房地产行业央行调整房贷利率定价机制及一线城市新政解读：房贷利率机制调整超预期，沪深广松绑行政政策；看好地产板块行情延续！

房地产 | 证券研究报告 — 行业点评 2024 年 9 月 30 日 强于大市 相关研究报告 《政治局会议首提“促进房地产市场止跌回稳”，地产拐点已至》（2024/09/26） 《房地产行业 2024 年半年报综述——行业整体亏损，利润率与现金流走弱；房企销售和投融资均持续缩量》（2024/09/11） 《房地产行业 2024 年 8 月月报：8 月楼市成交环比下降，土地市场热度显著分化；9 月降息预期或带来板块机会》（2024/09/17） 《70 城新房二手房房价环比跌幅扩大，仅一线城市新房房价环比跌幅收窄——房地产行业 2024 年 8 月 70个大中城市房价数据点评》（2024/09/16） 《销售、开工与投资单月同比降幅虽然收窄，但从绝对量来看仍处于历史低位——房地产 2024 年 8 月统计局数据点评》（2024/09/16） 《何为“房屋养老金”？—— 关于房屋养老金制度的点评》（2024/8/28） 《住房“以旧换新”——一个被低估的方向》（2024/08/08） 《房地产行业 2024 年中期策略——下半年地产空间在哪?》（2024/07/30） 《这轮地产政策能刺激多少需求？》（2024/05/21） 《为什么是 3000 亿？》（2024/05/21） 《这次地产不一样？》（2024/05/13） 《房地产行业 2024 年度策略——行业寒冬尚在延续，房企能否行稳致远？》（2024/01/03） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产行业 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 央行调整房贷利率定价机制及一线城市新政解读 房贷利率机制调整超预期，沪深广松绑行政政策；看好地产板块行情延续！ 事件： 2024 年 9 月 29 日，央行发布《关于完善商业性个人住房贷款利率定价机制的公告》（央行【2024】第 11 号）。 9 月 29 日，上海市住建委、市房屋管理局、市财政局、市税务局、人民银行上海总部、上海金融监管局等六部门联合印发《关于进一步优化本市房地产市场政策措施的通知》；广州市人民政府办公厅发布《关于调整房地产市场平稳健康发展措施的通知》；深圳市住房和建设局等部门发布关于进一步优化房地产市场平稳健康发展政策措施的通知。 ◼ 此次央行对整体房贷定价机制的调整，超出市场预期。核心变化有二：1）变更存量房贷利率中在 LPR 基础上的加点幅度，先批量调整，后进入常态化调整阶段。这将有效降低存量房贷人利息支出、缓解提前还贷现象。2）借款人可与银行自主协商房贷利率重定价周期，取消了最短为 1 年的限制。这对于新增房贷人，也可以看到后续利率随行就市的情况，缓解一部分观望情绪。此次调整解决了此前房贷利率定价机制的两大痛点问题。 ◼ 一方面，允许变更房贷利率在 LPR 基础上的加点幅度，将分为两步进行：1）首先进行一次批量调整，引导各商业银行在 10 月 31 日前对符合条件的存量房贷开展批量调整，使得利率水平靠近全国新发放房贷利率附近，预计平均降幅约为 0.5 个百分点。根据市场利率定价自律机制发布的倡议，对于加点幅度高于-30BP 的存量房贷利率，将统一调整到不低于-30BP，且不低于所在城市目前执行的新发放房贷加点下限（如有）。目前国有四大行均宣布将调整存量个人住房贷款利率，10 月 12 日将发布具体操作细则。2）批量调整后进入常态化调整阶段。银行与借款人自主协商、适时调整加点幅度，利率将在利率重定价日以最近一个月 LPR 加点形成。自 11 月 1 日起，当存量房贷利率与全国新发放房贷利率偏离到一定幅度时，借款人可与银行协商，由新发放利率贷款置换存量贷款。央行也将在官网增设新栏目，按季公布全国新发放房贷利率平均值，以方便居民观察自己的房贷利率水平。在利率重定价日，定价基准调整为最近一个月 LPR，重新约定的加点幅度不得低于置换贷款时所在城市房贷利率加点下限（如有）。3）同时，在批量调整和后续常态化调整阶段，均不再区分首套、二套房（有房贷利率政策下限且区分首套、二套的城市除外），引导首套、二套房贷利率均降至全国新发放房贷利率平均水平附近。 ◼ 另一方面，在于取消房贷利率重定价周期最短为一年的限制。自 11 月 1 日起，合同约定为浮动利率的，借款人可与银行协商约定重定价周期。符合条件的存量房贷借款人在与银行协商调整房贷利率加点幅度的同时，也可调整重定价周期，使存量房贷利率及时反映定价基准（LPR）的变化，畅通货币政策传导。 ◼ 我们认为，房贷利率定价机制的调整，一方面对于存量房贷人，将有效减少其利息支出、缓解提前还贷的现象；另一方面或将有助于促使一部分预期利率将持续下行、仍在观望的购房者入市，因为对于新增借款人而言，后续房贷利率下降也能及时调整，无需等到 1 年后的重定价周期。此次央行超预期的货币政策，也使得市场对于后续财政政策的预期提升。 ◼ 广州自 9 月 30 日起全面放开限购，为首个全面放开限购的一线城市，广州的调整基本符合市场预期。 ◼ 9 月 29 日深圳优化限购限贷和交易税费相关政策，取消了限价和限售政策。1）限购优化方面，本市户籍在此前的限购政策基础上，可在外围区域（盐田区、宝安区（不含新安街道、西乡街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区范围）增购 1 套；非本市户籍核心区域社保或个税缴纳最低年限从 3 年降为 1 年，外围区域取消社保或个税年限要求，多孩家庭可购买 2 套。2）限贷政策方面，将首套房最低首付比例从 20%降至 15%，二套房从 30%降至20%，深圳已经将二套房最低首付比例降至一线城市最低水平，低于广州的 25%。深汕特别合作区首套和二套房最低首付款比例统一调整为 15%，取消利率下限。3）住房交易税费方面，调整增值税征免年限，从 5 年降至 2 年。4）此外，还取消了限价和限售。 ◼ 9 月 29 日上海优化限购限贷和交易税费相关政策。1）限购优化方面，a）缩短非沪籍居民购买外环外住房所需缴纳社保或个税年限，从“3 年及以上”调减为“1 年及以上”，外环内仍为 3 年。此次调整后，上海非本市户籍的现行限购政策为：非沪籍家庭 1 套，社保或个税最低缴纳年限为外环外 1 年、外环内 3 年；非沪籍单身 1 套，外环外新房、或全市二手房，社保或个税最低缴纳年限为外环外 1 年、外环内 3 年。b）持居住证且积分达到标准分值、缴纳社保或个税满 3 年及以上的非沪籍家庭，在购买住房套数方面享受沪籍居民家庭的购房待遇（由 1 套增至 2 套）。c）临港新片区工作、存在职住分离的群体，可在现有限购政策的基础上，增购 1 套。2）限贷政策方面，全市首套房最低首付比例从 20%降至 15%；临港、嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山二套房最低首付比例从 30%降至 20%，其余地区二套房最低首付比例从