房地产行业点评研究：中央定调转向，部委及地方快速响应

请务必阅读报告末页的重要声明 glzqdatemark1 证券研究报告 行业研究|行业点评研究|房地产 中央定调转向，部委及地方快速响应 2024年09月30日 |报告要点 |分析师及联系人 证券研究报告 请务必阅读报告末页的重要声明 1 / 5 9 月 29 日， 央行落地包括降存量房贷利率、降二套房最低首付比例、提高保障性住房再贷款中央行资金支持比例等政策。同时，央行调整商业性个人住房贷款利率定价机制，主要包括：1）允许变更房贷利率在 LPR 基础上的加点幅度。2）取消房贷利率重定价周期最短为一年的限制，倡导引导商业银行于 2024 年 10 月 31 日前展开一次存量房贷利率批量调整。同日，上海、深圳均对房地产政策进行一系列宽松调整，广州全面取消限购政策。各部门及地方政府迅速跟进落实相关政策，有望改善市场预期，促进市场企稳。 杜昊旻 姜好幸 SAC：S0590524070006 SAC：S0590524070008 请务必阅读报告末页的重要声明 2 / 5 行业研究|行业点评研究 glzqdatemark2 房地产 中央定调转向，部委及地方快速响应 投资建议： 强于大市（维持） 上次建议： 强于大市 相对大盘走势 相关报告 1、《房地产：首提房地产止跌回稳，稳房价预期提升》2024.09.26 2、《房地产：一揽子涉房政策出台，多维度支持地产企稳》2024.09.24 扫码查看更多 行业事件 9 月 29 日，央行落地包括降存量房贷利率、降二套房最低首付比例、提高保障性住房再贷款中央行资金支持比例等政策。同日，上海、广州、深圳均对房地产政策进行了调整。 ➢ 政策“组合拳”迅速落地，市场信心有望得到提振 在 9 月 24 日国新办新闻发布会后，央行落地一系列涉房政策：1）进一步完善商业性个人住房贷款利率定价机制；2）商业性个人住房贷款二套住房最低首付比例下调至 15%；3）央行向金融机构发放的保障性住房再贷款比例从贷款本金的 60%提升至 100%；4）延长“金融 16 条”和经营性物业贷款政策至 2026 年底。我们预计将对房地产市场的供求结构产生积极影响，促进楼市企稳。 ➢ 优化房贷利率定价机制，存量房贷利率下调在即 央行调整商业性个人住房贷款利率定价机制，主要包括：1）允许变更房贷利率在LPR 基础上的加点幅度。2）取消房贷利率重定价周期最短为一年的限制。同时，央行将引导商业银行于 2024 年 10 月 31 日前展开一次存量房贷利率批量调整，倡导降低至不低于 LPR-30BP（截止 9 月 29 日，五年期以上 LPR 为 3.85%），且不低于所在城市目前执行的新发放房贷加点下限。工行、农行、中行、建行均发布公告，将于 10 月 12 日发布具体操作细则。 ➢ 上海优化限购措施，后续仍有调整空间 9 月 29 日，上海住房城乡建设管理发布房地产调整政策，主要包括： 1）取消普宅和非普宅标准；2）首套房最低首付比例降至 15%，核心区二套房最低首付比例降至 25%，实行差异化政策区域的二套房最低首付比例降至 20%；3）个人住房增值税免征年限调整为 2 年；4）调整非本市户籍外环购房所需社保缴纳年限至 1 年；5）持《上海市居住证》且积分达标、社保满 3 年的非本市户籍在购房套数方面享受本地户籍购房待遇。 ➢ 广州全面取消限购，深圳跟进政策调整 9 月 29 日，广州政府办公厅发布，全面取消所有限购政策。深圳住建局发布房地产调整政策，包括：1）首套房最低首付比例降至 15%，二套房最低首付比例降至20%；2）取消限售限价；3）个人住房增值税免征年限从 5 年调整为 2 年；4）两个及以上未成年子女家庭二套房可适用首套住房贷款政策；5）优化分区住房限购政策，调整购房套数限制。 ➢ 投资建议 房地产调控基调已转向，但从政策落地传导至基本面改善或仍需时间，估值反弹或快于销售表现。各部门及地方政府迅速跟进落实相关政策，有望改善市场预期，促进市场企稳。建议关注重点布局深耕一线及核心二线城市，主打改善性产品，具备持续拿地能力的房企。建议关注受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度提升，拥有核心竞争力的房产中介平台。建议关注政策鼓励的地产并购重组方向。 风险提示：1）政策效果不达预期；2）房企流动性风险加剧；3）市场信心不及预期。 -40%-23%-7%10%2023/102024/22024/62024/9房地产沪深3002024年09月30日 请务必阅读报告末页的重要声明 3 / 5 行业研究|行业点评研究 图表1：上海房地产政策调整前后对比 内容 上海原政策 上海 929 新政 深圳原政策 深圳 929 新政 房贷首付比例 首套房 20% 15% 20% 15% 二套房 主城区 35% 临港、嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山 30% 主城区 25% 临港、嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山 20% 30% 20%（深汕特别合作区 15%） 房贷利率 首套房 3.40%（LPR-45BP） 3.40%（LPR-45BP） 3.40%（LPR-45BP） 3.40%（LPR-45BP） 深汕特别合作区取消利率下限 二套房 主城区 3.80%（LPR-5BP） 临港、嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山 3.60%（LPR-25BP） 主城区 3.80%（LPR-5BP） 临港、嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山 3.60%（LPR-25BP） 3.80%（LPR-5BP） 3.80%（LPR-5BP） 深汕特别合作区取消利率下限 普通住宅标准 容积率 五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等 取消普通住房标准和非普通住房标准 住宅小区建筑容积率在 1.0（含）以上 住宅小区建筑容积率在 1.0（含）以上 面积 单套住房建筑面积在144 平方米以下（含 144平方米） 单套住房套内面积 120（含）平方米或单套住房建筑面积 144（含）平方米以下 单套住房套内面积 120（含）平方米或单套住房建筑面积 144（含）平方米以下 价格 取消价格限制 取消价格限制 取消价格限制 限购区域 全市限购 （五大新城、外环外等区域宽松） 全市限购——限购进一步宽松 （五大新城、外环外等区域宽松） 全市限购 （除罗湖、福田、南山、宝安部分区域外，限购宽松） 全市限购——限购进一步放松 （除罗湖、福田、南山、宝安部分区域外，限购宽松） 限购套数 本地限购 单身限 1 家庭限 2 多子女家庭限 3 单身限 1 家庭限 2 多子女家庭限 3 自贸区临港新片区可增购 1 套 单身限 1 家庭限 2 多子女家庭限 3 单身限 1 家庭限 2 多子女家庭限 3 在除罗湖、福田、南山、宝安部分区域外可多购 1 套 请务必阅读报告末页的重要声明 4 / 5 行业研究|行业点评研究 外地限购 单身外环外限 1（除崇明） 单身全市二手房限 1 家庭限 1 多子女家庭限 2 单身外环外