房地产行业动态点评：一线城市快马加鞭，全方位响应

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 证券研究报告 房地产 一线城市快马加鞭，全方位响应 华泰研究 房地产开发 增持 (维持) 房地产服务 增持 (维持) 研究员 陈慎 SAC No. S0570519010002 SFC No. BIO834 chenshen@htsc.com +(86) 21 2897 2228 研究员 刘璐 SAC No. S0570519070001 SFC No. BRD825 liulu015507@htsc.com +(86) 21 2897 2053 研究员 林正衡 SAC No. S0570520090003 SFC No. BRC046 linzhengheng@htsc.com +(86) 21 2897 2065 研究员 陈颖 SAC No. S0570524060002 chenying019881@htsc.com +(86) 755 8249 2388 联系人 戚康旭 SAC No. S0570122120008 qikangxu@htsc.com +(86) 21 2897 2228 行业走势图 资料来源：Wind，华泰研究 重点推荐 股票名称 股票代码 目标价 (当地币种) 投资评级 城投控股 600649 CH 5.36 买入 滨江集团 002244 CH 10.80 买入 建发股份 600153 CH 9.82 买入 建发国际集团 1908 HK 17.98 买入 越秀地产 123 HK 6.60 买入 华润置地 1109 HK 30.60 买入 中国海外发展 688 HK 16.18 买入 绿城服务 2869 HK 4.53 买入 保利物业 6049 HK 39.57 买入 中海物业 2669 HK 6.69 买入 招商积余 001914 CH 10.64 买入 滨江服务 3316 HK 23.76 买入 资料来源：华泰研究预测 2024 年 9 月 30 日│中国内地 动态点评 一线城市快马加鞭，全方位响应 9 月 29 日晚，上海、广州、深圳三个一线城市房地产新政鱼贯而出，三城均在限购、税收政策方面有所放松，我们认为本次一线城市政策的落地是对9 月 26 日中央政治局会议的响应，4 月 30 日政治局会议后，一线城市陆续于 5 月底至 6 月政策落地，本轮是在会议召开后 3 日落地新政，迅速响应体现政策急迫性和积极性。政治局会议站在更高的战略高度上明确“稳地产”的表态，自 2016 年以来首次释放稳房价信号，力度更强，我们认为一线城市新政的迅速落地是一个积极的开始，新政有望带来一线城市地产行业率先企稳，有助于稳定市场及预期，为房地产市场走向平稳铺路。 限购政策：广州全面放开限购，上海、深圳亦有全域性宽松 本轮新政主要的焦点在限购政策的调整，这也是政治局会议上，为了实现行业“止跌企稳”，中央明确提出的措施之一。从放松力度来看，广州最为积极。27 日南沙区先宣布取消限购，29 日晚，广州市政府公告全市全面取消；上海则是对非沪籍进一步放开，一方面，社保年限要求在之前落实“517”政策的基础上进一步缩短，外环外购房年限要求为 1 年，同时社保满 3 年则购房套数可和沪籍一样，即多增 1 套；此外在临港新片区工作的群体可增购1 套；深圳则是非核心区增 1 套购房资格并免社保要求，核心区社保年限要求降至 1 年，多孩家庭全域增 1 套购房资格，并取消商品房和公寓转让限制。 限贷政策：上海、深圳下调首付比例，首套首付标准与全国同步 本次上海和深圳均放松了限贷政策。上海调整前，首套首付比例为 20%，二套为 35%（核心区）/30%（非核心区），调整后，首套/二套首付比例分别下调 5/10pct，首套首付比例降至 15%，二套首付比例下限为 20%（差异化限购区域）~25%。深圳首套/二套首付比例要求从 20%/30%降至15%/20%，其中深汕特别合作区二套房首付下限同样为 15%。至此，除了尚未出台政策的北京，所有一线城市的首套首付比例均调整至全国水平，二套房首付比例下限也均降至 25%及以下。 税收政策：增值税 5 转 2，上海调整幅度更大 税收政策是本次调整另一个主要落脚点。增值税方面，上海和深圳在调整前是全国唯二要求 5 年免征的城市，本轮新政均提出 5 改 2。上海在此基础上还新增一条取消普宅标准，这意味原来被认定为非普宅的住房，满 2 年即免征，无需缴纳差额的 5%。个人所得税方面，随着普宅标准的取消，原非普宅满 5 且唯一即可免征（调整前为全额 2%或差额 20%）。增值税占房款比例达 5%，上海个税占房款比例约 1%~2%或者为差额的 20%，我们预计本次调整对二手房交易成本有显著改善，上海的调整对中高端改善型住宅交易的促进作用更大。 一线城市快速响应叠加存量房贷利率调整加速推进，有望持续稳定市场预期 本次一线城市快速响应政治局会议号召，叠加央行公告 10 月底前迅速完成存量房贷利率批量调整，政府“稳地产”诉求在实操层面多角度高效落实，我们认为，持续的政策落地优化有望稳定市场预期。重点推荐：1）A 股开发：城投控股、滨江集团、建发股份；2）港股开发：建发国际集团、越秀地产、华润置地、中国海外发展；3）物管公司：绿城服务、保利物业、中海物业、招商积余、滨江服务。 风险提示：行业政策风险；行业下行风险；部分房企经营风险。 (36)(25)(14)(3)8Oct-23Feb-24May-24Sep-24(%)房地产开发房地产服务沪深300 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 房地产 图表1： 本轮限购政策调整 资料来源：地方政府住建局，华泰研究 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 3 房地产 图表2： 本轮信贷政策调整 资料来源：地方政府住建局，华泰研究 图表3： 本轮税收政策调整 资料来源：地方政府住建局，华泰研究 图表4： 重点推荐公司一览表 最新收盘价 目标价 市值 (百万) EPS (元) PE (倍) 股票名称 股票代码 投资评级 (当地币种) (当地币种) (当地币种) 2023 2024E 2025E 2026E 2023 2024E 2025E 2026E 城投控股 600649 CH 买入 4.49 5.36 11,358 0.16 0.22 0.49 0.59 28.06 20.41 9.16 7.61 滨江集团 002244 CH 买入 10.36 10.80 32,235 0.81 0.90 0.95 0.98 12.79 11.51 10.91 10.57 建发股份 600153 CH 买入 9.38 9.82 27,644 4.45 1.19 1.41 1.65 2.11 7.88 6.65 5.68 建发国际集团 1908 HK 买入 15.56 17.98 31,387 2.29 2.32