房地产行业929楼市政策点评：一线城市限购再放松、存量房贷利率下降落地，止跌回稳强目标下政策加速落地

行业及产业 行业研究/行业点评 证券研究报告 房地产 2024 年 09 月 30 日 一线城市限购再放松、存量房贷利率下降落地，止跌回稳强目标下政策加速落地 看好 ——929 楼市政策点评 证券分析师 袁豪 A0230520120001 yuanhao@swsresearch.com 邓力 A0230523050001 dengli@swsresearch.com 联系人 邓力 (8621)23297818× dengli@swsresearch.com 事件 ⚫ 9 月 29 日，上海发布《关于进一步优化本市房地产市场政策措施的通知》，调整优化限购、信贷、税收等政策；深圳发布《关于进一步优化房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》，整优化限购、信贷、税收等政策；广州发布《关于调整房地产市场平稳健康发展措施的通知》，取消居民家庭购买住房各项限购政策。 ⚫ 9 月 29 日，中国人民银行发布〔2024〕第 11 号公告，完善商业性个人住房贷款利率定价机制，推动降低存量房贷利率。 点评 ⚫ 国常会研究部署一揽子增量政策，三部委积极响应并协同发力、落地多项支持政策。9月 29 日，国常会指出：“研究部署一揽子增量政策的落实工作”、“着力解决经济运行中的突出问题，努力完成全年经济社会发展目标任务”、“每一项政策都要明确责任分工，加快出台实施的节奏”、“各部门要不避难、不推责，形成强大的工作合力”、“要根据形势变化，及时研究新的增量政策”。央行落地存量房贷利率调降政策：“对于加点幅度高于-30 基点的存量房贷利率，将统一调整到不低于-30 个基点”、“预计平均降幅0.5 个百分点左右”、“各家商业银行原则上应在 2024 年 10 月 31 日前对符合条件的存量房贷开展批量调整”、“取消房贷利率重定价周期最短为一年的限制”等。央行和金融监管总局：将经营性物业贷款、金融 16 条政策，延期到 2026 年底。住建部表态：“充分释放住房城乡建设稳增长、扩内需巨大潜能……全力促进房地产市场止跌回稳”。我们认为，经过 9.24 国新办会议、9.26 政治局会议、9.29 国常会、同时叠加多部委政策落地，大范围并密集政策推出代表了政府本轮解决经济运行问题、努力完成经济目标的决心之大，包括对房地产“止跌回稳”的强要求，也预示后续政策仍有望进一步加码。 ⚫ 上深广进一步放松限购，上海放松非核心区、深圳放松核心区、广州全面取消限购。9月 29 日，上海、深圳、广州公布进一步放松限购。1）上海：非沪籍社保年限改为 1 年（原为 3 年），可购外环外 1 套；非沪籍社保年限满 3 年并居住证积分达标，享受沪籍家庭购房待遇，全市可购 2 套；首付比例首套降至 15%（原 20%），二套主城区 25%（原 35%），差异化政策区域 20%（原 30%）；增值税征免年限由 5 年调整为 2 年；取消普宅标准。2）深圳：深户家庭可购买核心区 2 套+非核心区 1 套；单身可购买核心区1 套+非核心区 1 套；非深户在核心区购买 1 套（需要 1 年个税或社保），非核心区不限购，多孩家庭可多买 1 套；取消限售；增值税征免年限由 5 年调整为 2 年；首付比例首套降至 15%（原 20%），二套降至 20%（原 30%），深汕特别合作区首套、二套统一为15%。3）广州：全面取消限购。我们认为，9 月 29 日上深广三个一线城市同时进一步放松限购，虽然本次城市间限购放松程度有强有弱，并且考虑到对周边城市的虹吸仍采取了渐进式的放松，但更重要的是在房地产“止跌回稳”的强要求下，此次放松可能只是一个开始，预计后续一线城市限购仍将进一步加码放松。 ⚫ 政策转向需求侧、进入加速落地期、“止跌回稳”旨在保房价、修复居民资产负债表。今年中期以来，房地产政策思路逐步演变、过程中不断完善、日趋对症下药。1）政策面转向需求侧。430 政治局会议以来，政策思路由供给侧转为需求侧，但是 5-8 月，需求端政策虽有放松、但节奏偏慢、力度较弱，包括房贷降息和收储政策。2）设定“止跌回稳”底线要求。924 国新办会议，存量房贷利率下降，二首首付比降下调，收储政策加码；926 政治局会议，货币财政政策齐发力，首提要房地产止跌回稳，要回应群众关切。“止跌回稳”旨在保房价、并修复居民资产负债表。3）政策进入加速落地期。929新政中，国常会+三部委+上广深节前政策密集落地，预计后续政策仍有望进一步加码，包括货币政策、财政政策、房地产政策等。我们认为，要求房地产“止跌回稳”表态非常关键，一方面这代表了房价底线的强要求，这将是后续政府后续最优先呵护的指标，并预计为完成该目标后续楼市政策可以进一步加码，另一方面，这也代表了政府开始关注并着力改善聚焦居民资产负债表，房价的稳定也有利于房地产和消费等行业。 ⚫ 投资分析意见：一线城市限购再放松、存量房贷利率下降落地，止跌回稳强目标下政策加速落地，维持“看好”评级。今年 430 以来中央政策思路由供给侧转向需求侧，并在近期 924 国新办会议和 926 政治局会议后政策进一步聚焦需求侧和改善居民资产负债表，财政货币政策齐发力，房地产放松政策频出，并要求房地产止跌回稳。同时，在房地产基本面经历了深度调整之后，当前按揭负担比、租金回报率、千人开工套数等三大底部信号显现，并在政策推动下预计房地产有望筑底企稳。我们维持房地产及物管“看好”评级，推荐：1）产品力房企：滨江集团、招商蛇口、保利发展、建发股份、华发股份、华润置地、建发国际，关注绿城中国；2）估值修复房企：金地集团、新城控股、越秀地产、中海外发展、龙湖集团，关注新城发展、保利置业；3）二手房中介：关注我爱我家、贝壳；4）物业管理：华润万象、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业。 ⚫ 风险提示：销售回款和融资资金趋紧，城中村改造和收储政策推进不及预期。 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 行业点评 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第2页 共5页 简单金融 成就梦想 附： 中国人民银行公告〔2024〕第 11 号 中国人民银行公告〔2019〕第 16 号自发布以来，对推动利率市场化改革、促进房地产市场平稳健康发展发挥了重要作用。为落实党中央、国务院决策部署，适应房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，深化利率市场化改革，更好发挥市场机制作用，维护借贷双方合法权益，现就完善商业性个人住房贷款利率定价机制有关事宜公告如下： 一、借款人申请商业性个人住房贷款时，可以选择固定利率或浮动利率作为定价方式。合同约定为固定利率的，利率水平在合同期保持不变。合同约定为浮动利率的，利率以最近一个月贷款市场报价利率为定价基准加点形成（加点可为负值），加点幅度应体现市场供求、借款人风险溢价等因素。 二、固定利率商业性个人住房贷款借款人可与银行业金融机构协商，由银行业金融机构新发放浮动利率商业性个人住房贷款置换存量贷款。置换时，利率以最近一个月贷款市场报价利率为定价基准加点形成，加点幅度等于原合同利率水平与最近一个月贷款市场报价利率的差值。 三、自