地产行业周报：政策提振市场信心，乐观看待本轮行情

1政策提振市场信心，乐观看待本轮行情证券研究报告2024年9月29日请务必阅读正文后免责条款地产行业周报行业评级：地产 强于大市（维持）平安证券研究所地产团队2核心摘要周度观点：本周地产板块大涨20%，重点个股涨超30%，往后看本轮行情或可更乐观一点：1）政治局会议明确“止跌回稳”、“调整住房限购政策”，意味楼市未稳政策不止，一线城市放松等政策催化仍值得期待；2）当前市场对楼市复苏预期仍低，且股价对楼市下行及业绩承压反应已相对钝化；3）地产机构持仓及房企市值仍处历史低位；4）本周全市场估值抬升，地产（20.1%）相对沪深300涨幅（15.7%）超额收益仅4.4PCT，远低于年内4-5月地产行情；5）不排除部分博弈政策资金短期落袋为安，但我们认为将远低于“5.17”后的调整，建议保持乐观。根据我们最新专题《供需框架下楼市趋势探讨》，海外楼市企稳前后均有购房意愿和购房能力改善，当前国内已呈改善趋势：1）购房能力：随着房价、首付比例及房贷利率大幅下降，居民购房门槛明显降低；2）购房意愿：8月百城租金回报率大于十年期国债收益率，随着未来LPR下降带来房贷利率继续回落，租金回报率吸引力将持续增强，有望带来二手房抛压减少及居民购房意愿提升。当前市场对国庆销售预期仍较低，若国庆数据好于预期，或将催化节后新一轮上涨。短期行情催化来自政策，仓位比个股更重要，若考虑潜在的一线城市放松、房价“止跌回稳”的政策目标，一线城市货值占比高、估值隐含较多房价下行折价房企或弹性更大，中期产品力强、历史包袱较轻、库存结构优化房企或率先走出低谷，更具投资机会。重申板块适度积极观点，再次强调中期板块机会大于风险。尽管短期板块涨幅较快，但仍建议保持积极，短期催化仍在于政策，持续关注收储进展及降息效果、楼市走向，中期趋势性机会仍在于楼市量价企稳，个股建议关注历史包袱较轻、库存结构优化房企，如绿城中国、建发国际集团、中国海外发展、招商蛇口、滨江集团、越秀地产、华润置地、保利发展等，同时建议关注经纪（贝壳）、物管（中海物业、保利物业、招商积余）、代建（绿城管理控股）等细分领域头部企业。政策环境监测：中央多举措呵护房地产发展，广州南沙全面放开限购。市场运行监测：1）新房、二手房成交回升，后市有待观察。本周（9.21-9.27）50城新房成交2.4万套，环比升87.9%；20城二手房成交1.7万套，环比升38.5%。9月（截至27日）新房日均成交同比降28.9%，降幅较8月扩大11.4个百分点；二手房日均成交同比降2.8%，降幅较8月扩大8.7个百分点。2）库存环比上升，去化周期19.5个月。16城取证库存9949万平，环比升0.3%，去化周期19.5个月。3）土地成交、溢价率回落，二三线占比提高。上周百城土地供应建面1740.6万平、成交建面1756.7万平，环比降54.4%、降42.2%；成交溢价率2.5%，环比降1.2pct；其中一、二、三线成交建面分别占比3.5%、29.3%、67.2%，环比分别降4.1pct、升0.4pct、升3.7pct。资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行22.9亿元，无海外债发行。2）地产股：本周房地产板块上涨20.14%，跑赢沪深300（15.7%），估值处于近五年99.92%分位。风险提示：1）楼市修复不及预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）行业短期波动超预期风险。政策环境监测-政策梳理3资料来源：各政府部门网站，观点网，平安证券研究所偏紧中性偏松南海诸岛2024年9月26日 政治局会议要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量2024年9月24日 央行、金融监管总局等出台五项房地产金融新政策，更新城市房地产融资协调机制最新进展2024年9月27日 沈阳可提取公积金支付保障房首付款，同时还可申请使用住房公积金贷款2024年9月27日 广州南沙区全面放开限购市场运行监测4资料来源：中指院，克而瑞，Wind，平安证券研究所；注：除月度数据外，横轴日期代表单周起始日期，下同2020年1月10日成交：新房、二手房回升，后市有待观察重点50城新房月日均成交变化重点城市一二手房周成交变化重点50城一手周成交走势对比重点20城二手周成交走势对比点评：本周（9.21-9.27）50城新房成交2.4万套，环比升87.9%；20城二手房成交1.7万套，环比升38.5%。9月（截至27日）新房日均成交同比降28.9%，降幅较8月扩大11.4个百分点；二手房日均成交同比降2.8%，降幅较8月扩大8.7个百分点。00.511.522.533.5024623.1.723.4.723.7.723.10.724.1.724.4.724.7.750城一手房周成交套数20城二手房周成交套数（右）万套万套-80%-60%-40%-20%0%20%40%2023.8 2023.10 2023.12 2024.2 2024.4 2024.6 2024.8新房月日均成交同比一线同比二线三线02468W1 W5 W9 W13 W17 W21 W25 W29 W33 W37 W41 W45 W492021年2022年2023年2024年万套00.511.522.533.5W1 W5 W9 W13W17W21W25W29W33W37W41W45W492021年2022年2023年2024年万套市场运行监测5资料来源：Wind，平安证券研究所库存：环比上升，去化周期19.5个月点评：16城取证库存9949万平，环比升0.3%，去化周期19.5个月。16城商品房取证库存及去化月数051015202530800085009000950010000105001100022.1.2822.3.2522.5.2022.7.1522.9.922.11.4 22.12.3023.3.323.4.2823.6.2323.8.18 23.10.13 23.12.824.2.224.3.2924.5.2424.7.1924.9.1316城库存去化月数（右）万平月62020年1月10日点评：上周百城土地供应建面1740.6万平、成交建面1756.7万平，环比降54.4%、降42.2%；成交溢价率2.5%，环比降1.2pct；其中一、二、三线成交建面分别占比3.5%、29.3%、67.2%，环比分别降4.1pct、升0.4pct、升3.7pct。土地：成交、溢价率回落，二三线占比提高资料来源：Wind，平安证券研究所市场运行监测百城土地周均供应与成交情况百城中各线城市土地周成交情况百城土地成交平均楼面价与溢价率百城土地成交前五城02000400060008000100002023.8 2023.11 2024.22024.52024.8W9.9百城土地周均供应百城土地周均成交万平近1年近4周0%1%2%3%4%5%6%0500100015002000250030002023.82023.122024.42024.8W9.16平均楼面价平均溢价率(右轴）元/平近1年近4周01000200030004000500060007000800023.1.223.5.223.9.224.1.224.5.224.9.