房地产行业动态点评：“金九”销售迎调整，关注新政落地

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 证券研究报告 房地产 “金九”销售迎调整，关注新政落地 华泰研究 房地产开发 增持 (维持) 房地产服务 增持 (维持) 研究员 陈慎 SAC No. S0570519010002 SFC No. BIO834 chenshen@htsc.com +(86) 21 2897 2228 研究员 刘璐 SAC No. S0570519070001 SFC No. BRD825 liulu015507@htsc.com +(86) 21 2897 2053 研究员 林正衡 SAC No. S0570520090003 SFC No. BRC046 linzhengheng@htsc.com +(86) 21 2897 2065 研究员 陈颖 SAC No. S0570524060002 chenying019881@htsc.com +(86) 755 8249 2388 联系人 戚康旭 SAC No. S0570122120008 qikangxu@htsc.com +(86) 21 2897 2228 行业走势图 资料来源：Wind，华泰研究 重点推荐 股票名称 股票代码 目标价 (当地币种) 投资评级 城投控股 600649 CH 5.36 买入 建发国际集团 1908 HK 17.98 买入 华润置地 1109 HK 30.60 买入 保利物业 6049 HK 39.57 买入 滨江服务 3316 HK 23.76 买入 资料来源：华泰研究预测 2024 年 10 月 06 日│中国内地 动态点评 “金九”销售迎调整，后续建议关注新政落地情况 亿翰数据显示，9 月百强房企单月销售金额同比-38.1%，降幅较 8 月走阔10pct，1-9 月累计销售金额同比-34.1%，降幅较 1-8 月收窄 3.9 pct， 9 月新房销售迎来调整。9 月 29-30 日，四大一线城市房地产新政相继出台，我们认为一线城市新政的迅速落地是一个积极的开始，新政有望带来一线城市地产行业率先企稳，有助于稳定市场及预期。截至 9 月 29 日，贝壳 50 城新房/二手房成交量 KMI 指数分别为 43.3/39.5，环比分别+16%/+17%，前瞻指标显示一二手房热度近期有所回暖，后续建议关注新政的落地效果。 各梯队房企销售额均降，单月环比增长房企数量有所增加 2024 年 1-9 月 TOP10、TOP20、TOP30、TOP50、TOP100 房企的销售金额入榜门槛分别达 732、320、204、120、41 亿元，同比-40.1%、-41.0%、-49.8%、-38.4%、-48.7%，其中 TOP50 房企降幅最少。百强房企中单月销售金额环比增长的有 45 家，较 8 月增加 27 家，10 家同比增长，较 8 月减少 16 家。9 月 TOP3、TOP10、TOP11-20、TOP21-30、TOP31-50、TOP51-100 单月销售金额同比-28.2%、-33.6%、-42.7%、-36.6%、-36.0%、-54.2%，增速较 8 月分别-14.2、-9.0、-24.4、-7.7、-19.9、-0.2 个百分点。 央国企表现转弱，千亿级别房企数量减少 百强房企中，央国企和民企 9 月销售金额的同比增速分别为-38.3%/-38.7%，降幅较 8 月分别-17.0、+4.0pct，央国企表现转弱。百强房企中，1-9 月累计销售金额超千亿元的房企仅剩 6 家，分别为保利发展、中海地产、绿城中国、万科、华润置地、招商蛇口，较去年同期减少 8 家。TOP50 房企中 1-9月销售额同比实现正增长的有 3 家，比 1-8 月减少 1 家，分别为武汉城建集团、瑞安房地产、邦泰集团，对应增速分别为+132%/+102%/+6%。 一线城市快速响应叠加存量房贷利率调整加速推进，有望持续稳定市场预期根据我们统计，9 月 1-29 日，54 城新房/26 城二手房累计成交面积同比-36%/-7%，二手房继续通过以价换量分流新房需求。我们认为，随着本次一线城市快速响应政治局会议号召，叠加央行公告 10 月底前迅速完成存量房贷利率批量调整，政府“稳地产”诉求在实操层面多角度高效落实，我们认为，持续的政策落地优化有望稳定市场预期。重点推荐：1）A 股开发：城投控股；2）港股开发：建发国际集团、华润置地；3）物管公司：保利物业、滨江服务。 风险提示：行业政策调整对企业经营的扰动；行业高峰期或已结束导致的基本面下行风险；部分房企因现金流压力造成的经营风险。 (36)(24)(12)113Oct-23Feb-24Jun-24Sep-24(%)房地产开发房地产服务沪深300 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 房地产 图表1： 重点推荐公司一览表 最新收盘价 目标价 市值 (百万) EPS (元) PE (倍) 股票名称 股票代码 投资评级 (当地币种) (当地币种) (当地币种) 2023 2024E 2025E 2026E 2023 2024E 2025E 2026E 城投控股 600649 CH 买入 4.94 5.36 12,496 0.16 0.22 0.49 0.59 30.88 22.45 10.08 8.37 建发国际集团 1908 HK 买入 17.70 17.98 35,704 2.29 2.32 2.54 2.43 6.97 6.88 6.28 6.57 华润置地 1109 HK 买入 29.95 30.60 213,572 4.40 3.72 3.74 3.91 6.14 7.26 7.22 6.91 保利物业 6049 HK 买入 37.70 39.57 20,861 2.49 2.79 3.07 3.41 13.65 12.19 11.07 9.97 滨江服务 3316 HK 买入 20.60 23.76 5,694 1.78 2.06 2.40 2.78 10.44 9.02 7.74 6.68 资料来源：Bloomberg，华泰研究预测 图表2： 重点推荐公司最新观点 股票名称 最新观点 城投控股 (600649 CH) 城中村改造提速，优质禀赋持续兑现 公司 8 月 24 日公告，投资上海市闵行区两个城中村改造项目，投资总金额达 183 亿元。公司禀赋优势显著，本次大举补库进一步彰显公司在上海的拿地优势，以及公司长期维持销售规模的决心，今年进入地产销售快速增长期，下半年开始有望进入业绩增长期。我们维持 2024-2026 年 EPS 分别为 0.22/0.49/0.59、BPS 8.38/8.81/9.34 元的预测，可比公司 2024 年 PB 为 0.64 倍，予以公司 2024 年 PB0.64 倍，目标价 5.36 元（前值 5.03 元），重申“买入”。 风险提示：项目结算节奏放缓导致业绩低于预