房地产行业周报：政策组合拳落地，市场活跃度提升

证券研究报告 | 行业周报 | 房地产 http://www.stocke.com.cn 1/9 请务必阅读正文之后的免责条款部分 房地产 报告日期：2024 年 09 月 30 日 政策组合拳落地，市场活跃度提升 ——地产行业周报 投资要点 ❑ 前提提示：冰山活跃指数为二手带看数据计算得到，数值超过 30 代表市场活跃，低于 30 代表冷淡。带看数据通常领先成交数据大概 1 个月。房价数据采用冰山指数，由二手房卖出价格计算得到。冰山数据及 Wind 数据周度为 9 月 23日-9 月 29 日。 ❑ 本周冰山活跃指数环比上涨 本周重点 50 城冰山活跃指数为 14.4，与上周相比上涨 1 个点，较 8 月周均值13.7 上涨 0.7 个点。本周 45 个城市看房活跃度上升，涨幅最为明显的是西安、武汉、杭州，分别上涨 8、8、5 个点，其余城市包括南京、苏州、绍兴等城市上涨区间均处在 1-4 个点。一线城市本周全部上涨，北京、上海、深圳、广州分别上涨 4、3、3、3 个点，北京达到 30 的活跃值门槛。整体来看，一线城市本周活跃值为 26.3（+3.3 个点）、新一线城市 17.6（+3.2 个点）、二线城市 13.3（+1.4 个点）。新政刺激作用在本周已有所体现，一线城市最为明显。 ❑ 二手房冰山房价指数跌幅环比收窄 本周重点 50 城冰山房价指数滚动月环比为-1.14%，跌幅较上周收窄 0.26pct。本周 50 个城市中 12 个城市冰山房价指数环比上涨，其中惠州、泉州涨幅超过2%，其余城市包括贵阳、福州、东莞等城市涨幅均在 2%之内。当前重点 50 城冰山房价指数周度数据环比仍然为负，自 4 月中旬以来房价滚动月环比跌幅保持在 1%左右，9 月 29 日冰山房价指数绝对值在 517 新政后下跌 4.7%，较年初下跌 9.7%。具体城市来看，517 新政后重点 50 城所有城市房价均下降，且累计跌幅呈现扩大趋势，其中太原、贵阳、海口等 7 个城市跌幅在 3%以内。跌幅较大的城市包括常州、厦门、南通，跌幅均超过 7%。一线城市中北京、上海、深圳、广州跌幅分别为-4.8%（-0.5pct）、-3.9%（-0.7pct）、-4.5%（-0.1pct）、-5.3%（持平）。根据历史经验，新政传导到房价端仍需时间，房价暂未出现显著回升。 ❑ 新房及二手房成交环比上涨 根据 Wind 数据，本周重点 30 城新房成交面积 216 万平，环比+65.2%，较2023 年周均成交下降 18.2%，降幅较上周收窄 32.3pct；2024W1-39 成交面积累计同比为-34.5%，降幅较上周扩大 0.1pct。本周重点 13 城二手房成交面积为196 万平，环比+79.3%，较 2023 年周均成交量上涨 23.2%，2024W1-39 累计同比为上涨 14.6%，涨幅较上周下降 0.4pct。上周受到中秋节影响，成交基数较低，本周受到新政影响，新房及二手房成交量环比均有所回升。 ❑ 本周政策要闻 1）央行、金管局、证监会：明确实行包括调整存量房贷利率、首付比例降低和优化收储资金等政策，在缓解供给侧资金压力方面给予支持。 2）政治局会议：强调要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。 行业评级: 看好(维持) 分析师：杨凡 执业证书号：S1230521120001 yangfan02@stocke.com.cn 研究助理：吴贵伦 wuguilun@stocke.com.cn 相关报告 1 《Q4 地产板块配置策略》 2024.09.29 2 《央行重磅发声，Q4 政策发力趋势清晰》 2024.09.24 3 《市场活跃度平淡，北京取消普宅标准》 2024.09.23 行业周报 http://www.stocke.com.cn 2/9 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3）上海：①将非本地户籍家庭外环外社保年限由之前的 3 年降至 1 年（非临港片区）；②居住证积分达 120 分、非本地户籍家庭社保满 3 年可以购买 2 套；③临港新片区工作、存在职住分离的群体，在临港新片区可增购 1 套。 4）深圳：①本地家庭可以在郊区增购 1 套住房；②中心城区要求非本地户籍社保年限要求 3 年降至 1 年，取消郊区限购；③多孩家庭可增购 1 套。 5）广州：由主城区 120 平方米以下限购，非本地户籍社保要求 6 个月，改为全面取消限购。 ❑ 本周观点 从市场热度来看，本周冰山活跃指数环比回升显著，市场对政策组合拳新政落地反响较为强烈。冰山房价指数环比降幅收窄，根据历史经验，新政传导到房价端或仍需时间。但从新房房价角度来看，根据第一财经消息，本周多家房企宣布保价或涨价。例如温州保利·天珺宣布“保价至交付，降价无理由退房”，河南本土房企河南卓凯置业有限公司旗下常绿·金水宸苑项目在售房源售价上调 2%。我们认为，政策短期内频率高、力度大，能够有效地提振了市场信心。此外，房价企稳回升是行业修复的重要指标，多家房企的涨价或保价行为能够助力购房客群扭转观望情绪，助力房价止跌修复。 ❑ 投资建议 在房地产行业供给侧出清背景下，我们主要看好产品力强的央国企。其核心逻辑在于央国企穿越周期安全边际高，其次本轮地产周期需求修复和政策推动倾向于新房中的改善型产品。标的方面我们建议关注：建发国际集团、华润置地、中国海外发展、保利发展、招商蛇口等。其次，二手中介公司受益“以旧换新”和基本面修复业绩弹性强，关注贝壳和我爱我家。新模式下持有运营资产优势显现，率先走出估值切换逻辑，关注：龙湖集团。此外，Q4 及年底政策是博弈关键期，搏稳健也可搏弹性，关注 24 债务高峰已过：金地集团、新城控股和新城发展。 ❑ 风险提示 政策效果不及预期；房价及销售面积非线性下降。 行业周报 http://www.stocke.com.cn 3/9 请务必阅读正文之后的免责条款部分 表1： 重点 50 城冰山活跃指数（分城市） 分线 城市 2024/9/22 2024/9/29 差值 分线 城市 2024/9/22 2024/9/29 差值 一线 北京 26 30 4 二线 厦门 14 14 0 上海 26 29 3 郑州 15 17 2 广州 17 20 3 昆明 10 12 2 深圳 23 26 3 沈阳 11 12 1 新一线 合肥 16 17 1 长春 12 13 1 长沙 11 14 3 海口 12 14 2 宁波 12 14 2 石家庄 15 15 0 南京 19 23 4 哈尔滨 10 11 1 佛山 8 9 1 乌鲁木齐 - - - 西安 20 28 8 呼和浩特 13 15 2 成都 19 21 2 珠海 14 15 1 东莞 10 12 2 温州 10 12 2 苏州 14 18 4 嘉兴 11 13 2 武汉 14 22 8 无锡 15 16 1 青岛 13 15 2 大连