行业研究。 分析师承诺 负责本研究报告全部或部分内容的每一位证券分析师，在此申明，本报告的观点、逻辑和论据均为分析师本人研究成果，引用的相关信息和文字均已注明出处。本报告依据公开的信息来源，力求清晰、准确地反映分析师本人的研究观点。本人薪酬的任何部分过去不曾与、现在不与，未来也将不会与本报告中的具体推荐或观点直接或间接相关。 风险提示 本证券研究报告所载的信息、观点、结论等内容仅供投资者决策参考。在任何情况下，本公司证券研究报告均不构成对任何机构和个人的投资建议，市场有风险，投资者在决定投资前，务必要审慎。投资者应自主作出投资决策，自行承担投资风险。 P4 东兴证券行业报告 房地产行业：一线城市楼市政策点评:北上广深响应中央精神，政策打出组合拳 敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 免责声明 本研究报告由东兴证券股份有限公司研究所撰写，东兴证券股份有限公司是