房地产行业样本城市周度高频数据全追踪：库存去化周期上升，成交量信心指数边际回落

敬请阅读末页的重要说明 2024 年 09 月 22 日 推荐（维持） ——样本城市周度高频数据全追踪 总量研究/房地产 一、核心要点 图 1：样本城市新房及二手房成交面积同比（网签数据，截至 9 月 19 日） 资料来源：Wind、房管局、招商证券等； 表 1：样本城市新房及二手房成交面积同比（网签数据，截至 9 月 19 日） 新房（9 月 1 日-9 月 19 日） 二手房（9 月 1 日-9 月 19 日） 城市能级 同比 较 8 月 城市能级 同比 较 8 月 样本城市 （40 城） -35% -扩大 -10 PCT 样本城市 （17 城） -5% -扩大 -5 PCT 一线城市 （4 城） -15% 转负 -22 PCT 一线城市 （2 城） 1% +收窄 -34 PCT 二线城市 （11 城） -50% -扩大 -16 PCT 二线城市 （5 城） -13% -收窄 3 PCT 三线城市 （25 城） -23% -收窄 8 PCT 三线城市 （10 城） -2% -收窄 7 PCT 资料来源：Wind、房管局、招商证券等 前瞻及佐证指标： 二手及租金价格：截至 2024 年 8 月，北京、上海、深圳二手价格负同比扩大，广州负同比收窄，北京和上海租金价格负同比扩大，广州、深圳负同比收窄； 新房案场和二手带看：截至 2024 年 8 月，整体新房案场指数同比转负，二手带看指数正同比收窄； 流动性前瞻：根据招商证券房地产组流动性前瞻指标判断，截至 2024 年 8 月，宏观层面流动性同环比宽松力度扩大； KMI 指数：截至 2024 年 9 月 15 日，重点城市整体新房 KMI（经纪人信心指数）成交量指数和二手房成交量指数均边际回落； 市场景气指数：截至 2024 年 8 月，重点城市整体市场景气指数负同比收窄。 周观点：一、在供应缩量预期、供给品质优化以及购房者画像显著分化推动下，新房市场供需环境或较二手房更早出现边际改善。目前已进入观察窗口，高品质住宅供给的放量以及净租金回报率与房贷利率之差收窄或是观察变量 。未来，供应端或取代需求端决定股票和资产价格走向。二、供求关系发生重大变化背景下，“去库存” 政策落地情况或是信用及估值修复的焦点，目前观察到部分地区政策开始出现积极迭代并落地；另积极关注货币政策等央行相关政策进一步动向。三、关注全国性和区域性房企风险溢价修复的三条主线：（1）21 年后资产负债表贡献利润表较优；（2）国央企信用溢价；（3）困境反转。 风险提示：短期调控政策改善不及预期，利率改善不及预期，去化不及预期，长效机制不及预期等。 行业规模 占比% 股票家数（只） 264 5.2 总市值（十亿元） 2363.0 3.5 流通市值（十亿元） 2176.3 3.6 行业指数 % 1m 6m 12m 绝对表现 -0.9 -13.4 -25.9 相对表现 3.0 -2.7 -12.3 资料来源：公司数据、招商证券 相关报告 1、《Q4 新开工或仍承压，观察商办等增速反弹背后的去库存可能——房地产行业最新观点及 1-8 月数据深度解读》2024-09-17 2、《最新一周新房和二手房成交量信心指数边际回升——样本城市周度高频数据全追踪》2024-09-17 3、《8 月新房案场及二手带看下降，最新一周成交量信心指数小幅回升——样本城市周度高频数据全追踪》2024-09-08 赵可 S1090513110001 zhaoke@cmschina.com.cn 区宇轩 S1090524090001 ouyuxuan@cmschina.com.cn Sep/23Jan/24May/24Aug/24库存去化周期上升，成交量信心指数边际回落 敬请阅读末页的重要说明 2 行业定期报告 二、新房销售：负同比扩大，环比低于过去 4 年同期水平 图 2：9 月 1-19 日样本城市新房成交面积负同比扩大 资料来源：统计局、房管局、招商证券 图 3：9 月 1-19 日样本城市新房成交面积环比低于过去 4 年同期水平 资料来源：房管局、招商证券 敬请阅读末页的重要说明 3 行业定期报告 三、二手房销售：负同比扩大，环比处于近 5 年同期较低水平 图 4：9 月 1-19 日样本城市二手房成交面积负同比扩大 资料来源：房管局、招商证券 图 5：9 月 1-19 日样本城市二手房成交面积环比处于近 5 年同期较低水平 资料来源：房管局、招商证券 敬请阅读末页的重要说明 4 行业定期报告 四、滚动成交：新房和二手房日均成交低于去年同期 图 6：新房和二手房日均成交面积低于 2023 年同期水平 资料来源：房管局、招商证券 敬请阅读末页的重要说明 5 行业定期报告 五、拿地 图 7：2024 年 8 月，300 城土地供应建面 4162 万方，同比-34.3%; 成交建面 2939 万方，同比-39.4% 资料来源：中指院数据库、招商证券 备注：拿地数据范畴包括住宅用地、综合用地（含住宅）以及商业/办公用地 图 8：2024 年 8 月，推出建面和成交建面均负同比扩大；整体流拍率较上月下降 11.2 PCT 资料来源：中指院数据库、招商证券 备注：拿地数据范畴包括住宅用地、综合用地（含住宅）以及商业/办公用地 敬请阅读末页的重要说明 6 行业定期报告 图 9：2024 年 8 月，300 城成交楼面均价负同比扩大；整体土地溢价率较上月下降 0.3 PCT 资料来源：中指院数据库、招商证券 备注：拿地数据范畴包括住宅用地、综合用地（含住宅）以及商业/办公用地 图 10：2024 年 8 月，300 城整体土地出让金负同比扩大 资料来源：统计局、中指院数据库、招商证券 备注：拿地数据范畴包括住宅用地、综合用地（含住宅）以及商业/办公用地 敬请阅读末页的重要说明 7 行业定期报告 六、库存 图 11：最新一期，拿地未售口径和开工未售口径库存较 7 月边际下降，推盘未售口径库存边际上升；拿地未售、开工未售和推盘未售去化周期均较 7 月边际上升 资料来源：拿地未售数据来自中指研究院（300 城）；开工未售数据来自统计局（全国）；推盘未售数据来自 CRIC（80 城）；招商证券 （备注：去化周期公式=库存/近 12 个月平均销量*12） 图 12：2024 年 8 月，一线城市推盘未售库存较上月上升，二线和三四线城市推盘未售库存较上月下降；一线、二线和三四线去化周期均较上月上升 资料来源：CRIC、招商证券 敬请阅读末页的重要说明 8 行业定期报告 七、前瞻及佐证 图 13：截至最新数据（2024 年 8 月），居民新增存款趋势负同比收窄，居民存款余额趋势正同比收窄 资料来源：Wind、招商证券 图 14：截至最新数据（2024 年 8 月），居民