房地产行业周度观点更新：如何看待地产股大涨？

请阅读最后评级说明和重要声明 丨证券研究报告丨 行业研究丨行业周报丨房地产 [Table_Title] 如何看待地产股大涨？ ——房地产行业周度观点更新 报告要点 [Table_Summary]行业政策仍在常规框架内，主要是核心城市降首付、降利率、松限购和降税费等，并未明显超过 5 月份的政策强度，但稳股市和稳经济层面可能更强。政策效应下，行业量价短期脉冲相对确定，但持续性还需观察，从海外经验来看，周期在时间和空间上调整到位，以及大量超常规政策，可能是止跌企稳的必要条件。行情本质是政策转向下过于悲观预期的快速修复，后续还需更强政策的接力，当前阶段低估值品种可能更具备超额收益。 分析师及联系人 [Table_Author] 刘义 SAC：S0490520040001 SFC：BUV416 %%%%%%%%research.95579.com1 请阅读最后评级说明和重要声明 丨证券研究报告丨 更多研报请访问 长江研究小程序 房地产 cjzqdt11111 [Table_Title2] 如何看待地产股大涨？ ——房地产行业周度观点更新 行业研究丨行业周报 [Table_Rank] 投资评级 看好丨维持 [Table_Summary2] 核心观点 行业仍在寻找新均衡，今年量价下行压力再次加大，政治局会议“止跌回稳”的政策目标明显更为积极，尽管短期仍在常规框架内，但后续超常规政策空间相应打开；行业趋势性反转还需时间，但量的急跌阶段正在过去，房价距离均衡区间也更近一步。今年 4 月和 9 月股价隐含的悲观预期相对充分，对应优质地产股的底部区间，只是修复节奏还需观察政策落地和景气改善的实际进展。建议关注具备核心资产的供给侧优化标的，以及稳定现金流的国央企物业龙头。 周度核心内容跟踪 市场：本周长江房地产指数+9.36%，相对沪深 300 的超额收益为+0.88%，行业排名居中（15/32）；年初至今长江房地产指数+7.88%，相对沪深 300 的超额收益为-9.22%，行业排名相对居中（12/32）。本周房地产板块强势上涨，开发类和物业类涨幅明显，收租类有涨有跌。 政策：一线城市进一步优化购房政策，包括降低首付比例、放宽限购、优化转让增值税等。 地方：北京首套/二套商贷首付比例降低至 15%/20%；非户籍家庭满 3 年社保/个税可在五环内购房，满 2 年社保/个税可在五环外购房等。上海首套/二套商贷首付比例降低至 15%/核心区25%（非核心区 20%）；非户籍家庭及单身满 1 年社保/个税可在外环外购房，非户籍家庭持居住证积分达标、社保/个税满 3 年可在本市购买 2 套，在自贸区临港新片区工作、存在职住分离的群体，可在新片区增购 1 套；个人住房转让增值税征免年限 5 改 2；取消普宅和非普标准等。深圳首套/二套商贷首付比例降低至 15%/20%（深汕合作区均 15%）；户籍家庭及单身在非核心区可加购 1 套；非户籍家庭及单身满 1 年社保/个税可在核心区购房，非核心区无需社保/个税；全面取消限售；个人住房转让增值税征免年限 5 改 2 等。广州全面取消限购政策。 销售：样本城市新房及二手备案 9 月同比边际回落，国庆假期前 4 天同比明显改善。 9 月 39 城新房成交面积当月同比-23.1%，19 城二手成交面积当月同比+1.8%，12 城新房及二手合计成交面积当月同比-17.7%。国庆假期新房及二手备案同比改善，22~24 年国庆假期前 4天备案量：1）新房可比 19 城 22~24 年分别为 53.7/25.7/42.9 万平，23~24 年同比分别为-52%/67%；2）二手可比5城22~24年分别为2.5/0.7/2.8万平，23~24年同比分别为-72%/319%。 当周热点：如何看待地产股大涨？ 1）9 月中旬 AH 地产股指数已跌破 4 月份股价低点，对政策和周期的预期过于悲观；但“止跌回稳”的政策目标较以往明显更为积极，宏观层面也引发更多期待，驱动估值快速修复。2）A股地产指数累计上涨 39%，当前 PB 为 0.87，接近过去三年 PB 中位数；H 股内房股指数接近翻倍，当前 PB 为 0.56，超越过去三年 PB 中位数；AH 地产指数点位均超过 5 月份反弹高点，隐含的市场预期是政策比 5 月份更强或者周期至少可以结构性企稳。3）行业政策仍在常规框架内，主要是核心城市降首付、降利率、松限购和降税费等，并未明显超过 5 月份的政策强度，但稳股市和稳经济层面可能更强。4）政策效应下，行业量价短期脉冲相对确定，但持续性还需观察，从海外经验来看，周期在时间和空间上调整到位，以及大量超常规政策，可能是止跌企稳的必要条件。行情本质是政策转向下过于悲观预期的快速修复，后续还需更强政策的接力。 风险提示 1、需求端量价持续低于预期；2、政策进度和效果低于预期。 市场表现对比图(近 12 个月) 资料来源：Wind 相关研究 [Table_Report]•《如何理解“止跌回稳”的政策基调？——房地产行业周度观点更新》2024-09-29 •《政策有望带来边际改善，趋势反转仍需更多增量——“924”国新办发布会房地产相关政策点评》2024-09-26 •《如何看待降息周期下的房地产？——房地产行业周度观点更新》2024-09-22 -34%-19%-5%9%2023/102024/22024/62024/9房地产沪深300指数2024-10-07%%research.95579.com2 请阅读最后评级说明和重要声明 3 / 9 行业研究 | 行业周报 图 1：本周长江房地产指数涨跌幅情况 资料来源：Wind，长江证券研究所 图 2：本周地产板块个股涨跌幅情况 资料来源：Wind，长江证券研究所（注：“市值”对应 10 月 4 日） 行业周度涨跌幅(长江房地产指数)9.36%超额收益(相对沪深300)0.88%周度涨跌幅长江行业排名15/32年初以来行业累计收益(长江房地产指数)7.88%年初以来累计超额收益(相对沪深300)-9.22%累计收益排名12/32证券代码证券简称市值（亿元）本周本月年初以来证券代码证券简称市值（亿元）本周本月年初以来证券代码证券简称市值（亿元）本周本月年初以来45016.44%7.13%25.22%10817.50%9.00%26.35%300.14%0.22%10.42%000069.SZ华侨城A23510.19%0.00%-6.11%0873.HK世茂服务3257.14%38.83%20.17%0405.HK越秀房产信托基金547.21%0.85%-5.56%000031.SZ大悦城14410.16%0.00%13.13%3319.HK雅生活服务5332.91%19.88%18.61%1503.HK招商局商业房托136.78%1.61%2.96%000402.SZ金融街10510.06%0.00%-3.58%1516.HK融创服务7230.85%15.86%50.07%2191.HK顺丰房托234.00%4.35%30.61%600383.SH金地集团24710.06