房地产行业定期报告：海外开启降息周期，北京拟取消普通住宅划分

行业研究行业定期报告证券研究报告2024 年 09 月 22 日诚信专业发现价值1请务必阅读报告末页的声明房地产海外开启降息周期，北京拟取消普通住宅划分周度观点：海外开启降息周期，我国9月LPR报价维持前值美国联邦储备委员会当地时间 9 月 18 日宣布，将联邦基金利率目标区间下调 50 个基点，降至 4.75%至 5.00%之间水平。这也是 4 年来美联储首次降息。9 月 20 日，中国人民银行公布，1 年期与 5 年期以上 LPR 品种报价均维持前值不变。我们认为，在目前存量房贷下调政策预期较强的背景下，美联储降息与后续的降息预期，为中国央行未来的货币政策施展提供更大空间。北京拟取消普通与非普通住宅划分9 月 20 日，北京发布中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》的实施意见，其中涉及多项地产优化政策，如取消普通与非普通住宅划分、完善“租购并举”、发挥公积金保障作用、优化住宅用地交易规则、改革预售制等等。我们认为，本次北京取消普宅划分后，有利于进一步降低交易成本，刺激地产市场复苏；同时，由于三中全会已强调“因城施策”，将政策调控的权力向地方下放，因此后续上、广、深等城市也有望跟进北京步伐。投资建议：我们认为，海外降息周期开启，后续可能打开国内利率下行空间，如果进一步降存量贷款利率，有望加速改善二手房抛压，大幅改善二手房市场供需关系，加速房价从老小区企稳，逐渐传递至次新房及新房，促进楼市企稳。建议关注龙头房地产开发商:招商蛇口、保利发展、滨江集团、华润置地、绿城中国、越秀地产，以及区域型地方国企：外高桥、浦东金桥。行业跟踪：销售回顾（9.15-9.21）重点监测 34 城合计成交总套数为 9428 套，环比上周下降 20%；2024 年累计成交总套数为 61 万套，累计同比下降 32.9%。一线城市环比上周下降38.9%，累计同比下降 27.2%；二线城市环比上周下降 3.1%，累计同比下降 36.7%；三线城市环比上周下降 38.1%，累计同比下降 22.2%。重点监测 20 城合计成交二手房总套数为 14038 套，环比上周下降 44.8%；2024 年累计成交总套数为 89.6 万套，累计同比下降 1.9%。土地供应（9.9-9.15）百城土地宅地供应规划建筑面积 1055 万㎡，2024 年累计供应规划建面20588 万㎡，累计同比下降 33.8%，供求比 1.44。在土地挂牌价格方面，百城供应土地挂牌楼面均价 4639 元/㎡，近四周平均挂牌均价 5293 元/㎡，环比下降 9.6%，同比下降 12%。土地成交（9.9-9.15）土地住宅用地成交规划建筑面积 599 万㎡，2024 年累计成交 14327 万㎡，累计同比下降 27.8%。土地成交楼面价及溢价率方面，百城住宅用地平均成交楼面价为 7288 元/㎡，环比上涨 126.5%，同比上升 56.8%，整体溢价率为 4.7%，2024 年平均楼面价 5806 元/㎡，同比下降 15.5%，溢价率 4.5%，较去年同期下降 1.5个百分点。风险提示：地产销售规模下降超预期、融资环境超预期收紧强于大市（维持评级）一年内行业相对大盘走势团队成员分析师： 陈立(S0210523080003)cl30270@hfzq.com.cn联系人： 于怡然(S0210124060064)yyr30611@hfzq.com.cn相关报告1、华福地产日报：深圳保障房建设供给进展显著——2024.09.202、北京计划取消普通住宅认定意味着什么——2024.09.203、华福地产日报：中秋新房销售平淡，二手销售活跃——2024.09.19华福证券诚信专业发现价值2请务必阅读报告末页的声明行业定期报告 | 房地产正文目录1 销售回顾（9.15-9.21）................................................................................................ 32 土地供应（9.9-9.15）.................................................................................................. 73 土地成交（9.9-9.15）................................................................................................ 104 风险提示......................................................................................................................13图表目录图表 1： 重点监测城市商品住宅成交情况（套、%）..............................................3图表 2： 房管局商品房网签数据（套、%）..............................................................4图表 3： 重点监测城市二手住宅成交情况（套、%）..............................................5图表 4： 二手房周成交数据（套、%）...................................................................... 6图表 5： 百城土地供应情况（万㎡ 、%）..................................................................7图表 6： 百城土地挂牌楼面价（元/㎡ 、%）.............................................................7图表 7： 百城土地供应量（万㎡ 、%）...................................................................... 8图表 8： 百城土地供应价（元/㎡ 、%）.....................................................................9图表 9： 百城土地成交建筑面积（万㎡ ，%）........................................................10图表 10： 百城土地成交楼面价及溢价率（元/㎡ ，%）.........................................10图表 11： 百城土地成交量（万㎡ 、%）...................................................................11图表 12： 百城土地成交价及溢价率（万㎡ 、%）........