银行业解读存量房贷利率调整细则——个人如何最优操作

请务必阅读正文之后的重要声明部分 [Table_Industry]解读存量房贷利率调整细则——个人如何最优操作 行业名称 银行 证券研究报告/行业点评报告 2024 年 10 月 6 日 [Table_Invest]评级：增持（ 维持 ） [Table_Authors]分析师 戴志锋 执业证书编号：S0740517030004 Email： daizf@zts.com.cn 分析师 邓美君 执业证书编号：S0740519050002 Email： dengmj@zts.com.cn 分析师 马志豪 执业证书编号：S0740523110002 Email： mazh@zts.com.cn [Table_Profit]基本状况 上市公司数 42 行业总市值(亿元) 87,635 行业流通市值(亿元) 22,667 [Table_QuotePic]行业-市场走势对比 公司持有该股票比例[Table_Report]相关报告 重点公司基本状况 简称 股价(元)EPS PE 评级 2023E2024E 2025E 2026E 2023E2024E 2025E 2026E 江苏银行 8.40 1.57 1.71 1.90 2.10 5.35 4.91 4.42 4.00 买入 渝农商行 5.44 0.96 1.01 1.06 1.11 5.67 5.39 5.13 4.90 增持 沪农商行 7.43 1.26 1.32 1.38 1.44 5.90 5.63 5.38 5.16 增持 招商银行 37.61 5.75 5.75 5.81 5.87 6.54 6.54 6.47 6.41 增持 农业银行 4.80 0.76 0.75 0.74 0.75 6.32 6.40 6.49 6.40 买入 备注：最新股价对应 2024/09/30 收盘价 [Table_Summary]投资要点 ◼核心要点： 1、批量调整阶段：10 月 31 日前降低加点幅度，多数降至“LPR-30 个基点”；该部分为统一批量调整，可“一键式操作”，无需到网点办理。2.常态化调整阶段：11 月 1 日后，可进一步调整“房贷利率加点幅度”和“重定价周期”；该部分需要符合条件的借款人与商业银行市场化协商。3、影响：减轻居民利息支出压力、提振消费，长期看有助于银行稳规模、降风险。◼批量调整阶段：10 月 31 日前降低加点幅度，多数人存量房贷降至不低于“LPR-30个基点”；该部分为统一批量调整，绝大多数借款人可通过网上银行、手机银行等渠道完成“一键式操作”，无需到商业银行网点办理。（1）批量调整加点幅度，预计平均降幅 0.5%。倡议明确，在批量调整阶段，对于加点幅度高于-30 基点的存量房贷利率，将统一调整到不低于-30 个基点，首套、二套及以上存量房贷都可调整，去年已经调整过加点幅度的存量房贷也包含在内。对于部分城市仍设定了新发放房贷利率政策下限的（北、上、深二套及以上存量房贷），调整后的加点幅度需不低于下限。（2）重定价日更新定价基准，还将继续受益于 LPR 的下调。例如，若 LPR保持当前水平 3.85%不变、2025 年 1 月 1 日为重定价日、重定价周期为一年，假设借款人调整前的存款房贷利率为 LPR+55bp，即 4.75%（上次重定价 2024 年 1 月 1 日时 LPR4.2%+55bp）。则 2024 年 10 月 30 日批量调整后存量房贷利率降至 3.9%（上次重定价时 LPR4.2%-30bp），先调整加点幅度，2025 年 1 月 1 日重定价日后将降至3.55%（最新 LPR3.85%-30bp），体现最近定价周期内 LPR 的下降。简单来说，将房贷利率拆分为基准 LPR 和加点幅度，分别在重定价日和批量调整时以相应数据计算，便可得到调整后的利率。◼常态化调整阶段：11 月 1 日后，可进一步调整“房贷利率加点幅度”和“重定价周期”；该部分需要符合条件的借款人与商业银行市场化协商。（1）优化利率定价，允许变更房贷利率在 LPR 基础上的加点幅度。借贷双方可通过协商变更合同等方式调整加点幅度，以更准确体现市场供求、借款人风险溢价等因素变化，从而能够渐进有序缓释矛盾，避免新老房贷利差过大的情况，并维护合同严肃性。（2）优化重定价周期，取消了房贷利率重定价周期最短为一年的限制。自 2024 年 11 月 1 日起，新签订合同的浮动利率房贷借款人以及符合一定条件的存量房贷借款人可以自主与商业银行协商调整重定价周期，调整为按季、按半年或按年重定价。从而，房贷利率可以及时反映定价基准（LPR）的变化，使得借款人更快受益 LPR 的下调，畅通货币政策传导。◼影响：减轻居民利息支出压力、提振消费，长期看有助于银行稳规模、降风险。（1）对个人而言，存量按揭利率的调整有助于减轻利息支出压力、提振消费。据中国人民银行数据，本次存量按揭利率调降涉及 5000 万户家庭，1.5 亿人口，平均每年减少家庭的利息支出约 1500 亿元左右。（2）对银行而言，短期对息差、业绩有拖累，-15.00%-5.00%5.00%15.00%银行(申万)沪深300请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 2 - 行业点评报告 长期看有助于稳规模、降风险。对 24E 银行息差、营收、税前利润分别影响-1.4bp；-0.8pcts；-1.8pcts。对 25E 银行息差、营收、税前利润分别影响-4.2bp；-2.3pcts；-5.3pcts.长期看有助于稳规模、降风险，若调降存量房贷利率，实际投放回暖的基础上，银行按揭贷款规模将企稳，从长期看有助于缓解银行零售资产端增长压力；当前居民还款压力较大，存量房贷下调有助于稳定银行零售资产质量。◼投资建议：政策的发力利好银行基本面和资产质量预期的改善，同时助推市场风险偏好提升，建议关注银行中的核心资产：宁波银行、招商银行、兴业银行。二是优质城农商行的基本面确定性大，选择估值便宜的城农商行。我们持续推荐江苏银行、常熟银行、瑞丰银行、渝农商行、沪农商行、南京银行和齐鲁银行。三是经济弱复苏、化债受益，高股息率品种，选择大型银行：农行、中行、邮储、工行、建行、交行等。◼风险提示：政策推进不及预期，经济下滑超预期。请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 3 - 行业点评报告 ◼事件：9 月 29 日，中国人民银行发布公告完善商业性个人住房贷款利率定价机制有关事宜（下称“公告”）。同时，央行指导市场利率定价自律机制发布《关于批量调整存量房贷利率的倡议》（下称“倡议”）。倡议明确，主要商业银行原则上将于不晚于 2024 年 10 月 12 日发布具体各银行操作细则，原则上于 2024 年 10 月 31 日前应统一对存量房贷（包括首套、二套及以上）利率实施批量调整。11 月 1 日后，符合条件的借款人在与商业银行市场化协商调整房贷利率加点幅度的同时，也可协商调整重定价周期。1. 批量调整阶段：10 月 31 日前降低加点幅度，多数人存量房贷降至不低于“LPR-30 个基点”；该部分为统一批量调整，绝大多数借款人可通过网上银行、手机银行等渠道完成“一键式操作”，无需到商业银行网点办理。◼批量调整加点幅度，预计平均降幅